Fonds travaux obligatoire
A l'heure et au jour où cette documentation est rédigée, il manque certains décrets sur la mise en œuvre pratique de ce fonds travaux rendu obligatoire par la loi ALUR et notamment les aspects comptables. Afin de proposer malgré tout une solution fonctionnelle pour des copropriétés qui pourraient dès à présent voter des budgets qui présentent et tiennent compte de ces appels complémentaires, nous avons pris l'initiative de proposer par défaut un numéro de compte non prévu dans le plan comptable de la copropriété ; le 104000.
Cette racine peut cependant être librement modifiée si vous souhaitez gérer ça autrement ou si un décret vient préciser les choses. Il suffit d'aller dans le menu Principal - Paramètres, onglet Comptes et divers présenté ci-dessous. Pour le moment ce compte a pour intitulé "Fonds travaux obligatoire (non officiel)".
Sont concernés, tous les immeubles (copropriétés) à destination partielle ou totale d'habitation à l'exception des immeubles neufs de moins de 5 ans ou pour lesquelles un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoins de travaux. Les petites copropriétés (moins de 10 lots) peuvent également décider de ne pas constituer ce fonds par un vote unanime.
Vous pouvez, dans un de ces cas particuliers, décocher l'option du menu Principal - Paramètres - onglet Comptes et divers :
C'est également à cet endroit que le compte officiel pourra être précisé et modifié le jour venu...
Au niveau de l'écran des Réalisés et Budgets, pour les copropriétés en France avec fonds travaux obligatoire, on a dans le haut de l'écran deux zones ; le taux et le montant...
Attention !!! Seul le taux peut être saisi et le montant est toujours calculé à partir de ce taux. Le taux ne peut pas être inférieur à 5 %, conformément à la loi.
A chaque modification de taux ou d'une ligne du budget, le montant est recalculé.
Le principe de l'appel de ce fonds est le suivant : "une cotisation annuelle versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget pour opérations courantes."
Nous allons illustrer avec un exemple concret, un budget simple sur une seule clé et pour un montant de 2 000 €, soit 100 € de fonds travaux :
Le bouton "Génération des appels" en bas de l'écran va alors calculer (selon le nombre d'appels annuels paramétrés) et présenter cet écran :
Afin de bien les faire ressortir, les appels du fonds travaux obligatoire sont en bleu avec un fond gris ; vous remarquerez le compte 104000.
Ensuite il suffit de refaire "Génération des appels". Les appels préparés peuvent bien sûr être librement modifiés, notamment si l'AG convenait de modalités différentes (un appel unique du fonds travaux par exemple ou bien, pour des fonds importants, des appels décalés par rapport aux provisions trimestrielles).
Pour ce fonds travaux, il faudra par ailleurs ouvrir un compte bancaire séparé ; ce qui ne veut pas dire non plus que les appels doivent être faits en deux parties, on aura toujours un seul montant au débit du compte pour lequel on attend un unique règlement. Il faudra simplement virer les fonds du compte travaux du compte courant vers le compte rémunéré comme on peut le faire avec un livret. De nombreuses questions pratiques vont cependant se poser :
- comment gérer les impayés ?
- le montant du fonds sera augmenté par les intérêts sur le compte de banque, ces intérêts doivent-ils majorer le fonds ou être traités comme des produits financiers ?
- les frais bancaires relatif à ce compte doivent-ils être passés en charges ou diminuer le fonds
- la question de la fiscalité des intérêts se pose également et rejoint la question d'un "PEC" ou Plan Épargne Copropriété...
Le taux de 5% n'est pas du tout adapté à des petites copropriétés avec un budget modeste mais qui peuvent être amenées à réaliser des travaux d'envergure (ravalement).
Pour ces mêmes copropriétés, la décision à prendre lorsque le fonds est égale au budget n'est pas non plus pertinente et c'est parfois 10 fois ou 20 fois le budget...
Ce fonds est attaché au lot et ne sera pas remboursé au vendeur, pour le moment il ne ressort donc pas du tout dans le calcul automatique de l'état daté.
Au niveau de l'annexe 1 et dans l'attente des nécessaires précisions et directives, le solde du compte 104* est inclus dans la ligne des avances travaux de l'article 18 (comptes 1032)... Nous respectons ainsi la présentation officielle de l'annexe 1 sans risquer un bilan déséquilibrer si le compte a été mouvementé.
En revanche, dans l'annexe 3, nous avons également pris l'initiative de changer légèrement le modèle officiel pour y faire figurer d'une part les montants à appeler en sus des opérations courantes (une sorte de complément au budget) :
De nombreuses questions restent en suspens notamment pour l'utilisation du fonds sur des parties spéciales ou des clés différentes de la constitution...