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Le Forum de Valcompta » Messages par JB22
Effectivement si les écritures de 2017 ne sont pas clôturées le plus simple est d' annuler l' écriture incorrecte de février 2017 par le:
Débit du 401101...........100
Crédit du 6131..........................100
Et en 2018 :
Débit....408..................100
Crédit...401101..........................100
Au moment du règlement :
Débit...401101..............100
Crédit..512................................100
Comme le dit André, vous avez comptabilisé deux fois l' achat de 2017, il faut donc régulariser sur 2018.
La régularisation consiste à annuler une dépense , ce qui fera ressortir un "profit exceptionnel sur exercice antérieur":
Débit....408...........100.
Crédit...718..........................100
Par mesure de simplification vous pouvez créditer le compte 613, évitant ainsi de faire apparaitre cette opération dans le II de l' annexe 2;
Il serait peut être utile de mettre l' information dans l' aide en ligne.
Les comptes 625, 626, 627 ne font pas partie des comptes du plan comptable de l' arrêté du 14 mars 2004.
J' ai suggéré à André une présentation du tableau de bord avec une colonne débit et une colonne crédit pour éviter toute interprétation du signe - (moins) et une meilleur présentation, plus claire.
A l' article 25 il faut voter sur chaque candidature tant que la majorité requise n' est pas atteinte.
Si aucune candidature n' atteint la majorité requise on peut alors procéder à un second vote à l' article 25-1 (majorité 24) pour les candidats ayant obtenus au moins le tiers des voix.
Les réponses montrent que rien rien n' est simple en copropriété.
Je pense donc que le président de séance doit préciser avant de faire voter les modalités retenues.
A un vote à la majorité ou 24 ou 25, si un candidat obtient la majorité des voix de tous les copropriétaires il est élu, il n' y a plus besoin de voter sur une autre candidature.
A la majorité 24, il faut voter sur chaque candidature si aucune n'obtient la majorité absolue des voix. C'est le candidat ayant obtenu le plus de voix favorables qui sera élu.
Les 5 % du budget c' est le minimum de cotisation obligatoire, mais l' A.G. peut fixer une somme supérieure, en fonction des besoins futurs.
Merci Rambouillet, cela fonctionne bien.
Je constate que Monsieur G.Picault reconnait qu'il est nécessaire de suivre le fonds travaux lot par lot. Conséquence logique il n' est pas possible d' affecter à un lot la quote part d' un autre lot.
Suivi qui n' est pas obligatoirement au niveau comptable.
Il constate également que le fonds travaux peut être affecté à des travaux répartis suivant différentes clés
Il constate que "si les clés d' appels sont multiples, la régularisation sera nécessairement plus délicates avec des calculs qui pourront s' avéré complexes et des contestations naître entre copropriétaires.
Personnellement, pas de calculs complexes, une simple formule conditionnelle, affectation du fonds travaux dans la limite du fonds disponible pour chaque lot.
Certaines copropriétés disposent à la fois d' une avance travaux et d' un fonds travaux, rien ne s' oppose à l' utilisation simultanée de l' une et l' autre, ce que je réalise sous Excel.
J' attends de voir la troisième édition....
"Je constate (dans les syndicats que je pratique) que si auparavant les copros votaient sans "sourciller" des avances, maintenant ils s'en tiennent à 5% pour le fonds travaux, car non remboursables.... "
Cela peut se comprendre, les copropriétaires ne sont pas prêt à payer d' avance des travaux futurs et sont, par principe, hostile à toute obligation.
C' est le fait que ce soit une "cotisation" non remboursable qui provoque, principalement, l' hostilité.
Rambouillet, pouvez-vous nous communiquer la position de Gérard PICAULT, sans pour cela faire une copie intégrale.
Article 14-2. de la lui du 10 juillet 1965:
"I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.
IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. "
Il est dit " Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du
présent article." je ne vois dont pas de limite pour les travaux d' amélioration.
Je ne vois pas non plus de limitation à des travaux réparties en charges générales.
"c'est d'ailleurs bien la finalité de ce vote."
C'est peut être le but poursuivi par l' auteur de la proposition de loi, mais ce qui compte c' est ce
qui est finalement adopté.
Bonsoir Rambouillet.
Je n' ai pas trouvé le livre de Gérard PICAULT à la FNAC, mais j' ai appris qu' une 3e édition devait paraître le 25 janvier 2018
Dans l' ouvrage de l' ARC édition Vuibert il n' y a rien sur l' utilisation du Fonds travaux:
Dans un autre ouvrage que le fonds travaux ne pouvait pas être utilisé pour des travaux d' amélioration et dans un autre que l' on ne pouvait utiliser le fonds travaux que pour des travaux répartis en charges générales.
On pourrait donc selon ce "spécialiste" utiliser le fonds travaux pour le ravalement d' un seul bâtiment si répartition en charges générales (pas de parkings par exemple ), mais pas pour plusieurs bâtiments dont les charges seraient réparties en charges spécifiques.
Le montant appelé sera passé au crédit du compte 105 Fonds travaux.
Merci Rambouillet,
Je me souviens que Monsieur G.Picault avait "mis de l'eau dans son vin" concernant le compte bancaire individualisée: "Fonds que le syndicat peut revendiquer". Comment peut-on réclamer de l' argent à une banque sans avoir de compte...on ne revendique que ce que l' on n' a pas.
Valcompta s' adresse principalement aux utilisateurs de petites copropriétés ou d' A.S.L. qui souhaitent gérer le plus simplement possible.
Je pense donc qu'il doit rester une version simple, sans trop d' options, mais faisant tout le nécessaire, à un prix compétitif et abordable.
Oui, Gérard Picault, Expert comptable, est une référence en matière de comptabilité de copropriété, il a fait un livre qui fait référence.
Pouvez vous nous dire où trouver trace de ses dires, est ce dans une édition récente de son ouvrage.
Le fonds travaux attaché au lot est trop récent pour avoir eu des utilisations autres que sur la clé générale.
Comme le dit Rambouillet il n' y a pas de règles particulières.
Le principal est que les conditions de votes et d' élection soient connues de tous avant de procéder aux votes.
Comme l' ordre du jour doit être établi en concertation syndic, conseil syndical, celui peut fixer l' ordre des candidatures.
Il suffira alors, en A.G. au président de séance, de préciser que le vote sur les candidatures cessera dès que le nombre d' élus fixé par le règlement sera atteint. Il est possible d' élire des "suppléants" qui pourront devenir membres du Conseil syndical, en cas de vacance, dans l' ordre de leur élection.
Les suppléant peuvent participer, mais on ne tient pas compte de leur position dans les avis émis par le Conseil syndical.
"certains spécialistes (en l’absence des feues commissions) préconisent d'utiliser le même dispositif."
Le fonds travaux n' étant pas" remboursable" je ne vois pas comment des "spécialiste" peuvent préconiser l' ancien système fondé sur le remboursement. Pouvez vous nous donner des références sur ces spécialistes...
"mais le législateur n'a pas donné la solution"
La solution est simple, pas de participation aux charges travaux pas de financement par le fonds travaux puisqu'il n'y a rien à financer.
Compte tenu de la controverse sur ce sujet peut-être serait - il d' avoir des précisions du législateur.
..Rambouillet, vous oubliez que le fonds travaux ne peut pas être "remboursé" mais uniquement utilisé pour le financement de travaux.
Ceci est différent de ce qui était pratiqué pour l' avance travaux remboursable.
Ainsi un copropriétaire qui ne participe pas aux travaux n' est pas remboursé de son avoir dans le fonds travaux qu'il conserve intégralement.
Dans votre exemple il ne faut pas créditer le 450C de 1.000 € et le 450D de 3.000 €
Merci de votre intérêt sur le sujet très contre versé...
David357, vous avez compris que l' on ne devait pas utiliser le fonds travaux d' un lot pour un autre lot.
La solution présentée est celle de Valcompta.
Ma solution nécessite de connaitre la quôte part du fonds travaux restante pour chaque lot.
Ainsi si le copro A participe aux travaux pour 7.000 € et qu'il dispose de 7.560 € au fonds travaux, il utilisera 7.000 € il lui restera 560 € au fonds travaux.
De Rambouillet:
"vous vous retrouvez avec un fonds travaux différent des tantièmes généraux"
Oui, et c' est là tout le problème de la nécessité de suivre la part restante pour chaque lot.
"Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions,"
Avec le fonds travaux il n' est plus possible de "rembourser" les copropriétaires ne participant aux travaux, comme c'était le cas avec l' avance travaux.
Citation:
"ne sais toujours pas sur quelle base légale on peut aujourd'hui affirmer :
Le fonds travaux peut être affecté au financement des travaux dans la limite du fonds attaché à chaque lot.
La base légale c' est le code civil, on rends l' argent à celui qui l' a versé;
Et même dans la Bible: "Rendez à César ce qui appartient à César et à Dieu ce qui appartient à Dieu"
J' ai fait des simulations selon votre système;
A partir du moment ou des travaux sont faits sur une clé différente de la clé tantièmes généraux l ' affectation du fonds est faussée.
Exemple, vous avez un fonds travaux 10.000 €
Copro A............4.200
Copro B............1.800
Copro C............1.000
Copro D............3.000
Vous réalisez des travaux pour 10000 € sur une clé spéciale ou ne participent que les copros A.et B:
Copro A........10.000 x 700/1000 = 7.000.........Affectation fonds travaux 7.000 €
Copro B........10.000 x 300/1000 = 3.000.........Affectation fonds travaux.3.000 €
Récapitulation:
...................Appels versés..........Récupération..........Gain/Perte
Copro A............4.200......................7.000................ +2.800....Gain
Copro B............1.800......................3.000.................+1.200....Gain
Cooro C............1.000............................0..................-1.000....Perte
Copro D............3.000............................0..................-3.000....Perte
Je suis entièrement d' accord avec Rambouillet.
Affectation de l' indemnité d' assurance au crédit du compte 713 Indemnités d' assurance.
L' écran de "saisie directe" permet de saisir tout type d' écriture, sans "bidouille"
"la réponse est et sans l'ombre d'un doute : OUI !!!"
Heureux de l' apprendre, car jusqu' à maintenant la réponse était différente ; en cas de travaux sur une clé spécifique le fonds travaux de tous les lots était utilisé par les lots participant aux travaux pour le financement des travaux des seuls participants.
Le fonds travaux peut être affecté au financement des travaux dans la limite du fonds attaché à chaque lot.
Ainsi donc dés que le fonds travaux est utilisé pour le financement de travaux sur une clé spécifique, le montant du fonds travaux n' est plus proportionnel à une clé.
Contrairement à "l' avance travaux" le fonds travaux n' est pas remboursable aux copropriétaires ne participant pas aux travaux.
Sur le plan comptable il n' est pas nécessaire d'avoir un compte par lot, mais un suivi extra comptable.
C' est ce que je fais dans EXCEL, le logiciel de gestion (Appels de Fonds et répartitions ) est indépendant de la comptabilité.
Rambouillet, sur le plan comptable je suis d' accord avec vous.
Sur le plan logiciel je ne crois pas que cette somme portée au crédit du 105 soit rattachée aux lots.
"Ai je bon ?" OUI
En 2017 vous devez solder l' écart de l' exercice 2016 ( à nouveau ) et les écarts sur les appels de fonds de l' exercice.
Il nous restera à fin 2017 après clôture que l' écart de répartition des charges et produits de l' exercice 2017, qui sera repris en "à nouveau" au 01/01/2018.
Mais ne vous tracassez pas trop, les sommes sont minimes et sans incidence pratique.
On est toujours "néophyte" dans quelque chose...j' apprends encore tous les jours.
Bonne Années 2018.
Le Forum de Valcompta » Messages par JB22