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Bonjour,
Mes convocations seront faites après le 1er avril.

C'est justement à l'occasion du contrat-type obligatoire depuis le 1er juillet 2015 (il me semble) que je réactualise également mon contrat. En général, je précise donner la possibilité de consulter les pièces n'importe quand sur simple rendez vous.
J'ai cependant opté pour une nouvelle formulation :

MODALITES DE CONSULTATION DES PIECES JUSTIFICATIVES
Les copropriétaires peuvent, à titre individuel, consulter les pièces justificatives des charges et se faire assister par un membre du conseil syndical. Cette consultation peut avoir lieu de préférence à l’immeuble entre 10h et 18h les deux derniers samedis précédant l’assemblée ou un autre jour, sur rendez-vous à convenir avec le syndic (art. 18-1 loi du 10.7.1965 modifié par la loi 2014-366 du 24.3.2014 et son décret 2015-1907 du 30.12.2015).

L'ouverture sur un "autre jour" permet de rentrer dans le cadre des jours ouvrés.

heures complémentaires (et non supplémentaires)
Comme vous dites. Et on peut dire que c'est une activité ou on doit passer pas mal d'heures hebdomadairement...

Dans l'immédiat il nous faut l'appliquer , et surtout avant tout la déchiffrer.
C'est un euphémisme. On va l'appeler la loi Duflou...

pour l'instant le livret A est le plus sûr
Certes, mais vu l'interdiction de fusion/compensation, difficile après de faire travailler dessus la trésorerie excédentaire ou les fonds travaux remboursables...

Concernant le plafond du livret A, c'est encore le flou justement vu que le décret était attendu au 1er janvier 2016....
"En vertu de l'article 58 VI de ce texte « VI. - Le deuxième alinéa de l'article L. 221-4 du code monétaire et financier est complété par une phrase ainsi rédigée : « Par dérogation au dernier alinéa de l'article L. 221-3, le plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires est fixé en fonction du nombre de lots de la copropriété. » VII. - Le VI entre en vigueur à compter d'une date mentionnée par décret et au plus tard le 1er janvier 2016."

De plus , les fonds sont sécurisés non pour générer des intérêts mais pour rester disponibles
Le principe rémunéré du compte est une obligation dans la formulation de la loi.
Par contre, que les fonds puissent avoir des périodes de blocage n'est nullement indiqué.
Certains comptes rémunérés bloquent les fonds pendant certaines périodes (dès qu'on sort des classiques livrets d'épargne) et cela pourrait parfaitement être compatible avec un plan pluriannuel de travaux associé à ce fonds. Le seul point ou cela pourrait poser problème est dans la possibilité de requérir à ce fond pour les travaux urgents (cf art 14-2)

l'esprit de la loi était d'éviter que des copropriétés se trouvent en difficulté face à des travaux importants pour la conservation de l'immeuble
Là ou le bât blesse, c'est qu'en général, les gros travaux peuvent représenter plusieurs fois le budget prévisionnel...
A coups de 5%, il faut déjà 20 ans pour arriver à ce budget. Donc ce fonds est totalement inefficace.
De plus de nombreux copropriétaires ne voudront pas voir aliéner leurs capitaux (lorsqu'ils en ont) considérant que leur argent travaille mieux autrement ou qu'il n'y a pas de raison qu'ils cotisent alors qu'ils comptent vendre (ils intégreront dès lors le montant de ce fonds dans leur prix de vente, il ne faut pas se leurrer)
L'assouplissement de toutes les majorités (notamment les améliorations qui sont maintenant d'art. 25) va déjà entrainer davantage de dépenses au sein des copropriétés, donnant aux plus riches le pouvoir de forcer les plus pauvres.

Est-ce un bien à l'heure ou l'objectif des lois grenelles 1, 2, LTECV (Loi transition énergétique pour la croissance verte) amènent des florilèges de diagnostics (DTG composé de DPE + Audit énergétique) dans l'idée d'obliger les gens à financer "indirectement" l'isolation de 10 millions d'immeuble (pour commencer). Bien sûr, tout ceci en votant des lois permettant d'aliéner les POS (Plan occupation au sol) et les possibilités de surélever les toits... C'est un vrai massacre. Il aurait été plus logique d'imposer à chaque propriétaire d'isoler son logement, plutôt que d'imposer à ceux qui l'ont fait (souvent en perdant de la surface ou hauteur sous plafond) de le financer pour les autres.

Personnellement, je me méfie de ce qui se 'trame" autour de ces projets.
Le gouvernement semble préparer le terrain à vouloir imposer ces fameuses sociétés réalisant des audits et des plans pluriannuels de travaux (l'étau s'est un peu desserré sur cette obligation par ailleurs). De gentils consultants viendront vendre aux copropriétaires que tout va mal et qu'il faut tout changer, en commençant par la toiture avec planning, budgets, maitrise d'oeuvre et sociétés en main. Aujourd'hui c'est 5% minimum... Demain, est ce que les copropriétaires seront encore souverains ...

Il faudra donc tenir le compte de chaque copropriétaire, mais pas nécessairement dans un compte du grand-livre.
Je ne suis pas d'accord. Ca voudrait dire qu'on a des informations comptables sur le solde d'un copropriétaire isolées dans un document non officiel...

Je n'ai vraiment aucun problème pour citer d'autres forums ou marques ou associations !!!
Vous non, mais moi si.

Lu ici : "http://www.lagbd.org/index.php/Les_poin … 9_%28fr%29"

Ce qui traduit le questionnement déjà soulevé dans notre discussion...

"La loi "ALUR" ajoute à l'article 14-2 (N° Lexbase : L5469IGN) un II qui sera applicable à compter du 1er janvier 2017 et qui prévoit qu'il sera constitué un fonds de travaux qui sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire à la charge des copropriétaires, dont le montant fixé par l'assemblée générale ne pourra en aucun cas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Les cotisations de chaque copropriétaire seront calculées au prorata des charges générales.

Cela soulève deux difficultés : d'une part, quid si le fonds est utilisé pour l'amélioration d'un élément d'équipement commun ? Cela peut en effet avoir pour conséquence de faire participer un copropriétaire à des travaux qui pourront s'avérer inutiles pour lui . D'autre part, il est précisé que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et sont définitivement acquises au syndicat ; autrement dit, elles ne donneront lieu à aucun remboursement au copropriétaire en cas de mutation."

Je ne dis rien sur la gestion hors-comptabilité des emprunts en copropriété, là encore c'est lamentable.
Vous en connaissez certainement bien plus que moi sur le sujet et je vous crois sur parole.

Une autre question, en relation avec le fonds travaux, mais qui devrait être triviale pour vous ou JB.
Ce fonds ira sur un compte rémunéré.
Jusqu'à maintenant, lorsque j'avais des intérêts produits sur un livret A, je les passais ainsi dans le journal BQ:
502000 D xxx€
716100 C xxx€
Ces intérêts participaient ainsi au produit pour être redistribué lors de la répartition.
Vu que les intérêts seront désormais attachés au syndicat, quel est le meilleur moyen pour l'écriture comptable ?
J'imagine qu'il faut quand même l'inscrire comme un produit financier, mais qu'il faut ensuite faire un transfert vers le fonds travaux.
Est ce que c'est correct d'écrire ensuite :
716100 Dxxx€
1032xx Cxxx€

je ne vois pas ce que ça change
Que quelqu'un conteste votre AG car il voulait voter autre chose que 5% et que vous ne lui avez pas donné le choix.
C'est le choix qui est obligatoire!
Comment voulez vous savoir que l'assemblée va voter autre chose que 5% sans donner le choix...

mais je vais ajouter la résolution-type et libre à chacun de construire son ordre du jour commme il l'entend !
Je fais moi-même mes convocations et odj, donc j'ai indiqué ça comme je l'aurais fait sur un autre forum.

J'ai une petite question concernant les avances.
Dans valcompta, lors de la clôture partielle, je met le "résultat" de la répartition en 103300 (qui est transformé en 45000 en clôture définitive)
L'avance de trésorerie se trouve, elle, sur le compte 103100
Est ce que vous faites une distinction entre ces comptes ?
Sur quel compte placer l'avance travaux non remboursable ?

Pour revenir sur le sujet  initial, qui concernait la rédaction de l'ODJ pour ce fonds, j'ai réalisé une première formulation pour le vote du montant :
L’assemblée générale, informée de l’obligation de voter le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle d’un fonds travaux obligatoire dont les sommes sont attachées au lot et définitivement acquise au syndicat, et énoncée à l’article 14-2 de la loi du 10.7.1965 (modifié par l’article 58 de la loi N°2014-366), décide de ce montant qui ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Cette cotisation sera versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles du versement des provisions du budget prévisionnel (majorité de l’article 25 et 25-1 de la loi de 1965).

Notez qu'après avoir bien relu l'article 14-2, il n'y pas vraiment le choix des modalités de cotisation.
Le fonds travaux est appelé comme le budget prévisionnel.
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Les modalités ne sont pas celle du vote des conditions de règlement, mais bien ces conditions elle-mêmes.

Par contre, je ne pige pas la phrase suivante (en gras) [HELP!!]:
"Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :"
Que comprenez vous avec cette période de 5 ans ?
A l'issue ==> A la fin
Suivant ==> dans le sens "Après" ou "En fonction de" ?
La date de la réception des travaux, c'est la date à laquelle les travaux sont réceptionnés, donc finis.
Constituer un fonds pour des travaux finis, je ne pige pas.
Constituer un fonds "en fonction de"  de travaux à recevoir dans les 5 ans ?

Je vous livre aussi ma proposition pour le second vote lié à la création (ou utilisation) du compte pour le fonds
L’assemblée générale, informée de l’obligation de placer les cotisations au fonds travaux sur un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, et dont les intérêts sont acquis au syndicat (article 18 de la loi du 10.7.1965 modifié par la l’article 58 de la loi N°2014-366), décide de placer ces fonds sur le <Livret A> (ou autre livret) associé au compte chèque du syndicat. (majorité de l’article 25 de la loi de 1965)

Etes vous certain que le contrat doive obligatoirement être une copie du contrat type.
Il me semblait avoir compris qu'il suffisait que le contrat respecte le "tout sauf" (à contrario donc de l'arrêté Novelli)
Le contrat se résumant donc à préciser, pour information, les obligations habituellement attendues d'un syndic.

Il n' est pas nécessaire de créer, dans le grand livre,  autant de compte que de copropriétaires.
Mais il est nécessaire, dans le nouveau dispositif d' avance travaux non remboursable, de suivre et de connaitre la quote part restante de chaque copropriétaire après un appel ou une utilisation pour le financement de travaux.

La première phrase est incompatible avec la deuxième.
Si vous "suivez et connaissez" la quote-part restante de chaque copropriétaire (dans le fonds travaux), c'est bien que vous avez cette information conservée quelque part pour chaque copropriétaire... Et ou sinon sur un compte associé au copropriétaire pour des avances remboursables.

En outre, et c'est un point non négligeable dans l'équation finale, si on parle du fonds travaux non remboursable, le fond versé est associé au lot, et non au copropriétaire.

Prenons un copropriétaire qui verse au titre des fonds travaux 1000€ dont 600€ pour son lot 1 et 400€ pour son lot 2.
Si il vend son lot 2, alors que le fonds travaux n'a pas encore été utilisé, c'est le propriétaire du lot 2 qui doit "bénéficier" de ces 400€ si le fonds travaux est utilisé (d'ailleurs les états datés pour le notaire devront en faire état si vous avez bien suivi). Si le fonds n'est pas "attaché" à chaque lot "participant" au niveau comptable, cela signifie qu'il faudrait "rembourser" la quote-part du fonds travaux du lot 2 au propriétaire initial pour le transférer sur le nouveau propriétaire du lot. Mais ceci est impossible si les 2 lots du propriétaire n'ont pas participé de la même manière aux travaux (par exemple son lot 1 est un appartement au rdc et le lot 2 un appt au 6ème avec des travaux d'ascenseur). N'oublions pas que ce fonds travaux, obligatoire, ne va cesser de s'alimenter jusqu'à concurrence du budget prévisionnel. Donc inévitablement, il va y avoir des travaux avec des clefs variantes qui ne permettront pas de savoir comment le lot a participé à la dépense.