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Le Forum de Valcompta » Messages par rambouillet
Bonjour,
Outre l'aspect technique explicité par André, il y a à vérifier un point qui aurait du être décidé par l'AG soit à l'ouverture du livret A, soit au cours d'un exercice s'il y a modification :
la décision de l'AG doit être "le devenir des intérêts" :
* soit la capitalisation sur ce même livret A : en général on choisit cela pour les avances travaux
* soit redistribution en charges courantes qui est choisi en général lorsque l'on place la trésorerie des provisions courantes
Merci André,
Recevez vous aussi mes voeux de Bonne et Heureuse Année 2015, une activité hors norme et la félicité finale .... et à l'année prochaine !!!!
Merci pour le conseil de ne plus fumer.... j'ai pris une résolution : j'ai arraché toute la moquette cette nuit !!!!! 
Le nouvel article 42-1 de la loi, n'est pas en contradiction avec le décret car la loi prime sur le décret.... donc les notifications et les mises en demeure étant valablement faites par voie électronique, donc en théorie on pourrait dès à présent utiliser cette technique.
mais le décret fixant les modalités, lui n'est pas sorti ; en effet, le décret dont vous faites état concerne des contrats et non des convocations :
"Décret n° 2011-144 du 2 février 2011 relatif à l'envoi d'une lettre recommandée par courrier électronique pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat " (référence au code civil art 1369-8)
il faut donc attendre le décret soit qui spécifiera comment on doit envoyer les convocations, soit qui fera référence à ce fameux décret du code civil. En attendant on ne peut rien changer aux convocations.
Pour le reste, faites un courrier aux copros qu'ils renverront signé autorisant le syndic à envoyer tous courriers simples par mail (ils doivent préciser quelle adresse)....
on regardera après l'arrêt des comptes 2014, alors ....
et passer de Bonnes Fêtes, à l'Année prochaine ....
"attention aussi à la cohérence entre le vote des résolutions travaux pendant l'AG (sur la clé spéciale ???) et aux appels décidés. Si des travaux sur bâtiment A sont votés et approuvés par tout le monde on ne peut pas ensuite faire payer que les copropriétaires du bâtiment A..."
A ce sujet, je suis tranquille :le RdC est clair : tout le monde vote le ravalement (majorité 24) qui doit être fait dans son ensemble et les coûts répartis par bâtiment. Pas de soucis de ce côté là...
pour ce qui est du remboursement de l'avance, je suis OK sur la ligne proposée.
1032 - sur clé 001 : transformation avances travaux en provisions :débit 60000 € (en fait je mettrai le total) à la date de l'AG
102RAV - sur clé 001 : provisions travaux ravalement : 60000 € à la date de l'AG en crédit
je peux refaire un appel de provisions du même montant pour chacun sur ce qu'il a déjà payé :
45000X : (Mr X) - provisions pour travaux ravalement (les sommes déjà payées) : 1500 € en débit à la date de l'AG
45000X : (Mr X) - sur clé 001 : transformation avances travaux en provisions : 1500 € en crédit à la date de l'AG
45000Y : (Mr Y) - provisions pour travaux ravalement (les sommes déjà payées) : 1000 € en débit à la date de l'AG
45000Y : (Mr Y) - sur clé 001 : transformation avances travaux en provisions : 1000 € en crédit à la date de l'AG
les totaux des 45000. faisant 60000 € bien sur.
c'est ensuite que cela se corse : d'après les divers devis je peux ESTIMER ce que chacun devrait payer en totalité des travaux 90000 € (y compris des imprévus) et cela en calculant les sommes estimés à partir des clés bâtiments . Tout le monde paiera au moins son bâtiment et le bâtiment des communs (2 clés différentes) et certains paieront sur 2 bâtiments et le bâtiment des communs: 2 bâtiments, car ils ont un logement dans l'un et un garage dans l'autre (donc 3 clés).
Il reste donc 30000 € à récupérer que je divise en 3 appels distincts et égaux.
Je comptai donc faire une clé spéciale de 10000 € et mettre à chacun la valeur que j'ai trouvé devoir DÛ d'après mon tableau excell. Ce qui me permet de faire un appel sans difficultés techniques (semble-t-il). Cette façon de procéder ne me choque pas puisque lors de l'AG, je présente le dossier et le tableau excell qui met en évidence ce que chacun devra encore payer pour arriver à l'estimatif voté. Après le vote des travaux (majorité 24 : ravalement), je fais voter à la même majorité le tableau de répartition avec 3 sommes égales 10000 € exigibles à trois dates précises. Avec cela je pense être blindé juridiquement (et je pense ne pas avoir de soucis de ce côté là... mais c'est vrai on ne sait jamais).
Du côté technique du logiciel, je pense ne pas voir de difficultés en faisant cela, cela ressemble à l'eau.... mais et c'est là le hic technique !
Il s'avère en simulant les DûS que certains ont déjà trop payé (ex 300 €) !!! je dois donc rendre de l'argent lors de ces 3 appels (je peux répartir ces rendus sur les 3 appels de la même façon). C'est donc pour cela que je posai la question technique : à ceux qui ont trop payé, puis je mettre leur valeur de tantièmes € en négatif (-100 € par rapport aux 10000 € par appel) sans que cela foute le bazar dans le logiciel ?
102RAV : provisions solde 1/3 Ravalement : 10000 € en crédit
45000X : provisions solde 1/3 Ravalement : 100 € en débit
45000Y : provisions solde 1/3 Ravalement : - 50 € (calculé) en débit et mis en fait en 50 € en crédit
etc...
Au bout du bout avec les factures que j'aurai éclaté par bâtiments et communs (compte 671 + les mécanismes du 102 vers le 702), je recalcule pour chacun la répartition par bâtiment et par lot, je fais la somme pour chacun et je soustrais les provisions versées et j'en déduit un solde à rendre (j'espère ) ou à réclamer encore 
Bonjour,
mon titre est un peu bizarre, mais je vais tenter de m'expliquer (j'ai bien dit tenté) :
Soit une résidence de 11 petits bâtiments. Le Rdc prévoit bien des tantièmes en charges spéciales par bâtiment.
Depuis quelques années, le syndicat économise des avances pour travaux futurs... N'en connaissant pas forcément la destination, ces avances sont appelées à l'aides tantièmes généraux : RAS
Maintenant, il est décidé de faire le ravalement en utilisant cette somme économisée. Le ravalement s'il est voté globalement, il est payé bâtiment par bâtiment (dixit expressément dans le RdC).
Donc j'envisage de calculer ce que chaque copro a "économisé" et de le redispatcher en fonction des devis des bâtiments + le devis sur des parties communes (entrées, murs de clôtures, passages entre bâtiments, etc...).
Suite à celà, on constate que certains n'ont pas assez versé et d'autres ont trop versé (les sommes sont facilement calculables). Comme pour certains ces sommes "restant à payer" sont importantes, nous envisageons de faire 3 appels de provisions identiques.
Etant donné que je connais la somme que chacun doit payer, ainsi que la somme globale, pour respecter les sommes à payer suivant les différentes clés de répartitions, j'envisage de créer une clé un peu similaire à l'eau : total des tantièmes = total des euros, chaque lot aura ses tantièmes égaux aux sommes restants à verser...
On suit toujours ..... ?
Jusque là, moi j'arrive à me suivre et à m'imaginer.... tant mieux.
Mais (il y a toujours des mais....), je l'ai dit : certains ont trop versé, donc le syndicat doit rembourser, ce qui m'amène à mettre des tantièmes négatifs pour que la somme ne soit pas portée au débit mais au crédit. Ma question est (attention !) : si je mets des tantièmes négatifs, est ce que le logiciel va bugger ?????? (je sais je pourrais essayer, mais comme c'est pour 2015, et comme je n'ai pas fini 2014, euh....).
PS : c'est une réponse à une question technique de fonctionnement du logiciel, je ne pose pas la question : est ce que j'ai le droit légalement de faire .....
je suis d'accord pour ne pas complexifier mais comme il y avait une nouvelle proposition, j'en profitais..... certes il y a les échéances annuelles, les trimestrielles, etc...
pour les couleurs, je pensais seulement à faire ressortir le rouge, peut-être en remplaçant le fond vert par un fond transparent ou blanc... 
Bonjour oui, c'est intéressant de pouvoir mettre le % d'avancement de chaque ligne budgétaire, et je ferai 2 commentaires supplémentaires :
1- mettre le % du temps réalisé dans l'exercice afin de comparer les % du réalisé avec le temps passé ; ainsi avec cette comparaison on saurait si on est en avance ou pas, ou trop vite... (mais peut-être est ce chiffre qui apparaît en haut à droite 96,1% du temps ?)
2- pour plus de visibilité je ne ferai apparaître que les rouges, le reste étant pas définition au vert
jb22, merci de votre explication : on applique le même raisonnement que pour une échéance d’assurance qui arrive en court d'année..
le souci dans mon cas, c'est que cela concerne une résidence secondaire et il est plus facile de faire coïncider les relevés individuels avec le relevé de la Lyonnaise, que de faire des relevés en fin d'année....
mais je retiens le principe.
hormis le souci que vous soulevez avec andré : principe de fidélité et de justesse, je ne suis pas contre ; mais si tous les ans on procède de la même manière, en faisant coïncider relevé de la Lyonnaise et relevés individuels, on ne lèse pas les copros (surtout si ces relevés ont lieu au plus proche de la fin de l'exercice) ; mais je l'admets le principe de la justesse de l'exercice n'est pas respecté....
Pour le cas précis de cette année où la lyonnaise fait 2 estimations et non 2 relevés, je retiens le second principe de André, ce qui évitera de trop fortes disparités d'une année sur l'autre.
merci pour vos réponses à tous deux.
ce qui m'embête c'est de ne pas prendre le prix du m3 de la lyonnaise, ce qui veut dire que cette année, je minimise les consommations (en €) pour chacun (soit une augmentation affaiblie entre 2013 et 2014) ; et l'année prochaine, je risque d'être plus fort que la Lyonnaise, donc une aug % forte entre 2015 et 2014...
Mais je vais prendre la solution que j'ai choisi mais j'aurais intérêt à bien expliquer le calcul en AG....
maintenant, je prends le prix du m3 pour vérifier la clôture de chacun avec le tableau "compteur" du logiciel, car il me donne une synthèse de tous les copros sur un seul tableau et cela en euros (c'est le confort offert par votre logiciel...) et c'est plus confortable de parler en €/m3 en AG....
de plus pour trouver la somme en € de la part commune, je suis obligé de passer par ce prix au m3, (ce que vous avez fait aussi...)
merci pour la réponse...
PS : le fait de me forcer à écrire cette question, m'a facilité ma propre compréhension de mon problème et m'a permis de comprendre votre réponse, merci André... 
Bonjour,
J'ai un petit souci que je vous transmets avec des chiffres réels pour l'exercice (je mets de côté le fait que qu'il faudrait décomposer les factures sur deux exercices, ne compliquons pas....) :
2 factures d'eau par exercice :
* la première 593m3 :
abonnement : 1572 € répartis à l'unité de logement (chaque logement paie pareil : à l'utilité)
depenses eau + assainissement : 1530 € (soit 2,58 €/m3)
* la seconde 533 m3 (MAIS estimés car le relevé comptage de la lyonnaise était en panne, dans ce cas elle fait une estimation moyenne sur les consommations précédentes...)
abonnement : 1692 € répartis à l'unité de logement (chaque logement paie pareil : à l'utilité)
depenses eau + assainissement : 1872 € (soit 3,51 €/m3)
soit pour l'exercice : 1126 m3 pour la Lyonnaise se décomposant en 3264 € en abonnement et 3402 € en dépenses eau + assainissement, donc 3,021 € le m3.
Le relevé des consommations fait aux mêmes jours :
Compteur général de la lyonnaise : 1202 m3 (je rappelle que le télérelevage était en panne, mais pas le compteur lui-même relevé visuellement par le CS)
Somme des compteurs individuels relevés par le CS : 1177 m3
Donc consommation commune par différence : 25 m3 payée aux tantièmes par les copros
Je suis bien embêté (pour ne pas dire plus) .... puisque la consommation réelle est supérieure aux chiffres de la facture....
Si je prends le prix du m3 calculé suivant la lyonnaise :
* je l'applique aux consommations individuelles
* dans ce cas, la partie commune est négative en euros 
J'aurais envie de dire et faire : le syndicat paie 3402 € en dépenses d'eau et je l'applique non pas aux 1126 m3 relevés sur les factures, mais aux 1202 m3 réels relevés par le CS, soit 2,83 € du m3. Bien sur pour l'exercice suivant, il me faudra refaire certainement le cheminement inverse, suivant comment la lyonnaise fera son rattrapage....
Qu'en pensez vous ?
de toute façon, le texte n'est pas clair non plus et le petit b, surtout, de l'article L721-2 est une aberration : en effet supposons que la promesse est signée le 15 mars, que fait-on de la provision généralement appelée le 01/03 ?
si ce b) était retiré ce serait plus clair, on prend la situation du syndicat au 31/12 (fin de l'exercice) et ce que doit le vendeur, l'acquéreur s'en fiche ..... car ce sera toujours au vendeur de payer . Mais au moins les chiffres et documents fournis seraient valables un an et le vendeur n'aurait pas besoin d'un tiers pour fournir les documents....
euh... j'ai du faire une c*******. cela m'a planté....
question subsidiaire : pourquoi vos efforts portent sur la version 3 et non la 4 ?.....
pour la facture, elle n'intervient pas directement entre acquéreur et vendeur. Vous (le syndic) avais payé en octobre les 1000 € (et il n'y a aucune répartition à faire aux copros...) et vous paierez les 200 € au fournisseur quand cela sera nécessaire.
Lors de l'AG qui approuvera les comptes de 2014, ceux ci feront apparaître peut-être une solde négatif global soit en gestion courante, soit en travaux. Dans ce cas le solde vous le répartirez entre les copros inscrits au syndicat à la date de l'AG (le vendeur ne sera plus connu de vous, il ne devra rien au syndicat).
En ce qui concerne les avances, choisissez la solution de andré et spécifiez au notaire dans l'état daté que vendeur et acquéreur s'arrangent entre eux. Ainsi dans la compta vous n'aurez rien à faire.
Si vous choisissez : " On peut toujours faire un chèque au vendeur et réclamer la somme à l'acheteur ", d'abord faites l'inverse : "On peut toujours réclamer la somme à l'acheteur et après avoir reçu la somme, faire un chèque au vendeur" 
et alors vous ferez les doubles écritures citées par andré...
Choisissez la première solution...
merci André,
très bon dossier
Bonjour,
c'est bien ce compte 633 : taxes foncières qu'il faut utiliser.
PS : il ne peut y avoir taxe foncière que si le syndicat est propriétaire d'un lot référencé à l'EDD....
JB22, plus concrètement il faut faire 4 écritures ou 2 écritures ?....
Actuellement ce chèque doit apparaître dans l' état de rapprochement bancaire: chèques non encaissés.
oui, c'est ainsi que je l'ai détecté en reprenant en double la compta 2014 du syndic.
il faut donc que je fasse pour les 100 € à la même date :
* débit du 401 et crédit du 714
et
* crédit du 401 et débit du 512 ?
ou seulement débit du 512 et crédit du 714 ?
merci
Bonjour,
Cas concret : soit un chèque 100 € (c'est un exemple) émis au profit d'une société X en 2011.
Nous sommes en fin 2014, cette société X a disparu (elle serait depuis 2011 en liquidation judiciaire dont on ignore l'état d'avancement du dossier...) et le chèque n'a pas été encaissé.
Ce chèque, passé 2 ans, ne peut plus être encaissé (est ce bien la règle ?)
Comment faire les écritures pour que ce chèque soit annulé en 2014 dans la comptabilité du syndicat ?
Bonjour orwan,
je suis en phase avec les collègues andré et jb22, et j'ajouterai qu'il faudrait prévoir en plus un document récapitulatif annuel à l'intention des copros, pour leur rappeler ce qu'ils doivent déclarer comme revenus aux impôts...
je donne au 10002 ème ...
Bonjour,
en voilà une bonne initiative ...
cela me semble dangereux... en effet si pour une raison ou une autre, on en vient à enquêter sur le compte bancaire, il apparaîtra qu'il y a faux en écriture et paiement à votre encontre d'une somme d'argent,alors que cela apparaît comme payé à un fournisseur ; on pourrait vous accuser de détournement de fonds et il y a 10 ans possible de retour en arrière ; serait vous capables d'expliquer 9 ans plus tard ce que vous avez fait surtout à des copros qui n'étaitent pas copropriétaire dans le syndicat à l'époque ...
moi, je ne ferai pas, cela m'est arrivé dans un autre cadre (une association), je m'étais trompé de carnet de chèques, j'ai préféré écrire la réalité à cause de cela...
cela me semble dangereux... en effet si pour une raison ou une autre, on en vient à enquêter sur le compte bancaire, il apparaîtra qu'il y a faux en écriture et paiement à votre encontre d'une somme d'argent,alors que cela apparaît comme payé à un fournisseur ; on pourrait vous accuser de détournement de fonds et il y a 10 ans possible de retour en arrière ; serait vous capables d'expliquer 9 ans plus tard ce que vous avez fait surtout à des copros qui n'étaitent pas copropriétaire dans le syndicat à l'époque ...
moi, je ne ferai pas, cela m'est arrivé dans un autre cadre (une association), je m'étais trompé de carnet de chèques, j'ai préféré écrire la réalité à cause de cela...
à mon avis, non car c'est toujours comme cela qu'il faut faire la facture est au nom du syndicat dans tout ce qui est acheter. Si vous produisiez une facture à votre nom, on pourrait vous accuser de vous faire rembourser des timbres (ou du matériel) à vous.
annoter la facture à la main, du mode de paiement utilisé.
cela serait intéressant d'avoir les avis de jb22 ou de andré avant de changer, car il sontt beaucoup plus spécialistes que moi ; je ne vous ai dit que ce que j'aurais fait pour moi avec ma petite expérience de ma pratique et de celle des syndics que je côtoie.
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