J'ai raté une autre discussion où il est question d'une perquisition de la brigade financière dans les locaux de l'ARC début janvier 2016...
http://www.universimmo.com/forum_univer … C_ID=21026

Pas un mot sur le site de l'ARC... plus prompte à publier les décisions de justice quand elle gagne contre les syndics qu'à déballer son linge sale on dirait...

Bonjour,

Encore une belle aberration de la loi ALUR avec LA bêtise ultime qui démontre toute l'ignorance et l'incompétence des rédacteurs :
"Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice."

Pour la fiche, près de 2 ans après la loi ALUR on attend toujours le décret ; certains auteurs disent qu'il existe déjà beaucoup de documents entre l'état daté, le carnet d'entretien et les annexes et doutent de sa pertinence... De mon côté j'avais préparé une ébauche dans la version 4, sorte de mini-bilan comparatif avec les informations essentielles :

http://www.valcompta.net/forum_img/fiche.gif

Dans l'attente et le flou, je ne l'ai pas incorporée dans la V3... sur les modalités et les pénalités d'un document fantome je n'ai pas grand chose à dire.

Cordialement,
André

Si vous voulez diffuser votre solution Excel, envoyez moi la dernière version et je la mettrai en ligne avec un lien dans cette discussion !

Bonsoir,

Un jugement récent, en première instance, vient de condamner l'ARC et d'annuler plusieurs décisions de radiation, révocation ou délibérations... Evidemment ce n'est pas sur le site officiel mais voici quelques liens :

http://arcopro-adherents.info/larc-cond … rs-droits/

Le jugement :
http://arcopro-adherents.info/wp-conten … 9v2016.pdf

Discussion récurrente sur l'adhérsion sur le forum UI :
http://www.universimmo.com/forum_univer … _ID=201885

Cordialement,
André

Bonsoir,

La possibilité de mettre le résultat sur un compte 103100 (ou autre 10x ou 450x ou 470x) est surtout adaptée aux ASL qui veulent augmenter ou diminuer le fonds de roulement mais c'est également une option pour faire une clôture provisoire et générer des A Nouveaux sur les comptes de tiers et la banque.

Dans le cas de la clôture définitive avec répartiton à la date de l'AG, la question se pose pour savoir dans quel compte mettre le résultat entre le 01/01 (dans les AN) et la date de l'approbation. Au début je mettais ça en 470 et depuis 2 ans environ c'est dans le compte 450000 pour une meilleure cohérence de l'annexe 1 si elle était éditée à ce moment.

On ne peut pas dire que 1033 est transformé en 450...
Je fais évidemment une distinction entre tous les comptes du plan comptable des copropriétés :-)
A ma connaissance la gestion comptable du futur fonds travaux n'a pas été précisée mais je pense que ça viendra. Pour le moment le 1032 (ou mettons un 1032xx) est probablement le plus proche et le mieux adapté.

Je ne dis rien sur la gestion hors-comptabilité des emprunts en copropriété, là encore c'est lamentable.

Cordialement,
André

Bonsoir,

Si l'assemblée veut voter un fonds de 10% du budget c'est nécessaire mais si c'est 5 % je ne vois pas ce que ça change puisque avec ou sans résolution à l'ordre du jour, que le résultat soit pour ou contre, ça reste de toute façon une obligation d'appeler ces 5% en plus du budget... mais je vais ajouter la résolution-type et libre à chacun de construire son ordre du jour commme il l'entend !

Je vois passer pas mal de comptabilités et parfois, dans des petites copropriétés, le montant des travaux est sans commune mesure avec le budget ; on peut avoir un budget annuel à 5 000 € et des travaux à 150 000 € et le fonds travaux tel que prévu est totalement inadapté à ces situations, avant, pendant, après...

Cordialement,
André

Bonjour,

L'intégralité de cet article 14.2 est tellement mal rédigé, mal écrit, avec des formulations boîteuses, des termes inadéquats, ça laisse un sentiment de honte et de colère. C'est un article de la loi ALUR et des fois on aimerait vraiment que certains rédacteurs collent leur nom et assument les textes indigestes qu'ils pondent, à défaut c'est le ministre qui signe qui en porte la responsabilité...

Ce que j'en comprends en langage clair (j'essaye du moins) :

1. Contrairement aux travaux classiques où les modalités et calendrier des appels sont libres, les appels du fonds travaux sont calqués sur les provisions (en gros trimestriel le plus souvent).

2. La période de 5 ans concerne à mon avis les immeubles neufs ; en gros pas besoin de constituer ce fonds avant.
Pas d'obligation non plus si le diagnostic technique fait apparaître une absence de besoin.
Pas d'obligation pour les copropriétés de moins de 10 lots si décision unanime (légère ambiguité mais restons sur l'unanimité de tous).

3. L'affectation du fonds est votée par l'AG à la majorité 25 / 25.1. Il peut servir aux travaux d'urgence sans pour autant dispenser le syndic de convoquer une AG supplémentaire (ou exceptionnelle).

4. On compare le fonds au budget annuel (ce qui est absurde) pour élaborer un plan pluri-annuel et/ou suspendre les "cotisations".

5. L'article 18 précise pour sa part qu'il faut ouvrir un compte, rémunéré, pour y déposer les "cotisations".

Les résolutions-types que je prévois donc d'ajouter :
Le vote du montant "en pourcentage" de ce fonds travaux (à la limite un vote à 5% est superflu puisque obligatoire).
L'affectation du fonds travaux en cas d'urgence (majorité 25/25.1).
La décision de ne pas constituer le fonds pour petites copropriétés (unanimité).
L'adoption d'un plan de travaux pluri-annuel pour utiliser ce fonds.
La suspension ou l'ajustement des "cotisations" (on ne sait plus trop ce qui est obligatoire ou pas passé ce moment).

Je n'aime pas du tout le terme "cotisation" et je proposerai / intégrerai une résolution-type plus courte et synthétique pour la fixation du montant mais la seconde résolution proposée par SyndicMan me semble superflue puisque c'est une obligation légale...

Toujours intéressant, je vous donne le lien vers la page de Jean-Pierre Mantelet sur ce fonds travaux :
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-9.htm

Cordialement,
André

Mais ça n'a rien à voir... vous pouvez financer votre budget avec vos fonds propres, c'est à dire les soldes créditeurs des comptes 103.
L'écriture consiste à débiter le 1031 et à créditer le compte 703.

Quelle est la situation et que voulez-vous faire précisément ?

Bonjour,

Vous devez bien distinguer deux types d'opérations comptables... la gestion de trésorerie qui consiste à faire des virements entre différents comptes bancaires (menu Saisie - Virements / crédit du 501 et débit du 512) et l'utilisation du fonds de roulement pour financer une partie du budget (en gros reprendre et débiter le 1031 pour créditer le 703).

Je précise pour les puristes qu'il est question ici d'une ASL et non d'une copropriété !!!

Cordialement,
André

Bonsoir,

Je vous confirme juste que je ne prévois aucune évolution logicielle pour la gestion du fonds travaux obligatoire avant la publication des décrets et de toutes les précisions nécessaires à se gestion.

Cordialement,
André

Bonjour,

Moi j'ai votre classeur Excel mais je vous faisais cette proposition au cas où vous souhaitez mettre en ligne, ici et dans la discussion, des exemples mis en forme (même si votre dernier alignement est plutôt réussi !!!).

C'est clair et simple dans votre esprit mais je dois mettre tout ça sous la forme de fichiers, de rubriques, d'écrans, d'états, de PDFs... Pour le moment, un appel c'est une date, une clé, un compte et un montant ; je vais chercher les tantièmes de la clé, son total et j'applique bêtement la quote-part. Pour le moment, chaque fiche copropriétaire contient deux rubriques ; quote-part dans l'avance, quote-part dans les travaux...

Je ne souhaite pas aller vers la subdivision des comptes copropriétaire et pour le moment je ne vois pas clairement quelle gestion proposer pour transposer votre présentation Excel (ou un autre système) dans Val Compta. En même temps, ça me rappelle la gestion des emprunts et tout ce que j'avais mis en place à l'époque, au final beaucoup de travail et d'efforts pour un dispositif que personne n'utilise alors là je crois que je vais vraiment attendre !!!
http://valcompta.net/Gestion_emprunts_V … ta_v34.pdf

Cordialement,
André

Donc vous présumez que le fonds travaux ne pourra en aucun cas profiter pour un niveau supérieur à la quote-part initialement apportée ? De mon côté, l'idée d'utiliser la totalité du fonds "général" pour le bâtiment A avec une partie des copropriétaires qui sera ensuite redevable ne me gène pas plus que ça...

Peut-être que le décret nous dira ça le jour venu ; pour le moment je laisse les choses en attente !

N'hésitez pas à m'envoyer des éléments (schéma, feuille Excel) si vous souhaitez que je les mette en ligne, je vous dirai comment les incorporer dans un message...

Rappelons ici la bêtise absolue qui impose d'imprimer et de diffuser à tous 15 pages d'un contrat-type totalement inadapté aux syndic non professionnels et aux syndicats coopératifs :-(

Et ceci pour chacun des syndics en concurrence !!! Ces lois ne viennent pas d'écologistes protecteurs des arbres big_smile

Je ne pense pas que la démultiplication de pages dans les documents comptables comme la balance ou le grand livre présente un grand intérêt même si certains syndics semblent y prendre un certain plaisir (sans doute pour facturer plus de pages à 25 centimes).

Nous avons tous intérêt je crois à raisonner sur des cas et des exemples concrets, en essayant tant que possible d'utiliser une base commune et lisible... Dans votre exemple JB22, il faudrait commencer par donner les tantièmes de A et B, en charges générales et sur l'ascenseur. Je ne suis pas sûr non plus que le montant exact des travaux payés soit utilie ; ce qui importe c'est la constitution du fonds, ce qu'on va y puiser et ce qui reste à chacun... Vous amenez des concepts comme le "pourcentage de financement sur fonds travaux" qui m'échappent un peu ; il est évident qu'on ne pourra pas prendre plus dans le fonds que ce qui s'y trouve mais je ne vois pas pourquoi on ne peut pas avoir ensuite des situations inverses, c'est à dire des copropriétaires créditeurs et d'autres débiteurs comme dans l'exemple précédent.


De mon côté, je vais essayer de présenter les choses avec les données de la démonstration Dechaville, où les copropriétaires ont des noms comme "Francillon" et "Laporte" et où A et B désignent les clés et les bâtiments...



Voici pour commencer les tantièmes des deux copropriétaires :

http://www.valcompta.net/forum_img/ex_tant01.gif

http://www.valcompta.net/forum_img/ex_tant02.gif



Exemple : on constitue un fonds global de 10 000 € sur la clé des tantièmes généraux et on ventile ensuite pour utiliser 4 000 € sur le bâtiment A et 3 000 € sur le bâtiment B :

http://www.valcompta.net/forum_img/ex_fonds01.gif



Dans ces écritures on a le montant réclamé initialement à chacun, la question qui se pose ensuite c'est :
- quelle est la quote-part restante pour chacun des lots dans le fonds travaux ?
- quelle est la quote-part pour chaque copropriétaire dans le fonds travaux ?
- quels montants faudrait-il réclamer ou rembourser pour procéder aux ajustements ?


Mon propos c'est de dire que Val Compta permet aujourd'hui de répondre à toutes ces questions et de respecter ainsi les justifications demandées :


Détail des quotes-parts par lot et cumul par copropriétaire :

http://www.valcompta.net/forum_img/ex_ventil01.gif

http://www.valcompta.net/forum_img/ex_ventil02.gif



Tableau de la répartition dans le fonds global ventilé (c'est à dire qui en profite...) :

http://www.valcompta.net/forum_img/ex_fonds02.gif



Ajustement à faire entre débiteurs et créditeurs :

http://www.valcompta.net/forum_img/ex_fonds03.gif

Autrement dit : Francillon est débiteur de 688.06 € car il a davantage profité du fonds sur le bâtiment A que sa contribution initiale...

Sans doute qu'on peut faire mieux et gérer tout ça autrement mais qu'est ce qui manque au juste dans cette présentation et cette gestion ???

Cordialement,
André

1'691

(7 replies, posted in Appels de charges)

Bonjour,

Je ne vois pas bien quel lien vous voulez faire entre la constitution d'un fonds qui ressemble à une avance permanente de trésorerie (mais qui, d'après ce que vous décrivez, est souvent appelé "fonds de solidarité") et le 703...
En effet, il ne s'agit pas d'un produit de l'exercice (compte 703 - Avances utilisé quand on reprend des réserves afin de diminuer les provisions) mais d'un fonds "propre" qui va rester au passif pendant plusieurs années...

Concrètement, il faut créer la clé spéciale sur les copropriétaires solvables et/ou qui ont accepté de participer en neutralisant les tantièmes du ou des copropriétaires en difficulté et créer l'appel sur cette clé. Le compte 1033xx sera alors mouvementé par la génération des écritures (en même temps que 701 pour la part opérations courantes) et ne doit plus changer jusqu'à la décision d'AG (quand les choses s'arrangent) qui permettra le remboursement. Cette clé permet à tout moment de connaître la répartition et les sous-comptes ne sont pas utiles.

Cordialement,
André

1'692

(4 replies, posted in Nouveautés)

Bonjour,

En général il y a très peu de nouveautés dans les mises à jour mineures ou révisions, entre 3.7.00 et 3.7.02 il y a eu quelques corrections de bugs ou l'ajout des listes de clés et de compte (touches F5 et F6 dans l'écran de saisie).

La mise à jour importante c'est la 2016.3 présentée ici : http://www.valcompta.net/forum/viewtopic.php?id=469

Cordialement,
André

Si un fonds de 10 000 € est constitué sur les charges générales et intégralement utilisé pour une partie spéciale (bâtiment A par exemple) on aura en effet un mélange de dettes et de créances ; exactement comme dans l'exemple ci-dessus !!!

Je ne vois pas ce que ça change que ce soit remboursable ou pas ; c'est juste le nom du copropriétaire associé à une quote-part qui est modifié par la mutation...

Dans l'exemple on a un fonds de 4 000 k€ qui ne correspond en effet plus à une clé et à une répartition mais qu'est ce qui vous choque dans les montants présentés ? Un copropriétaire a une part positive (une créance du syndicat) et l'autre négative (une dette)...

Je pense aussi que cet article, comme la plupart des textes de loi, s'applique à compter de sa promulgation et sans effet rétroactif ; c'est donc uniquement pour les AG et les contrats de syndic postérieurs au 06/11/2015 oui... et d'ici là ce n'est pas impossible qu'une nouvelle réforme ou décret ou arrêté vienne encore modifier les choses big_smile

Bonjour,

Il est hors de question pour moi de créer autant de comptes que de lots ou de copropriétaires ; j'ai des clients et des copropriétés avec 50, 100 ou 150 lots ça me semble totalement absurde. Mais libre à chacun de le faire si il le souhaite !!!

Dans ma vision des choses, c'est la notion de clé qui gère tous les calculs de répartition et il est possible de préciser la clé sur les opérations des comptes 102 et 103. Par exemple dans l'exemple qui suit, un fonds constitué sur la clé 001 (tout le monde) pour 10 k€ et où on a utilisé 6 k€ pour des travaux sur le bâtiment A.

Le grand livre fait apparaître les clés sur chaque ligne (pour l'année en cours, attention avec la clôture et les AN) :
http://www.valcompta.net/forum_img/FONDS01.gif

Un copropriétaire qui n'est pas dans le bâtiment A conserve sa quote-part complète :
http://www.valcompta.net/forum_img/FONDS02.gif

En revanche un copropriétaire du bâtiment A qui a bénéficié du financement peut avoir une situation inverse :
http://www.valcompta.net/forum_img/FONDS03.gif

C'est une manière de gérer mais on peut aussi utiliser plusieurs comptes :
103201 pour la clé 001
103202 pour la clé A
...

Cordialement,
André

Bonjour,

La règle c'est de répartir selon les tantièmes généraux et le critère de l'utilité ne s'applique que si la catégorie de charge est prévue dans le règlement de copropriété (typiquement l'ascenseur...) mais si vous estimez que le critère de l'utilité et de l'unité doit l'emporter pour des équipements comme les boites aux lettres, il faut juste présenter un budget (ou des travaux) cohérents et faire approuver par l'AG une telle répartition...

Cordialement,
André

Bonsoir,

Vous savez, il y a de nombreuses contradictions ou zones d'ombres dans la loi du 10 juillet 1965 et/ou avec le décret du 17 mars 1967 et quelques autres textes ou formulations... si vous commencez à en faire l'inventaire, vous n'avez pas fini !
Les ambiguités entre les termes "provisions" et "avances" en font partie sad

Pour les travaux je crois qu'on peut convenir qu'il existe aujourd'hui deux mécanismes :
- des travaux identifiés, présentés en AG avec un plan de financement (les appels), un montant, des devis, etc... Article 14.2
- des travaux moins précis pour alimenter le compte 103200 et nommées provisions spéciales... Article 18

Le fonds travaux obligatoire de la loi ALUR / 2017 remplace le point II.2ème alinea et cette histoire de provisions spéciales (à voir quel traitement comptable appliquer alors au compte 103200) mais les travaux 14.2 demeurent !!!
Enfin je crois.

Cordialement,
André

Bonsoir,

Je propose donc la résolution suivante dans le fichier des résolutions-types :

http://www.valcompta.net/forum_img/reso207.gif

Des ultimes remarques ???

Cordialement,
André

1'700

(3 replies, posted in Val Compta AG)

Bonjour,

En effet, le système de numérotation est le point faible du module AG mais le mieux c'est d'utiliser la structure par numéro de résolution + question. Si vous avez une résolution 03.00 qui s'appelle "Travaux", vous pouvez créer une résolution avec le numéro 03.01 pour les premiers travaux présentés puis une résolution 03.02 pour les seconds. Autrement il faut en effet tout rénuméroter manuellement.......

Cordialement,
André