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En effet, nous revoici sur un sujet récurrent... :-)

L'objet de ce post, c'est les "sous-comptes de copropriétaires" (450-x) et non le solde du fonds travaux par lot.
(puisqu'un copropriétaire peut disposer de plusieurs lots)
Le fonds travaux étant attaché au lot (et non au copropriétaire), il n'y aurait pas de sens à créer un compte 450-x qui représenterait le montant de tous les soldes "fonds travaux" pour chaque lot (d'autant qu'un copropriétaire peut vendre un de ses lots en restant copropriétaires sur d'autres lots).
Solde lot (1 ==> 1) Lot (n ==> 1) Copropriétaire

L'utilisation des fonds travaux suivant des clefs de répartition par lot différentes selon la nature des travaux, le solde de chaque lot n'évolue par proportionnellement, et il faut donc bien être capable de conserver quelque part ces soldes.

En créant un EXCEL à part pour gérer les fonds travaux par lot, vous faites le travail que devrait faire VALCOMPTA.
Car lorsque le fonds travaux est utilisé selon une clef donnée et un pourcentage voté, c'est votre EXCEL qui calcule le solde disponible sur chaque lot. Vous devez ensuite regrouper les lots par copropriétaire, afin d'obtenir pour chacun d'eux la ligne en OD à mettre dans VALCOMPTA (105000/450xxx) (qui viendra créditer le compte copro)

Pour l'instant, j'ai eu la chance d'avoir utilisé l'intégralité de mon fonds travaux avec une clef unique utilisant tous les lots, qui a permis de ne pas laisser de solde par lot, mais dans une autre situation (ou des lots conservent un solde de fonds travaux), la solution excel reste en effet la seule solution.

Merci d'avoir pris le temps de regarder et de me répondre.

Il y a une coquille sur "Montant correspondant au total I (comptes 661 à 68) pour l'exercice clos de l'annexe comptable n°2 du décret ..... et concernant le budget réalisé et approuvé en AG" puisqu'il s'agit du TOTAL II.a et non TOTAL I sur l'annexe pour ces comptes.

D'ailleurs, j'en ai vu une autre sur le document généré par le site (https://arc-copro.fr/documentation/quoi … onisations) ou le titre de la rubrique sur la deuxième page est un copié-collé non modifié (il est indiqué "IDENTIFICATION DE LA COPROPRIETE" au lieu de "CARACTERISTIQUES TECHNIQUES")

Je ne sais pas quoi penser de
"Montant des factures parvenues lors du dernier exercice clos et non réglées, des rémunérations dues au titre du dernier exercice et non versées et des autres dettes du syndicat des copropriétaires, compte 401, et des comptes 42 à 44, figurant dans l'annexe 1 du décret..... il est issu du budget réalisé et approuvé en AG."

Ils évoquent bien l'annexe 1 chapitre II (Dettes), mais sans être précis. Est ce que "les factures non parvenues et non réglées" sont ce qui est en face de 40 , et les "rémunérations dues" et "autres dettes", ce qui est en face de "42 à 44".
Dans le cadre de l'annexe, il y a les lignes '45', '40', '42 à 44', '46', '47', '48', '49'.
Pensez vous qu'il faut juste faire la somme des 2 lignes '40' et '42 à 44' ?

Pour le fonds travaux, je pense qu'il doit s'agir du montant à la clôture de l'exercice.

Non, car vous pouvez le choisir au niveau d'un automate, qui vous propose les 3 tarifs (ecopli, lettre verte, lettre prioritaire)

???

L'ARC est capable d'écrire des bêtises...
Une avance travaux réalisée pour des travaux précis, ce n'est pas la même chose qu'un fonds travaux pour chaque lot qui peut participer à divers travaux successifs avec des clefs différentes. Ce fonds est certes associé aux lots, mais il est à la disposition du copropriétaire qui possède le lot. Je ne vois donc de quel droit une assemblée pourrait décider le pourcentage d'utilisation de ce fonds.

Imaginons que vous ayez un copropriétaire au rdc dont le fonds sur son lot contient 4000€. Les autres copropriétaires aux étages ont 0€ sur le fonds car ils avaient financé des travaux sur les ascenseurs (qui ne touchaient donc pas le lot au rdc, non concerné). Aujourd'hui, des travaux touchant tous les lots ont lieu. Selon vous, les autres copropriétaires peuvent voter 0% d'utilisation du fonds travaux, ce qui ne gênera pas les copropriétaires des étages (puisqu'ils devront de toute manière financer 100% des travaux avec leurs deniers propres), et le copropriétaire du rdc ne peut alors pas utiliser son fonds.
C'est bien sûr inéquitable et inapplicable sur le fonds travaux.

Je l'ai dans la 4ème partie (Information Diverses) au niveau d'un pré-état daté, mais pas dans l'état daté.
Il est indiqué
Fonds Travaux (Oui/Non)
Montant de la part du dit fonds rattachée au lot principal vendu (montant)
Montant de la dernière cotisation versée par le propriétaire cédant au titre de son lot (montant)

Je vais l'ajouter dans mon propre modèle, et il faudra en effet dissocier le fonds pour chaque lot.

Il faudrait peut-être que ce soit plus clair pour le poids de l'enveloppe, qui affiche 9g pour 1 feuille mais qui correspond à 4g+5g.
Le poids de l'enveloppe pourrait être indiqué et modifiable, afin que le prix ne soit pas une estimation, mais une réalité.
Vous avez lu mon intervention en diagonale en éludant ma première remarque relative à l'écopli

Ce menu s'apparente un peu à ce que j'avais fait depuis longtemps sous excel pour calculer mes coûts d'envoi.
Mais comme je tiens compte pour ma part des autres frais (prix des enveloppes, prix du papier), l'utilité réside dans la mise à jour des tarifs postaux (mais sans l'écopli...) mais pas dans le calcul.

Nous sommes d’accord sur ce point, et cette non gestion dans l'application va poser problème et nécessitera de devoir mettre à jour "manuellement" ces données.

Qui serait parfaitement gérable avec des sous-comptes par copropriétaire.
M. MARTIN a 3 lots A,B,C et M. DUPOND a 2 lots D et E
450001 compte copro de M. MARTIN
450001-01 compte travaux M. MARTIN lot A
450001-02 compte travaux M. MARTIN lot B
450001-03 compte travaux M. MARTIN lot C
450002 compte copro de M. DUPOND
450002-01 compte travaux M. DUPOND lot D
450002-02 compte travaux M. DUPOND lot E
Je suis cependant défavorable à cette gestion, car elle entraine des complexités informatiques lorsque des lots sont vendus « séparément ».  Par exemple, M. MARTIN vend à M. DUPOND son lot C.

Il est bien plus logique de le faire directement dans la table référentielle des lots de valcompta, comme l’a fait André.
Cela permettrait de faire une passerelle nécessaire pour les appels utilisant le fonds travaux de chaque lot, ou d’afficher dans les appel le fonds travaux disponible pour le copropriétaire (qui est une information importante, notamment lorsqu’on vend son appartement). Et ça dispense donc d'une gestion "extra comptable" dans excel.
A ce sujet, les notaires n’ont pas encore « remis » à jour leur questionnaire pour tenir compte de cette donnée.

C’est justement car le solde du fonds travaux pour chaque lot n’est plus proportionnel à aucune clef qu’on ne peut pas faire voter un pourcentage. Ce serait inéquitable. Le fonds travaux d’un copropriétaire (M. Y) peut être égal à 0 du fait qu’il a participé DAVANTAGE à cause de la clef de répartition sur des travaux successifs qui ont plus souvent touché son lot que celui de son voisin, M. X. Le fonds de ce dernier étant alors par exemple de 1000€ car il n’a pas participé aux 3 derniers travaux ayant utilisé le fonds travaux. Si 100% du montant de nouveaux travaux donnent 800€ pour le lot de M.X mais touchent aussi le lot  de M.Y pour 800€, pourquoi voudriez-vous qu’un vote de M.Y empêche M. X d’utiliser son fonds travaux (l’un ayant 0, l’autre 1000€)

C'est dans la pratique irréaliste. Et c'est pourquoi pratiquement personne ne fait comme ça.
Notamment car il faudrait avoir un comptable pour faire ça, et surtout qu'il en ait le temps, ce qui n'est en général pas vraiment possible lorsque le conseil doit se déplacer en heure de bureau au siège du syndic (avec des heures supplémentaires payantes).

J'ai connu 4 syndics professionnels. Seul 1 avait des sous-comptes, et c'était pour faire un truc pas très net.
Et tous les syndics valcompta n'ont pas de sous-comptes...
Quand bien même vous ajouteriez les lots en sous-comptes :
* il y a de nombreuses copropriétés moyennes (25-30 copropriétaires) qui n'ont pas tant de lots que vous le pensez (c'est le cas d'un des immeubles que j'administre. 27 appartements donne 27 lots)
* même si vous avez des pages en plus, ce n'est en aucun cas une excuse : Ni concernant le temps de contrôle (vous avez plus de lignes sur le 450... et alors!), ni sur le papier (tous les documents sont numériques en pdf). Il va bien falloir que vous ayiez ces lignes ailleurs et comment allez vous les justifier les soldes auprès de chaque copropriétaire ?

Je n'ai pas d'avis figé sur le fait de créer ou pas ce suivi dans la comptabilité et créer des comptes à droite ou à gauche pour suivre le contenu du fonds pour chaque lot.
Mais je suis totalement opposé à l'idée de devoir gérer ça AILLEURS que dans l'application, car cela suppose de dupliquer des informations (notamment les copropriétaires, les lots, les clés et j'en passe ...). C'est d'une totale inefficacité et contraire au sens même d'une application informatique, d'autant qu'il faut ensuite "revenir" dans l'application, ne serait ce que pour l'éditique des appels et l'affectation aux comptes 450

Des travaux sont votés et un devis choisi.
Il faut financer ces travaux et l'ag décide des modalités de financement (nombre d'appels, dates de ces appels pour fixer les exigbilités)
Je ne vois pas pourquoi il faudrait voter un pourcentage du montant du fonds travaux utilisé.
Ce serait quelque chose de totalement inéquitable étant donné que les fonds associés à chaque lot ne sont pas ponctionnés de la même manière, ni pour les même travaux.
La résolution serait juste d'indiquer que les travaux sont financés par l'utilisation du fonds travaux à concurrence de leur montant pour chaque lot.

J'ai pratiqué quelques syndics professionnels et je n'ai jamais vu un service comptable proposer de vérifier les comptes avec le grand livre. En général, le syndic présente le relevé des dépenses (qui est envoyé à chaque copropriétaire avec l'ODJ) et le CS pointe l'ensemble des charges et produits avec factures et relevés.
C'est aussi ce que je fais toujours.
Personne ne m'a jamais demandé le grand livre. Je ne suis bien sûr pas fermé à le présenter si on me le demande, mais peu de gens dans un immeuble sont capables de comprendre un grand livre.

J'ai eu un syndic qui pratiquait les sous comptes en 450 et c'est très loin d'ajouter des dizaines de pages
Si vous avez une copro moyenne (25-30 lots principaux), ça ajoute quelques lignes pour chaque copropriétaire.
Soit pour 4 appels de provisionnement du fonds travaux (8 lignes) pour chaque copropriétaire. 4 lignes pour le compte 105
Bref, pour moi de n'est pas une bonne excuse, mais je comprends que cela soit un travail conséquent au niveau développement et j'accepte les contraintes que cela peut induire.

Je pense que le problème du fonds travaux ne peut pas être géré de manière simple
En effet les fonds de 2 lots appartenant à un même copropriétaire peuvent participer différemment aux dépenses au cours du temps, ce qui ne permet pas de cumuler ces fonds.
Cela impliquerait de créer autant de sous comptes à un copropriétaire qu'il a de lots.

A défaut, je pense que la solution de mettre le solde au niveau de chaque lot comme l'a fait André est une bonne initiative et s'apparente à une solution extra-comptable. Cependant, étant donné que ce fonds travaux est une obligation légale, ça signifie que chaque trimestre pour plusieurs années, il faudra faire des manipulations répétitives
En ce sens, l'outil informatique est là pour simplifier les choses, et Valcompta pourrait alors s'étoffer au niveau de cette gestion.

Comme par exemple une option, qui une fois cochée, irait ajouter automatiquement le montant appelé sur le 105 dans cet outil ("ajouter au fonds travaux" avec "clef charges générales"), et qui se ferait à la génération de l'appel.

J'imagine qu'à la création d'un appel travaux, il faudra pouvoir aller créditer préalablement à l'appel pour chaque compte 450, les fonds provenant des fonds travaux affectés aux lots participants.
Il faudra donc connaitre, pour chaque copropriétaire, le solde de son fonds travaux participants.
C'est pourquoi on ne peut pas gérer un solde négatif, car je préfèrerais éviter toute solution "excel" en plus de Valcompta, et donc que ce fond travaux dans les lots soit à jour et ne devienne pas négatif.
Je propose que l'outil qui permet de "retirer un montant du fonds travaux" sur une clef donnée, puisse
* calculer le montant du pour un lot (ça c'est déjà fait)
* créer une colonne avec le montant issu du fonds travaux pour le lot jusqu'à son solde
* permettre de faire la somme de ces montants par copropriétaire pour pouvoir aller les créditer pour chaque 450xxx participant (avec un libellé "Utilisation de votre fonds travaux"), et débiter le 105 de la somme totale ayant participé.

Le problème des intérêts est quasi insoluble car il dépend du mode de calcul des intérêts par la banque. Il est déjà complexe, notamment lorsque le livret A change de taux. Mais à chaque utilisation du fonds, à cause des clefs de répartition, certains lots ne génèreraient plus d'intérêts alors que d'autres si.

Bonjour,

A priori, le débat sur le fonds travaux démarré ici (http://www.valcompta.net/forum/viewtopi … 80&p=4) a continué dans un autre post.
Je ne suis pas certain que définir un bout de la solution avec un compte unique sans tenir compte de l'utilisation par lot ne mène ensuite dans une impasse ou un truc compliqué.

En effet, la solution de compte unique présentée ne fonctionne que si le compte travaux est reconstitué par les lots qui l'utilisent.
Or le fonds travaux n'a pas vocation à être "reconstitué" intégralement dès que quelques lots seulement le "consomment" (ou que ce fond est consommé avec une clef différente de celle qui a servi à l’alimenter).
En outre, si les lots consomment plus que leur propre part, cela revient à rendre des copropriétaires des lots "consommateurs" débiteurs des copropriétaires des lots "non consommateur", problème « masqué » par la nécessité de reconstitution.

Admettons qu'on a 5 lots qui cotisent au fonds à 20%, chacun ayant fini par atteindre 1000€.

Si les 5000€ du fonds sont consommés par 4 des 5 lots, vous avez utilisé les 1000€ payés par un copropriétaire en demandant aux autres copropriétaires de "rattraper" le coup en remettant 5000€ dans la caisse, afin de « re-proportionnaliser » le fond, puisqu’il n’y a pas d’historique. (car si vous remettez 1000€ dans le fond en faisant payer les autres lots, vous ne saurez plus à qui ils appartiennent la fois suivante)

Si 4500€ du fonds sont consommés par 4 des 5 lots, idem. Vous devrez reconstituer les 4500€ sous peine de ne plus pouvoir savoir combien disposait chaque lot.
(en l'occurence ici, 500€ sont dus au lot A, qui dispose encore de 500€)

Si le fonds travaux doit servir à des travaux successifs avec des clefs différentes, un tel système ne peut pas fonctionner.
On ne peut pas créer de l’information à partir du néant.

Ce genre de situation n'est pas exceptionnel.
Il est courant d'avoir des travaux avec des répartitions différentes.
Par exemple installation de boites aux lettres ou d'interphones, composés de clef différentes :
Partie des travaux en charges générales, et parties selon d'autres clefs

Je pense personnellement que la seule solution qui permet de gérer tous les cas, quelque soit le décret, reste un compte par lot
Toute autre solution ne permet pas de conserver le montant consommé par lot.
Compliquer le système ne changera rien à ça.

D’ailleurs le problème de reconstitution du fonds consommé partiellement pose aussi d’autres questions.
Si on admet que la clef de consommation n’est pas la même que la clef d’appel pour une somme prélevée, quid de la reconstitution du fond ?
En effet, admettons que le pourcentage d’appel fond travaux soit défini à 5% (et qu’on n’ait pas encore atteint le montant du budget prévisionnel dans le fond)
Admettons aussi que le fond ait déjà participé à des travaux pour certains lots, mais que des lots qui n’ont pas participé disposent DEJA d’une quote-part dans le fond
Il serait surprenant de demander au propriétaire de ce lot de continuer à participer à 5% sur le principe que les fonds restant sur les autres lots ne permettent pas de s’en affranchir.
Dis autrement, dans mon exemple précédent, les 4 lots ont consommé 4000€, et il reste 1000€ sur le lot qui n’a pas participé aux dépenses

Si le budget prévisionnel est de 5000€ cela signifie que chaque lot va devoir payer 25€, y compris le lot qui dispose des 1000€, alors que pour sa quote-part due au fond, il a atteint les 5%.
En prenant un cas extrême d’un lot participant très peu, on pourrait se retrouver au bout d’un moment avec la totalité du budget prévisionnel sur quelques lots seulement, affranchissant ainsi les autres lots de participer.
Et si le SDC décidait de voter 40%, le lot déjà doté devrait suivre, forcé et contraint par la décision.

Je ne pense pas que le fonds ait vocation a être « renfloué » une fois utilisé.
Mais le législateur semble ne pas avoir prévu les complexités liées à la répartition du fonds, et à sa reconstitution, voire même ce qu’il adviendrait des intérêts.

NB André : votre page HTML est fausse sur le questionnement que vous posez sur le devenir des intérêts :
« Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat » art 58 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 »

Je n'ai pas fait que menacer avec cet article car je l'ai mis en pratique et obtenu gain de cause.
Il est possible de l'utiliser en simple référé au TI, qui est nettement plus rapide qu'une procédure au fond (qui de toute façon nécessite un plancher minimum à recouvrer). Le juge m'ayant donné raison, j'ai donc obligé mon mauvais payeur à s'acquitter de ses provisions jusqu'au 4ème trimestre inclus. C'est très pratique si vous tombez sur un procédurier qui utilise à son avantage les délais pour passer devant le juge, car en général, vous récupérez une somme alors que le copropriétaire est déjà redevable des appels survenus entretemps.
Comme le souligne André, cette article est mal ficelé car il n'a pas vraiment d'utilité après le 1er octobre (dans une compta avec des appels trimestriels), et il aurait mieux valu qu'il soit précisé que la somme exigible correspond aux 4 appels prévisionnels suivants, puisque l'assemblée générale vote aussi le budget prévisionnel de l'année suivante.