1 Réponse par Lannes 45

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Après réflexion, il me manque des écritures...
En effet, le montant versé par SACICAP doit compenser les montants des factures des entreprises en compte de charge 671, puisque les copropriétaires ne doivent rien avancer sur les montants de travaux payés, et donc il me manque une ou plusieurs écritures sur un compte de produit, 712 - EMPRUNTS SUR TRAVAUX je suppose, et des écritures sur le compte 661 - REMBOURSEMENT D'ANNUITES D'EMPRUNT.

Donc j'ai l'impression que je dois faire :
Pour le traitement de la première partie de la subvention, j'ai déjà passé les écritures suivantes :
  A l'accord de subvention                             : Débit 441 - Crédit 131   
  Lors de la réception du montant de subvention        : Débit 514 - Crédit 441
  Et également                                    : Débit 131 - Crédit 711
Les montants en compte de charge des factures couvertes par la subvention sont bien compensées par le passage du montant de la subvention en produit, et tout s'équilibre.
Le montant complet de la subvention déjà reçu ayant déjà été utilisé pour payer les factures arrivées, pas de risque de redistribution à tort du montant de la subvention sur les copropriétaires.

Maintenant, pour les factures restantes et celles qui vont arrivées, je pense faire : 
   Au moment de la réception du montant de préfinancement de SACICAP : Débit  514 - Crédit 461
   et également                                                      : Débit 461 - Crédit 712
Evidemment, la facture elle même et son paiement sont traitées normalement via le compte fournisseur de travaux.
Ainsi les montants des factures en compte de charge 671 sont bien compensées par le compte 712.

Puis, lors de la réception de la subvention complémentaire de l'ANAH,
- Pour le traitement de la subvention elle même, mêmes écritures que plus haut.
- Pour le remboursement du préfinancement SACICAP :           
      Au moment de la réception des fonds de l'ANAH                                 : Débit  461 - Crédit 514
      Et, compensant le compte de produit 711 alimenté par la subvention        : Débit 661 - Crédit 461

Voila, cela fait un tas d'écritures, mais cela me semble équilibré et pas de risque que les copropriétaires reçoivent ou paient des sommes qui ne doivent  pas les concerner.
Est-ce que vous pensez que c'est correct ?

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2 Réponse par Lannes 45

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S'agissant d'un prêt à cout terme (normalement moins d'un an et au maximum 3 ans s'il y a des problèmes...) et la comptabilité de notre copropriété faisant l'objet d'audits systématiques, je ne vais pas utiliser le compte 164 wink

Les subventions sont gérées à part via les comptes 131, 441 et 771 (et évidemment la banque).

Je pense que je vais simplement utiliser un compte 461 pour SACICAP (461SAC comme le propose André) crédité lors de chaque versement de préfinancement et débité à chaque remboursement, ce remboursement se faisant normalement au moment des versement des compléments de subvention, mais c'est bien la copropriété qui est responsable de ce remboursement dans tous les cas, même si le versement des subventions ne se fait pas forcément à la vitesse souhaitée... Donc pas de lien comptable à faire avec les subventions versées.

Le montant apparaitra ainsi assez clairement en classe 46, bien que j'aie déjà également des retenues de garantie des entreprises de travaux en compte 462 qui devraient également être soldées en 2023.

Dans tous les cas, merci pour vos conseils et bonnes fêtes de fin d'année !

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3 Sujet par Lannes 45

(6 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

Dans le cadre d'un plan de sauvegarde, nos travaux sont financés par l'ANAH, mais une partie du montant total fait l'objet d'un préfinancement par l'organisme SACICAP.
Nous avons donc reçu de l'état une partie de la subvention de l'ANAH, et, de la part de SACICAP, un montant couvrant une partie (pour le moment) de reste de la subvention prévue.
Ce montant fera ensuite l'objet d'un complément de versement par l'ANAH à la fin des travaux pour rembourser SACICAP.
Le montant venant de SACICAP est défini comme un préfinancement, ou prêt à taux 0, qui sera donc remboursé, pas avant l'année prochaine, lorsque l'ANAH aura versé le complément de subvention sans que les copropriétaires aient besoin de financer quoi que ce soit.
Sur quels comptes et comment comptabiliseriez vous les écritures correspondantes de versement du montant par SACICAP et du remboursement de SACICAP en fonction de l'arrivée des versements des subventions complémentaires par l'ANAH ?

Merci d'avance pour votre aide!

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4 Réponse par Lannes 45

(5 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)

500 000 x 5% = 25 000 € (non, non, il n'y a pas d'erreur de zéro...)
75 000 / 3 = 25 000 €

Pas tant de marge que ça ! Mais avec les impayés, je dois pouvoir gagner une année...

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5 Réponse par Lannes 45

(5 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)

Nous utilisons déjà le livret A pour placer le disponible en plus du fond de travaux, mais, d'après ce que nous avons compris de la loi, ce qui dépend du fonds de travaux doit rester bloqué sur le compte, et les intérêts qui en découlent doivent être injectés dans le fonds de travaux.

Dans le cadre du Plan de Sauvegarde/ORCOD, notre comptabilité est contrôlée à minima annuellement par des organismes d'état (et ces organismes qui suivent le redressement des copropriétés en difficulté ne semblent pas apprécier les syndicats non professionnels et vont nous reprocher la moindre erreur...) et nous ne pouvons donc pas nous permettre de faire de l'approximatif. Toutes nos actions doivent être justifiées.

Autre sujet connexe, avec un budget annuel d'environ 500 000 €, même avec le minimum de 5%, si tous les copropriétaires étaient à jour, dans l'absolu on atteindrait le plafond du livret A en à peu près 3 ans. Bon, on en est encore loin, mais est-ce que quelqu'un connaît un autre placement (et une banque) accessible aux syndics non professionnels ?

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6 Sujet par Lannes 45

(5 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)

Notre copropriété est en « grosse » difficulté et nous n'avons pu mettre en place le fonds de travaux que pour 2022. Je m'adresse donc à ceux qui ont maintenant « l'habitude »  de gérer le fonds de travaux.

Nous avons un petit soucis pour gérer l'alimentation du compte sur livret qui sert pour le Fonds de travaux :
Nous avons 140 lots principaux et presque autant de copropriétaires.

Seulement environ 1/4 payent réellement avant l'échéance du trimestre, et pour le reste...ça s'étale tout au long du trimestre, souvent par petits montants et nous sommes heureux quand nous atteignions moins d'un tiers d'impayés à la fin du trimestre !

Comme nous n'avons rien trouvé de clair à ce sujet dans la loi, qu'il est impossible de calculer et de faire un virement à chaque prise en compte du paiement d'un ou plusieurs copropriétaires (nous avons des paiements tous les jours et pas forcément du montant dû...), nous avons mis en place un tableur en extrayant les soldes des copropriétaires au jour de l'échéance, soit le premier jour du trimestre concerné, pour prendre la part du fonds de travaux pour les copropriétaires qui sont à jour au premier jour du trimestre, et, pour les copropriétaires qui ne sont pas à jour mais ont payé au moins une partie de leurs charges depuis le début de 2022, nous calculons la partie de fonds de travaux au prorata du montant versé concernant l'année en cours, en prenant en compte ce qui a déjà été versé pour ce copropriétaire au titre du fonds de travaux, sachant que ce montant peut ne couvrir qu'une partie d'un trimestre précédent...et l'année prochaine, il nous faudra prendre en compte ce qui a été versé ou non au titre du fonds de travaux de 2022...

En bref, une formule qui nous a demander de bien réfléchir pour la mettre au point !

Nous faisons ce calcul le premier jour du trimestre et donc un virement correspondant au début de chaque trimestre.

Est-ce que quelqu'un aurait une proposition d'une méthode plus simple et respectueuse de la loi ?

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7 Réponse par Lannes 45

(4 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Merci pour la réponse.

Je vais donc uniquement passer une écriture au 31/12/2018 pour la clôture 2018 avec "remise en état" au 01/01/2019.

J'avais compris que le passage d'un copropriétaire en "créances douteuses" était obligatoire dès lors que la vente de son bien a été voté en AG, et que cela n'avait, en fait, d'autres effets qu'une présentation dans le bilan, et qu'il n'y a pas d'impact à ce niveau sur les charges. Seule la partie de créance jugée irrécouvrable, votée en AG, mise au débit du compte 68, doit permettre de préparer la copropriété à une perte (la situation des copropriétaires concernés date depuis plusieurs années avec des procés en appel et ils ont beaucoup de créanciers, notamment un syndicat principal qui lui aussi peut bénéficier du privilège...).

Donc, qu'est-ce qui doit déclencher ce passage d'un copropriétaire sur le compte 459 en créances douteuses ?

Les recherches que j'ai faites sur ce sujet m'ont parfois plus embrouillé qu'éclairé...
Si quelqu'un à une référence claire à ce sujet (les suites d'un jugement contre un copropriétaire resté sans effet), ce n'est pas de refus !

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8 Sujet par Lannes 45

(4 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

L'AG de notre copropriété a voté la mise en vente de lots de plusieurs copropriétaires qui, après procès, n'ont toujours pas redressé la situation et sont donc toujours très débiteurs.

D'après ce que j'ai compris, il faut donc passer une écriture à la date de l'AG pour la créance jugée irrécouvrable pour chacun de ces copropriétaire (compte 49 - "Dépréciation des comptes de tiers" crédité par le débit du compte 68 - "Dotation aux dépréciations sur créances douteuses"), et, par ailleurs, il faut ouvrir un compte 459 - "copropriétaires créances douteuses" pour chacun des copropriétaires concernés.

Mon problème concerne la gestion de ce(s) compte(s) 459 :
1 - Est-ce qu'il faut passer le solde du copropriétaire sur le compte 459xxx à la date de l'AG ainsi que toutes les écritures (Appels de charges, paiements et autres) advenues après l'AG ?

2 - Si oui, comment gérer le compte du copropriétaire dans ValCompta puisqu'il ne semble pas possible de lier une fiche copropriétaire à un autre type de compte que 450xxx ?

Merci d'avance pour votre aide

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