1 Sujet par David357 (modifié par David357 07/04/2022 20:05:01)

  • De: BISCHWILLER
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Sujet: Clé par lots ? Question théorique

Bonjour à tous,

Lors de précédente AG, il est parfois venue dans les discutions le fait que certaines charges réparties aux tantièmes sembles illogiques... et que le bon sens voudrait que ce soit de manière équitable par lots.

Exemple basic parmi d'autres qui a été évoqué dans les discutions : nous avons du remplacer le PC portable de la copropriété, l'ancien avait presque 10 ans et montrait des signes de faiblesse (plantage régulier au démarrage, ventilateur ne tournant plus correctement, etc....) j'ai fais ce que j'ai pu pour le garder en forme le pauvre... lol

Certains copropriétaire jugeaient que le coût du nouveau PC devrait être répartie par lots, car au quotidien pour la gestion et la comptabilité de la copropriété je ne l'utilise pas vraiment plus pour un lot qu'un autre.

Notre RDC ne prévoit que 2 clés de répartition (voilà un résumé, le RDC en fait le détaille exact):
- PC1 : aux tantièmes concernant toutes la copropriété dans son ensemble (garages extérieurs, espaces verts, parking, etc... inclus)
- PC2 : aux tantièmes ne concernant cette fois que le bâtiment principale à usage d'habitation (donc hors cours, parking, garage, etc...)

J'ai bien pris note (dans un autre fil de discutions) de la remarque d'André :

Andre a écrit:

Attention !

La répartition des charges entre les copropriétaires est réglée à deux niveaux et par deux textes différents :
• la loi établit le principe du mode de répartition,
• le règlement de copropriété en assure les modalités d’application.

Donc question purement théorique :
- Est il possible de voter en AG le rajout au RDC d'une clé par lot pour la répartition de certaines charges (à détailler)
- Puis de faire procéder à une mise à jour du RDC (avec d'autres points qui ne sont plus d'actualités ou à rajouter... mais c'est une autre histoire)

Pour information : avant nous avions des poubelles individuelles, la copropriété recevait une facture pour chaque poubelle affectées chacune à un lot... elles étaient considérés privatives car fermant à clé à usage unique et donc la répartition était au lot selon chaque facture. Maintenant la commune nous les a remplacé par 2 gros bacs communs et donc la répartition passe aux tantièmes, j'ai là également eu un écho d'un copropriétaire qui estimé que nous devions continuer la répartition à part égale.

Moi je ne suis pas de cette avis, un lot avec beaucoup de tantièmes occupé par 3 personnes va remplir la poubelle commune beaucoup plus que moi qui ait le plus petit lot et vivant seul.

Si vous avez des liens internet sur ce sujet je suis preneur, ça m'aidera à expliquer le binz aux copropriétaires que bien qu'illogique, la répartition doit ce faire de telle ou telle manière pour respecter la loi et le RDC.

Merci d'avance pour vos avis éclairés

2 Réponse par Andre

  • Andre
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Re: Clé par lots ? Question théorique

Bonsoir,

La répartition aux tantièmes c'est la règle, même pour des achats comme un ordinateur ! On pourrait imaginer des tas d'autres systèmes mais la loi est non seulement claire mais particulièrement rigide. Une répartition à l'unité doit être réservée à des cas très particuliers (installation de boites aux lettres ou de compteurs par exemple et encore avec prudence selon RDC) et la modification des tantièmes est quasi impossible car elle demande d'avoir l'unanimité...

https://www.anil.org/votre-projet/vous- … e/charges/
https://www.service-public.fr/particuli … its/F35451

Cordialement,
André

PS : la citation vient de ce document : https://www.unis-immo.fr/system/files/2 … 1_2017.pdf

3 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Clé par lots ? Question théorique

Merci André, tes liens et le document PDF sont très clair et me permettrons je l'espère faire comprendre aux copropriétaires que nous n'avons pas le choix.... c'est les tantièmes qui doivent s'appliquer.

Ils savent déjà que je me refuse à faire une gestion 'falsifiée' ou du moins non conforme à la règlementation, exception faite des erreurs que je pourrais faire par manque d'expérience ou méconnaissance, bien que je me renseigne toujours avant de faire quelques de nouveau.

Donc un grand merci

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Re: Clé par lots ? Question théorique

Bonjour,

"Donc question purement théorique :
- Est il possible de voter en AG le rajout au RDC d'une clé par lot pour la répartition de certaines charges (à détailler)
- Puis de faire procéder à une mise à jour du RDC (avec d'autres points qui ne sont plus d'actualités ou à rajouter... mais c'est une autre histoire)"

OUI, vous pouvez et cette modification se vote à la majorité 24 (loi 3DS), mais il faut deux points : définir ces nouvelles charges spéciales et établir un tableau de répartition.
Sachant que cette façon de faire pourrait s'appliquer dès à présent suivant l'article 10 de la loi de 1965, dite charges à l'utilité ; encore faudrait-il admettre que cet équipement (le PC) est vraiment à l'utilité, ce dont je doute un peu tout de même. Sinon beaucoup de dépenses devrait se traiter ainsi, exemple l'encre de l'imprimante, les rames de papier, les timbres, etc...

Perso, je ne dirai pas que le PC du syndic doit se payer par lot, je le laisserai en charges générales aux tantièmes.

5 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Clé par lots ? Question théorique

Merci Rambouillet, le PC n'était qu'un exemple basic facile à expliquer par écrit.

En fait l'un des points qui semble à première vue aberrant c'est dans quelques semaines une société va procéder au remplacement de tous nos compteurs qui ont 16 ans de vie !!! Eh oui ENGIE pour ne pas les citer n'a pas procédé au remplacement des compteurs au dernier renouvellement du contrat malgré de multiples relances.

Bref, c'est pas le sujet ici.... donc les compteurs vont être remplacer et nous auront un contrat de location, maintenance et télérelève à compter du 01/07/2022 facturé à la copropriété.

La facture indiquera clairement (un modèle nous a été présenté) :
- Prix unitaire annuel location compteur eau froide XX € x 11 = XXX €
- Prix unitaire annuel maintenance compteur eau froide XX € x 11 = XXX €
- Prix unitaire annuel télérelève compteur eau froide XX € x 11 = XXX €

-> Idem pour les compteurs eau chaude et idem pour les compteurs de chauffage
Coût total unitaire : 94.50 € TTC par an x 11 lots

Vu que c'est bien détaillé unitairement par compteur pour chaque lots il semblerait logique de les répartir par lot à chacun des copropriétaires.

Sauf la règlementation dit que les tantièmes sont la règle et que j'ai même trouver ceci : ICI

Logement en habitation collective :
Lorsque le locataire emménage dans un immeuble en ville, il n’a quasiment jamais besoin de prendre un abonnement à un fournisseur d’eau froide avec une ouverture de compteur (c’est par contre nécessaire pour l’électricité).

Le compteur d’eau général et les éventuels sous-compteurs par lot, sont gérés par le syndic, qui refacturera les abonnements et consommations dans les charges communes générales directement au propriétaire.

Dans de rares cas chaque lot de copropriété a son compteur d’eau individuel, avec des abonnements privatifs. Le cas échéant il faudra absolument demander au locataire de prendre l’abonnement à son nom car les factures d’eau sont très compliquées à régulariser en même temps que les charges de copropriété.

Elles sont en effet facturées sur des exercices annuels aléatoires, par exemple du 17 juillet au 13 juin, ce qui rend les calculs et l’explication au locataire très complexes…

Les coproprriétaires et même moi trouvons ça illogique.... d'où ma question.

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Re: Clé par lots ? Question théorique

Pour l'eau,
perso je dispatch tout ce qui concerne les compteurs au lot et la consommation commune aux tantiémes, et les consommations privatives à la consommation réelle mais comme dit dans un autre post, il faut que cela soit prévu au RDC, c'est l'occasion de la faire avec d'autres à la majorité 24 (loi 3DS -art 89) ..... mais il faudra bien libeller les conditions de cette charge spéciale (exemple : les parkings que fait-on pour la consommation commune ?....)

7 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Clé par lots ? Question théorique

Merci à tous, c'est plus clair pour moi, plus qu'à expliquer le tout aux copropriétaires....