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Sujet: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Bonjour,

Deux nouveaux décrets importants sont parus dans les derniers jours de l'année !!!

Le décret du 21 décembre 2016 relatif à la fiche synthétique ALUR :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … 0033675402

Le décret du 27 décembre 2016 relatif au fonds travaux, modification des annexes, compte 105 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … 0033724160

Le compte 705 - Affectation du fonds de travaux fait également son apparition dans l'annexe 2 et le plan comptable (même si le décret évoque l'annexe seulement).


Objectif Val Compta : des mises à jour version 2 Normale et version 3 Expert pour le lundi 2 janvier 2017 ;-)

Cordialement,
André


L'OBJECTIF DU 2 JANVIER NE SERA PAS TENU !!! J'espère proposer les mises à jour dans la semaine ;-)

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Bonjour,

Merci André pour ces données toutes fraîches, nouveaux comptes 105 et 705 et nouveaux intitulés des annexes.

Vous avez oublié un décret ! celui décrétant que le 3 janvier était, en 2017,  un lundi !!!! (je plaisante bien sur)

On attendra bien la semaine entière, pas de soucis ..... puisqu'en fait nous en aurons besoin qu'au 01/01/2018, tout du moins pour les annexes...

3 Réponse par Andre

  • Andre
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Vous remarquerez que ce forum permet de modifier et corriger ses boulettes en mode "silencieux" ;-)
J'avais écrit à tort le lundi 3 janvier ; c'est rectifié !

4 Réponse par JB22

  • JB22
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Le décret du 27 décembre 2016 ne réponds pas aux nombreuses interrogations

Voir le sujet sur le fonds travaux sur U.I., référence ci-dessous:

http://www.universimmo.com/forum_univer … _ID=214769

La création d' un compte 705 va encore compliquer les choses, quelle clé affecter à ce compte puisque le fonds travaux restants ne sera pas nécessairement proportionnel à une clé.

Pas de réponse sur l' utilisation du fonds travaux dans la limite du montant disponible pour un lot.

Pas de réponse sur la répartition par lot de la capitulation des intérêts. (Cas du copropriétaire n' ayant pas versé sa quote part ? et fonds non proportionnels à une clé)

Nécessité de suivre lot par lot l' évolution du fonds, mais par d' information sur l' obligation ou non de tenir des comptes individuels du compte 105.

A noter que l' article de l' ARC que vous m' avez communiqué, reprends par copier-coller, mes positions. (vote d' un pourcentage du montant des travaux du financement maximum sur fonds travaux, dans la limite de l' avoir de chaque lot ).

L' exemple de l' ARC ne traite qu' un lot par copropriétaire, il n' est donc pas cohérant avec la nouvelle législation.

  • Date d'enregistrement: 07/12/2013
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

il est dit dans la loi :

"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."

si le budget a 4 lignes (par exemple)
*1- charges générales
*2- charges ascenseur
*3- charges bâtiment
*4- charges eau
Total

fait-on : 5% du total en fonction des tantièmes de copropriété

ou 5% du 1 en tantièmes généraux + 5% du 2 en tantièmes ascenseurs + 5% du 3 en tantièmes batiment + 5% du 4 en tantièmes eau ??????

6 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Bonsoir à tous,

J'ai vraiment du mal à me représenter le fonctionnement et opérations à faire sur ValCompta pour ce fonds travaux....

Pour exemple d'un budget de 10 000 € -> Fonds travaux 5% = 500 €
Nous avons pour clé :
001 CHARGES GÉNÉRALES PAR TANTIÈMES
002 CHARGES GÉNÉRALES PAR LOTS
003 REMUNERATION SYNDIC
817 EAU - Estimation 2017

Je ne sais pas de tout quelles manipulations dois-je faire sur ValCompta pour appeler et comptabiliser ce fonds travaux ?

Voici actuellement comment je vois le cheminement du bazar...
1 - Je créé manuellement des appels Fonds travaux pour les 500 € (soit 4 appels de 125 €) que je répartie sur les mêmes bases que les appels budgets avec la clé 001 (ce qui génère les écritures au D 405xxx par le C 705000)
2 - Les COPROPRIÉTAIRES payent leur appel fonds travaux, là c'est simple (D 512xxx par le C 405xxx)
3 - Je présume que l'écriture suivante est passé à la clôture (D 705000 par le C 105000) qui reprend le total déjà appelé du fonds travaux. On ne fait plus d'appels de fonds travaux lorsque celui-ci atteint le montant du budget il me semble, soit 10 000 €.
4 - Lorsque l'on a des travaux (genre façade, toiture, etc...) a effectuer, on peux piocher dans ce fonds travaux pour payer en partie ou la totalité de la facture fournisseurs... et on reprend les appels de fonds travaux au prochain exercice.

JB22 a écrit:

Pas de réponse sur l' utilisation du fonds travaux dans la limite du montant disponible pour un lot.

Pas de réponse sur la répartition par lot de la capitulation des intérêts. (Cas du copropriétaire n' ayant pas versé sa quote part ? et fonds non proportionnels à une clé)

Nécessité de suivre lot par lot l' évolution du fonds, mais par d' information sur l' obligation ou non de tenir des comptes individuels du compte 105.

Vu que ce fonds travaux est acquis pas la copropriété (non remboursable au copropriétaire à la vente d'un lot, à l'inverse de l'Avance de trésorerie) il n'est pas utile de savoir comment répartir cette somme.
Il en va de même pour les intérêts, ils sont acquis à la copropriété pour le paiement des factures de travaux.
En gros ce fonds travaux est tout simplement une disponibilité financière pour le paiement des travaux.

Alors, d'après vous suis-je totalement à l'ouest et j'ai rien compris... ou je suis plus ou moins dans le vrai ?

Cordialement,
David

7 Réponse par JB22

  • JB22
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."

Il ne s' agit pas des modalités de calcul de cette cotisation mais de son mode de versement par les copropriétaires, les modalités doivent être les mêmes que pour le versement des appels pour charges courantes, c' est à dire le 1er jour de chaque trimestre ou les modalités retenues par le syndicat.

8 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Ok j'avais mal compris.... cette partie de l'Article 14-2 concerne uniquement le paiement par les copropriétaires. merci JB22.

Mais d'après vous, suis-je cohérent de la cheminement du fonds travaux ? (Appel, écritures, utilisations, etc...)

Cordialement,
David

9 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

David357 a écrit:

Mais d'après vous, suis-je cohérent de la cheminement du fonds travaux ? (Appel, écritures, utilisations, etc...)

Oups.... je viens de voir qu'en cliquant sur générer les appels dans le BUDGET, cela crée automatiquement l'appel pour le fonds travaux...
Ecriture D 105000 par le C 705000.

Donc dans la GESTION DES APPELS ils seront automatiquement pris en compte (D 705000 par le C 405xxx) si je ne me trompe pas.

Et le paiement des copropriétaire (D 405xxx par le C 512xxx)

Effectivement j'étais à l'ouest dans mon raisonnement initial, je n'avais jamais testé en cliquant sur Générer les appels dans le BUDGET.

10 Réponse par JB22

  • JB22
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

De David357
"Ecriture D 105000 par le C 705000."

Je ne crois pas que Valcompta procède ainsi, le 705 Affectation du fonds travaux, ne concerne pas les appels mais l' utilisation du fonds pour le paiement global ou partiel des travaux, ce n' est pas un compte d' appel.

11 Réponse par Andre

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Tout à fait ; je découvre comme vous aujourd'hui même la création de ce compte 705 !!!

La gestion qui était déjà en place, provisoirement sur le 104, consiste à répartir 5% du budget global (toutes clés confondues) et à préparer des appels qui alimentent le compte 104 - désormais 105 - selon les mêmes modalités, c'est à dire aux mêmes dates.

Au moment de l'appel et de la génération des écritures, le fonds travaux 105 est crédité et les quotes-parts en charges générales sont débitées des comptes 450 des copropriétaires. Je reste sur le principe d'un montant global au débit du copropriétaire et c'est l'onglet "Appels" de la fiche du copropriétaire qui permet de retrouver la ventilation par nature ("le syndic doit pouvoir ventiler...").

Le compte 705 sera à utiliser manuellement, en saisie directe, au moment où les travaux seront financés avec le fonds travaux obligatoire. De nombreuses questions restent en suspens ; les anciens fonds sur le compte 1032, l'utilisation sur des clés spéciales, etc. Je ne prétends pas y apporter de réponses absolues mais simplement un outil qui permet de gérer les différentes options.
En tout cas, je ne vais pas créer autant de sous-comptes que de lots ce qui aboutirait à des grands livres énormes et je reste sur le principe de la clé associée aux écritures de la classe 1...

12 Réponse par JB22

  • JB22
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Les comptes 105 et 705 doivent fonctionner comme les comptes 102 et 702, à la différence que ce n' est pas l' avancement des travaux qu' il faut prendre en compte mais la décision d' A.G. de financer tout ou partie des travaux par le fonds travaux.

Voir l' arrêté du 14 mars 1965: Article 10, Classe 1

Il n' est pas nécessaire de créer autant de comptes que de copropriétaires et de lots, mais il est nécessaire de suivre, en extra comptable, le fonds travaux au niveau de chaque lot, ce que je réalise sur EXCEL.

13 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

JB22 a écrit:

Il n' est pas nécessaire de créer autant de comptes que de copropriétaires et de lots, mais il est nécessaire de suivre, en extra comptable, le fonds travaux au niveau de chaque lot, ce que je réalise sur EXCEL.

Bonjour,

C'est ça que je ne comprend pas l'intérêt.... vu que le fonds travaux est acquis à la copropriété, je ne vois pas pourquoi il faut suivre le fonds travaux pour chaque lot.

Pouvez-vous m'éclairer sur ce point ?

Cordialement,
David

14 Réponse par Andre

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

On aura bien un montant global au crédit du 105 pour le montant du fonds travaux mais si jamais on utilise une partie de ce fonds pour des travaux qui ne concernent pas l'ensemble de la copropriété ça devient plus compliqué !

Par exemple, une copropriété de deux bâtiments A et B ; tout le monde cotise au fonds pendant 3 ans, le bâtiment A doit refaire sa toiture, on décide de financer avec le fonds... c'est là que les problèmes et les questions se posent !!!
- peut-on prendre la totalité du fonds ou uniquement la part du bâtiment A ?
- le fonds pour les lots du bâtiment A qui ont profité du financement sera logiquement moindre que le fonds des lots B qui ont cotisé sans rien utiliser...

On peut ensuite aller beaucoup plus loin dans les problèmes et la complexité ; la répartition des intérêts une fois que le fonds n'est plus conforme à une clé de répartition par exemple...

On espérait que le décret soit plus précis sur ces points et sur le traitement comptable de l'ancien fonds (avances travaux de l'article 18), il faudra se débrouiller !!! L'avis de l'ARC et de certains contributeurs avisés (comme JB22) c'est qu'il ne faut pas prendre et affecter une part du fonds supérieure à la cotisation des lots qui en profite. De mon côté ça ne me gène pas plus que ça et je pars sur une gestion par clé que j'ai eu l'occasion de présenter dans d'autres messages :
http://www.valcompta.net/forum/viewtopi … 2488#p2488

Cordialement,
André

PS : pour JB22, je vous propose de m'envoyer la dernière version de votre classeur Excel afin que je le mette en ligne avec un lien dans le forum pour tous ceux qui souhaitent l'utiliser et en tirer profit...

15 Réponse par JB22

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

"vu que le fonds travaux est acquis à la copropriété, je ne vois pas pourquoi il faut suivre le fonds travaux pour chaque lot."

Le fonds travaux est "attaché au lot". Il est propriété de celui qui possède le lot.

Réponse à André:

Le fonds attaché à un lot ne peut être utilisé par un autre lot : détournement de fonds.
Et comment régulariser ultérieurement...

"la répartition des intérêts une fois que le fonds n'est plus conforme à une clé de répartition par exemple..."

Et en plus certains copropriétaire peuvent ne pas avoir versés leur contribution, un décret d' application aurait été le bienvenu pour dissiper toutes les interrogations...

"Comme vous le savez j' ai une solution  avec EXCEL, donc vous avez publié une partie en exemple, qui n' a pas suscité d' intérêt, aucune réponse.

Ce qui est possible de faire avec EXCEL peut être réalisé, et en mieux avec Windew."

Suite à cet accueil j ' ai décidé de ne rien publier, et de vous laisser le soin d' apporter une solution dans Valcompta.

16 Réponse par Andre

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

J'ai mis en place une solution "basique" ; une rubrique "Fonds travaux" de type monétaire est ajoutée dans le fichier des lots.
Chaque lot est associé à un montant.

La mise à jour se fait depuis l'écran qui calcule des répartitions par lot et pour une clé donnée, il est possible d'ajouter les montants (quotes-parts calculées) sur les tantièmes généraux à chaque appel (ou une fois par an...) pour constituer le fonds et de retirer ensuite des quotes-parts (sur la clé de son choix) au moment de l'affectation et de l'utilisation du fonds.

Si le montant est supérieur au fonds, la ligne sera affichée en rouge mais ce n'est pas bloquant et sur un plan strictement technique il est possible d'avoir des montants négatifs.

Ces traitements sont indépendants des écritures à passer entre les comptes 105 et 705 dans un journal d'OD...


http://www.valcompta.net/forum_img/fonds_travaux_repart.gif

17 Réponse par JB22

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Votre exemple montre que dans Windew on peut avoir une base "fonds travaux par lot".

Ce tableau devrait être mis à jour automatiquement au moment de l' appel pour abondement, je ne comprends pas la nécessité des boutons : AJOUTER et RETIRER. (sauf pour des régularisations )

Il faut maintenant attendre un tableau concernant les utilisations:

Pourcentage de financement maximum
Montant des travaux
Quote part dans les travaux
Fonds travaux disponible
Fonds travaux affecté au financement, dans la limite du fonds disponible et le % de financement.
Fonds restant

1er exemple:
Pourcentage de financement maximum ; 80 %
Montant des travaux.....................10.000
Quote part dans les travaux...10.000 x 250 / 10.000...............250.
Fonds travaux disponible....................300.
Fonds travaux affecté au financement......250 x  80 %.............200
Fonds restant .......300 - 200..............100
Montant à payer....................................................................50

2e exemple:
1er exemple:
Pourcentage de financement maximum : 80 %
Montant des travaux...............10.000
Quote part dans les travaux...10.000 x 250 / 10.000...............250
Fonds travaux disponible.....................150
Fonds travaux affecté au financement......fonds disponible........150
Fonds restant .......150 - 150...............NUL
Montant à payer..................................................................100

"sur un plan strictement technique il est possible d'avoir des montants négatifs."
On ne peut utiliser les fonds appartenant à un lot pour financer un autre lot, il y a détournement de fonds.
Et comment se ferait la "régularisation".

18 Réponse par lacaze

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Bonjour André,

Question bete mais j'ai déjà lancé les appels de fonds exigible au 01/01 dont partie correspond au 1er quart du fonds travaux surle 104 ("fonds travaux obligatoire (non officiel)"). Plusieurs copro ont déjà réglé cet appel.

Comment dois je procéder ? -> juste remplacer le 104 par le 105 a la mano dans saisie directe ou bien uniquement le changer dans les parametre/"options pour les ecritures et divers"et tout va se mettre a jour automatiquement ?

merci,

Valcompta 2016 v3.52

19 Réponse par Andre

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Pour JB22, les boutons Ajouter et Retirer ça veut dire que si l'on veut gérer de manière extra-comptable le fonds associé à chaque lot il faudra le faire manuellement. J'ai déjà exposé mon point de vue et l'utilisation de la clé sur les écritures. Le fonds du lot mis à jour au moment de l'appel ça n'a pas de sens car ça revient à créditer les lots même si le copropriétaire ne paye pas !
La comptabilité actuelle avec des comptes et des clés est bien assez délicate et je ne rentrerai pas dans l'usine à gaz d'une gestion au niveau du lot...

Pour lacaze, il faut commencer par créer les comptes 105 et 705 puis aller en saisie et modifier le compte 104 en 105 et dans le paramétrage changer 104000 en 105000 pour les prochains appels...

Cordialement,
André

20 Réponse par JB22

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

"Le fonds du lot mis à jour au moment de l'appel ça n'a pas de sens car ça revient à créditer les  lots même si le copropriétaire ne paye pas !"

        Dans la gestion des "Avances travaux" ancien régime on créditait les comptes 102 et 103 ainsi
        que  les comptes 701 et 702 sans tenir compte des paiements.

"je ne rentrerai pas dans l'usine à gaz d'une gestion au niveau du lot..."

        J' aurais essayé de vous convaincre, en vain.

        J' attends de voir comment feront vos confrères, Vilogi, Simply-syndic, et autres...

21 Réponse par Andre

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Quand on crédite un compte 102, 103 ou 105 on débite les comptes 450 afin de suivre ensuite les encaissements mais ce n'est pas la même chose qu'une gestion extra-comptable du fonds associé au lot ; je ne dis pas que ce n'est pas possible, simplement que ça soulève des problèmes. Tout comme cette histoire d'intérêts et l'exemple ridicule où l'on ventile dans un grand livre et sur des dizaines de comptes 105_numéro_lot quelques euros de produits financiers...

Pour ma part, j'attends surtout de voir les demandes et les remontées de mes clients... rien n'est figé et je reprendrai peut-être votre tableau Excel et vos exemples un jour ;-)

Encore une fois, Val Compta pourra présenter très précisément la quote-part de chaque lot dans le fonds travaux et gérer les affectations y compris sur des clés spéciales. La solution de l'ARC est absurde et va produire des grands livres de 100 pages.
A un moment, trop d'information tue l'information !!!

22 Réponse par mfld

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Je me suis toujours demandé pourquoi les 702 servaient à débiter les 102, eux-mêmes crédités par les 450, alors qu'on aurait pu faire l'inverse, comme pour les 701, afin que la classe 7 représente la totalité du flux rentrant dans le syndicat. Débit des 450 par les 70x, et crédit des 10x par les 70x en cours ou en fin d'exercice.

Comme la classe 7 est associée aux clés de répartition, cela aurait fait un dispositif cohérent pour les états par lots ou par copropriétaires... calculables sur cette seule classe.

Quelqu'un peut m'expliquer la raison de fond qui oriente le flux des rentrées provisionnées dans le sens 450 -> 10x -> 70x, et non dans le sens 450 -> 70x -> 10x ?

23 Réponse par Andre

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

En gros les appels de provisions pour travaux apparaissent sur le compte 702 uniquement l'année où les travaux sont terminés ; ils figurent alors dans l'annexe 4.
Pour des travaux commencés, on solde en fin d'année les comptes 102 ou 702 (ainsi que 67) pour mettre le solde sur le compte 120.
Pour des travaux non commencés mais pour lesquels on a commencé à appeler des provisions on utilise le compte 102.
Il y a une recommandation de la commission de la copropriété qui encourage à passer directement dans le 102 sans transiter par le 702 il me semble. C'est un système débile qui ne respecte pas les grands principes comptables de la fidélité et de la sincérité mais c'est comme ça :-)

Je rappelle que j'ai mis en place plusieurs dispositifs pour gérer les clés sur les comptes de la classe 1 ; des avances sur différentes clés sont présentés ventilées dans l'état daté par exemple et c'est également mon choix pour le fonds travaux du compte 105.

24 Réponse par JB22

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

" y a une recommandation de la commission de la copropriété qui encourage à passer directement dans le 102 sans transiter par le 702 il me semble."

C' est exactement l' inverse.

Dans la gestion du fonds travaux il n' y a aucune raison de passer par l' intermédiaire  d' un  compte de classe 1, d' où la création d' un compte 705.

Je ne suis pas partisan de l' ouverture en comptabilité de comptes individualisés pour les comptes 705, une gestion extra comptable faisant l' affaire. Cela évite des Grand Livres monstrueux...

Je ne suis pas non plus partisan de créer des fonds travaux sur différentes clés, c' est compliquer une situation déjà complexe.

Je suis bien conscient du faible montant des intérêts, mais ceux-ci doivent être capitalisés, d' où les mêmes contraintes que pour la constitution. Il aurait été intéressant que le législateur prenne une position sur le critère de leur affectation.

Il n' y a aucune obligation de créer des sous comptes.

Bonne Année 2017.

25 Réponse par Andre

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Re: Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!!

Sur la recommandation, voici le détail :
http://www.coproconseils.fr/crc6-compte … propriete/

Considérant que l’article 10 de l’arrêté prévoit que le compte 102 « provisions pour travaux » enregistre les provisions votées pour financer les travaux décidés en attendant leur paiement ; qu’il est crédité par le débit du compte 450 « copropriétaire individualisé » ; qu’il est débité par le crédit du compte 702 « provisions pour travaux » au fur et à mesure de la réalisation de ces travaux;
Considérant que l’article 10 dispose également que le compte 12 reçoit le solde des opérations sur travaux qui ne peuvent être clôturées en fin d’exercice ;
Considérant que l’annexe 5 de l’arrêté du 14 mars 2005 prévoit une colonne D pour les appels des travaux effectués au cours de l’exercice comptable, une colonne C où le montant des travaux réalisés doit être mentionné et une colonne E « Solde en attente sur travaux » qui est égale à D-C, étant précisé que ce solde doit correspondre au solde du compte 12 ;
Considérant que pour que le compte 12 corresponde à la somme devant être mentionnée au bas de la colonne E, il doit nécessairement comprendre les soldes des comptes 102, 702 et 671 « travaux décidés par l’assemblée générale » et éventuellement 712 à 718 (emprunts, indemnités d’assurance, produits divers, produits financiers, produits exceptionnels).

Recommande de porter les provisions pour travaux directement dans le compte 702 sans passer par le compte 102, le solde étant dans le compte 12 lorsque les travaux sont votés et leur exécution commencée.

En général ce que je recommande c'est de créer les appels sur le 702 quand on sait que les travaux seront terminés dans l'année (annexe 2 et 4) et sur le 102 quand on provisionne à l'avance et sur plusieurs années...

Je ne prévois pas la création de sous-comptes, sur aucune classe !!!