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Le Forum de Valcompta » Journaux / comptes / écritures » Comment déterminer le fonds de roulement par copropriétaire ?
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Bonjour,
Chaque copropriétaire a versé un fonds de roulement il y a longtemps.
Où se trouvent-ils dans les comptes ?
L'un d'entre eux me réclame le remboursement de son fonds de roulement.
Bonjour,
Il est très important de distinguer deux types de sommes versées par les copropriétaires ; les provisions pour opérations courantes ou travaux d'une part et les avances d'autre part. Les premières sont remboursables (au moment de l'approbation/régularisation) et les secondes restent attachées au lot. Elles peuvent être remboursées mais il est également possible que vendeur et acheteur s'arrangent directement puisque ce qu'on rembourse à l'un, on le réclame à l'autre...
En général, ce remboursement ne peut intervenir qu'à l'occasion d'une vente et vous devez alors remplir tout un questionnaire (dit l'état daté) demandé par le notaire. En plus de la quote-part dans les avances, il faut préciser les charges votées et à payer, les travaux, toutes sortes de choses un peu fastidieuses !
Ce qui a longtemps été dénommé "fonds de roulement" se trouve en général au crédit du compte 103100 - Avance permanente de trésorerie mais attention, vous pouvez avoir d'autres comptes (102 / 1032 / 1033...) qui ont ce statut d'avances (parfois dans des comptes qui s'appellent "provisions" !!!). Il est donc préférable de connaître l'origine de ces différents comptes (RDC, décision d'AG...).
Concrètement ; pour calculer le montant à rembourser il faut aller dans le menu Autres traitements - Répartition par copropriétaire ; saisir le montant global (crédit du compte ou somme des crédits si plusieurs avances et choisir votre clé générale, cliquer sur Calculer. Il est également possible de connaître la quote-part lot par lot et même, dans la dernière version les quotes-parts dans les budgets et les réalisés de deux dernières années.
Salutations,
André
Merci pour votre réponse. J'ai effectivement un compte "1031 AVANCES DE TRESORERIE" qui contient les fonds de roulement sur une seule ligne (montant global).
Est-il possible, comptablement, de faire la différence (par exemple en individualisant le 1031 pour chaque copropriétaire ?).
En fait, mon besoin est le suivant : savoir quelles sommes sont remboursables à quel copropriétaire et suivre ces sommes dans le temps.
Bonjour,
C'est bien sûr possible de ventiler manuellement le solde créditeur du compte 1031 mais il faudrait dans ce cas, si on veut aller au bout des choses, ventiler non pas par copropriétaire mais par lot...
Si le syndic doit bien être en mesure à tout moment de déterminer et de connaître les quotes-parts de chacun dans les avances, le suivi de comptes individualisés ne présente pas un grand intérêt car il est très simple de calculer ces montants.
L'évolution quand à elle tient forcément à des décisions d'AG et à leur mise en oeuvre (appels...).
Salutations,
André
PS : on peut aussi utiliser un montant extra-comptable pour utiliser les quotes-parts dans les éditions (appels, fusions...).
Merci pour votre réponse. Dans ce cas je vais aller au plus simple et maintenir une liste des fonds de roulement par lot, à la main, dans un fichier WORD.
Je m'interroge toutefois sur les fonds de roulement communiqués par le syndic (liste par copropriétaire) dont le montant global n'est pas rond (423.81). Pourquoi ?
L'affectation aux lots est illogique : un appartement T2 96/1000 se voit affecter 41.11 € alors qu'un appartement T1 à 18/1000 se voit affecter 80.80 €.
Enfin, si je répartis la totalité du FDR en considérant la totalité des tantièmes sur chaque copropriétaire, j'obtiens un résultat seulement "proche" de la réalité.
ATTENDU OBTENU
41.16 40.69 €
80.8 80.52 €
60.98 61.88 €
189.04 189.02 €
51.83 51.70 €
Bonsoir,
C'est bien le risque quand on enregistre un montant dans une rubrique du copropriétaire... Si on vous demande de justifier une quote-part vous devez être en mesure d'opposer l'origine et la justification du fonds (le plus souvent une décision votée en AG => procès-verbal) et les tantièmes du RDC pour le calcul...
Dans votre situation, la somme de 423,81 € est à la fois bien modeste et peu arrondie... Il faut savoir qu'il existe une limite légale pour l'avance de trésorerie (1/6 du budget soit 2 mois de charges courantes) mais 423.81 x 6 ça ne ressemble pas à grand chose de rond non plus...
D'après votre exemple, les montants ne sont pas illogiques mais faux.
Salutations,
André
PS : on m'a rappelé que de nombreux progiciels affichent les quotes-parts dans différents fonds (avances, travaux...) dans les appels de charges. Pour moi la solution du calcul est largement suffisante ; quand on en a besoin on retrouve la somme en quelques secondes mais il serait bien sûr possible d'avoir des rubriques sur le fichier des copropriétaires...
Je vais ouvrir un sujet distinct afin de débattre de la pertinence / intérêt !
Merci pour votre réponse. Dans notre cas, le sixième du budget, c'est un peu plus de 900 €.
Quelque chose quelque part dans ma tete a fait "tilt" : les fonds de roulement sont remboursés au copropriétaire lors du départ.
Il se transmettent ainsi…. et peuvent donc être très anciens….
Effectivement : 423.81 * 6.55957 = 2780.01136 Francs
En revanche, je ne peux pas expliquer la répartition approximative. Il n'y a pas eu de modification du RC ou de l'état de division entre temps.
Je vais poser cette question sur universimmo, puisqu'elle ne concerne pas le logiciel.
Merci pour votre aide.
Si vous avez l'historique des budgets vous retrouverez peut être 16 680 Frs quelque part mais je pense surtout que vous devez vous concentrer aujourd'hui sur l'apurement des comptes et les régularisations.
A priori la liste dont vous parlez avec les quotes-parts est un document extra-comptable et le plus simple c'est de l'ignorer et de présenter simplement les quotes-parts avec les tantièmes officiels et actuels (vérifiez qu'il n'y a pas eu de changement quand même...).
Il y a quand même une petite cohérence dans le précédent message, vous évoquez une quote-part du T1 supérieure à celle du T2 mais ensuite vous avez une colonne "obtenu" où les écarts ne sont que de quelques centimes ; quelque chose m'a échappé...
Salutations,
André
Vous avez raison. Je vais me concentrer sur l'apurement des comptes et les régularisations.
Au sujet de l'incohérence :
Le document fonds de roulement est présenté avec une répartition par lots.
Seul un lot par copropriétaire se voit affecter un fonds de roulement différent de zéro. Ce lot n'est pas forcément le premier listé. Si j'effectue le calcul en ne considérant que les tantiemes des lots pour lesquels un fonds de roulement est affecté, je trouve n'importe quoi.
Si en revanche j'effectue le calcul en tenant compte des lots affectés à chaque copropriétaire, je trouve un résultat proche de celui fourni par le syndic (voir les colonnes attendu / obtenu) avec tout de meme une différence max de 90 centimes. C'est beaucoup en compta.
Bonjour Nizo,
Vous écrivez : "L'un d'entre eux me réclame le remboursement de son fonds de roulement."
Attention, sauf en cas de mutation, cela n'est pas possible pour les avances, c'est tout le monde (décision d'AG) ou personne.
Si c'est une mutation, ce chiffre a du être inscrit sur l'état daté déjà.
PS : les avances sont attachés au copropriétaire, pas encore au lot, c'est pour plus tard.
Merci pour votre mise en garde.
C'est exactement ce que j'ai répondu de manière très diplomatique au copropriétaire concerné.
Sa demande a toutefois soulevé chez moi la question de l'origine et de la répartition des fonds, à laquelle je dois pouvoir répondre.
Ce que je fais faire :
1. Conserver la répartition effectuée par le Syndic pro sortant, même si je ne peux pas exactement la retrouver par le calcul. J'ai au mois un document "officiel" qui permet de me décharger de ma responsabilité si un copropriétaire conteste les centimes.
2. Maintenir un document texte dans lequel je conserve l'affectation des fonds de roulement.
3. Soumettre au vote de la prochaine AG la question du remboursement.
Les documents officiels ce sont le RDC et l'EDD avec les tantièmes d'une part et le RDC encore qui peut fixer le montant de la "réserve", "fonds de trésorerie" ou "avance permanente" et / ou le procès-verbal de l'AG qui a décidé son augmentation ou diminution...
Je ne vois pas en quoi une simple feuille de l'ancien syndic peut être qualifiée d'officielle, même avec les guillemets...
Revenez aux tantièmes. Une erreur ne crée aucun droits...
Je comprends. Mais je me sens coincé. Il y a clairement discordance de 4 à 90 centimes entre une répartition aux tantièmes et les montants indiqués sur le document du syndic.
Mon problème est que dans mon cas (je ne sais pas pour les autres copro) le montant donné par le syndic est aussi celui de mon état daté…
J'ai essayé toutes les combinaisons de répartition. Je me sens coincé. Mais je ne veux pas vous embêter avec cette question qui ne concerne pas val compta. Je la poserai sur univers immo.
Sur ce genre de points, ajouter juste une ligne dans la convocation à l'AG en complément de l'approbation des comptes afin d'expliquer les choses (la feuille du syndic) et le traitement proposé (revenir au calcul...)...
vous ne pouvez pas rester avec des montants de répartition des avances qui soient différents de ceux réglementés par votre RdC, même si l'ancien syndic a commis des erreurs.
en général, les avances sont appelées et dons réparties aux tantièmes. Faites ce nouveau calcul, vous avez dit que les différences étaient minimes ainsi que le montant total.
Le conseil de andré me semble judicieux : faire avaliser un nouveau tableau de répartition par l'AG qui tiennent compte des tantièmes, ou proposer le remboursement immédiat suivant les infos fournies par l'ancien syndic. Faites voter l'une ou l'autre des solutions et évacuer ce problème pour l'avenir.
Je vous remercie pour votre réponse. Je n'osais pas le faire, parce que j'imaginais que comme il s'agit d'une somme remboursable, celle-ci appartenait en réalité au copropriétaire. Donc changer la répartition revenait, dans mon esprit, à prendre des centimes à l'un puis à les donner à l'autre…
Dans la réalité, au vu des sommes en jeu, je pense que la résolution sera adoptée sans difficultés aucunes. Merci pour vos conseils précieux.
Il n' y a aucune obligation que des avances correspondent à des sommes arrondies.
Dans toutes répartition vous aurez toujours des petits problèmes d' arrondis, il ne faut pas vous inquiéter pour si peut.
Lors de la prochaine A.G. faite approuver la répartition individuelle.
Bonjour,
En cas de vente que doit-on rembourser au vendeur ? en 103100 et 103200 nous avons des avances trésorerie et pour prévisions travaux éventuels qui sont dans ces comptes depuis 2010 au passage à la comptabilité sur ce logiciel. Avant pas de logiciel. Les charges mensuels concernent les charges courantes et pas pour fonds de travaux puisque nous avons de l'épargne cumulé sur un livret.
Dès cette année nous avons bien ce compte de fonds de travaux obligatoire cpte 105.
Merci de votre aide.
Les soldes des comptes 1031 Avances de trésorerie et 1032 Avances pour travaux doivent, en cas de vente, être remboursés au vendeur.
En pratique c' est acheteur qui rembourse au vendeur, le notaire en informe le syndic.
A partir du 01/01/17 le nouveau fonds travaux (compte 105) ne sera plus remboursable en cas de vente, il restera attaché au lot.
Ok merci. Au moins avec la nouvelle loi pour fonds de travaux c'est clair en cas de vente, ça appartiendra au lot.
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