Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires (Page 1 de 2)

Bonsoir,

Je vois que vous avez posté le même message sur le forum d'universimmo mais je préfère bien évidemment répondre ici...

Normalement, lorsqu'un ensemble immobilier est composé d'un syndicat principal et de plusieurs syndicats secondaires chacun d'eux a son propre syndic (qui peut être commun à plusieurs syndicats) et donc sa propre comptabilité.

En tant que membre du syndicat principal, ce dernier apparaît dans les comptes de chaque syndicat secondaire qui paye sa part dans les charges communes "principales". Dans les comptes du syndicat principal en revanche c'est davantage comme un copropriétaire (racine 450xxx) que vont apparaître les syndicats secondaires (les charges sont réparties sur eux...).

En résumé, le compte de charges pour les taxes est bien sûr le 633 pour la taxe foncière et 634 pour autres taxes.
La part bâti + la part secondaire du non bâti est une dépense simple de chaque syndicat.
La part principal du non bâti passe dans les charges du syndicat principal qui répercutera ensuite sur les secondaires...
Les frais de gestion peuvent être comptabilisés d'un côté ou de l'autre... il faudrait préciser ce qui est exactement prévu.

Je suis sûr que JB22 va bientôt passer et apporter des précisions utiles !

Salutations,
André

Si vous êtes syndic du principal, vous ne gérez et vous ne devez vous préoccuper que des charges de ce syndicat et donc de tous les copropriétaires ; des charges qui concernent un syndicat secondaire doivent être traitées et comptabilisées par les syndics respectifs... ces dépenses doivent faire partie du budget et donc des appels de provisions et je ne suis pas sûr de comprendre où est exactement le problème ou ce que vous voulez faire...

Attention, même avec une organisation syndicat principal / syndicats secondaires je pense que vous devez rester dans les principes et dans le fonctionnement normal ; un budget, des appels de provisions, des charges ventilées par clé, une approbation et la répartition à la fin...

Une dépense comme des impôts sont des charges courantes, certaine et prévisible et il faudra la mettre dans le budget...
Chaque syndicat secondaire peut être traité avec une clé de répartition comme pour une catégorie spéciale (bâtiment A, B...) et c'est donc à chaque copropriétaire qu'il faut demander sa part (et non aux syndicats secondaires)...

Le syndic(at) principal fait bien des appels sur la totalité des copropriétaires ?

On peut toujours créer des comptes et gérer ça d'une manière ou d'une autre mais, contrairement à ce que j'évoquais dans mon premier message, ça ne me semble pas normal d'avoir un compte de tiers pour un syndicat secondaire car ce syndicat est en réalité une partie des copropriétaires qui forment le syndicat principal...

Néanmoins, vous pouvez tout à fait créer un compte 461xxx pour chacun de syndics à qui vous souhaitez réclamer sa part
(461 - Débiteurs divers) avec deux options au niveau des écritures comptables :

634 - Total impôts                              5 000
442 - Etat / taxes à payer                                       5 000

634 - Quote-part syndics 2nd                                   2 000
461 - Quote-part syndics 2nd               2 000
OU
714 - Quote-part syndics 2nd                                   2 000
461 - Quote-part syndics 2nd               2 000

Option A : on passe au crédit du 634 et donc on diminue la charges "impôts" dans les comptes du syndicat principal...
Option B : on passe au crédit du 714 - Produits divers pour mieux refléter la réalité des flux et montants payés/encaissés...

J'espère que JB22 va passer et donner son avis !!!

Salutations,
André

A suivre également la discussion et réponse(s) de JPM sur le forum d'universimmo...
http://www.universimmo.com/forum_univer … C_ID=18333

Merci à vous JB22 ;-)

On peut toujours discuter certains comptes, la taxe foncière c'est bien 633 et non le 634 (autres taxes) mais je suis moins convaincu par le 701 en fin d'année et il me semble plus prudent de conserver sur le 701 le montant du budget...

Pour les charges récupérables, sur le plan technique dans Val Compta c'est au ligne de l'écriture que vous pouvez cocher ou pas mais a priori les taxes foncières ne sont pas récupérables...

Hasard du calendrier, j'ai justement une cliente qui dans un ensemble immobilier composé de 4 copropriétés est confrontée au même genre de problème, à savoir gérer des factures qui incombent à une ASL (ou à une union de syndicat) qui devrait être créé mais se heurte à quelques oppositions...

Dans son cas, nous avons également créé des "pseudo-lots" et des "pseudo-copropriétaires" afin de calculer les quotes-parts pour des factures et des opérations amenées à se répéter mais la structure est finalement très similaire. La différence tient au besoin de calculer souvent les répartitions ce qui n'est pas vraiment le cas avec vos taxes foncières annuelles...

C'est donc un système similaire au premier message de JB22 que nous retrouvons : un compte 450900 pour le syndicat qu'elle gère et qui gère également ces dépenses globales + 450901 / 450901 / 450903 pour les 3 autres syndicats...

Une clé Z04 qui reprend la répartition entre ces 4 copropriétés et sur laquelle nous passons la facture globale :

Z04 - 633 - Taxes pour tout le monde             1000 au débit
         442 - Etat / taxes                                 1000 au crédit

Utilisations de l'écran "Répartition par copropriétaire" pour calculer les quotes-parts et choix du compte 6xx en contrepartie avec la même clé :

         450900 - QP syndicat normal           200 au débit
         450901 - QP syndicat A                   240 au débit
         450901 - QP syndicat B                   260 au débit
         450902 - QP syndicat C                   300 au débit
Z04 - 633 - Taxes                                   1000 au crédit

Le montant calculé ci-dessus est alors repris comme une facture sur les tantièmes généraux et sur le même compte de charges avec une contrepartie qui neutralise le 450900 puisque cette charge sera répartie en fin d'année avec les autres dépenses :

         450900 - QP syndicat normal           200 au crédit
001 - 633 - Taxes                                    200 au débit

Le compte 450900 ne sert que pour le calcul et doit toujours être soldé puisqu'il est équivalent à TOUS les copropriétaires.
Le résultat final c'est qu'il ne reste que la quote-part du syndicat géré sur le compte 633 et on a le suivi de chaque opération sur les comptes des autres syndicats. Il faut juste faire attention en fin d'année si l'un des syndicats n'est pas à jour de bien distinguer sa créance de celle des copropriétaires... en la mettant par exemple sur un compte 461 !

Afin de mieux gérer l'étape 2, j'ai modifié dans la version 3.5.38 l'écran de "répartition par copropriétaire" afin de choisir le journal d'une part et d'associer la clé utilisée pour le calcul à l'écriture générée (si on utilise un compte 6x ou 7x).

Je confirme cependant que Val Compta permet de gérer un unique syndicat et que dans une structure avec syndicat principal et secondaires chacun peut avoir son propre syndic et doit avoir ses propres comptes...
Merci à JB22, je me réjouis de la cohérence et de la convergence de nos exemples !

Re
En lisant, une simple question
En quoi consiste récupérable ou non
Cordialement

Re
j'ai lu et noté en faisant des comparaisons.
Je vous donne ci dessous ce que j'ai écrit et dans l'ordre. J'ai oublié le crédit du compte banque, et ajouté un compte client (facture)

Crédit 401FIQ Taxe foncière........................450
Débit  634000..............................450
Crédit 461BAE Syndicat sec.A......................100
Crédit 461BAF Syndicat sec.B.......................100
Crédit 461BAI Syndicat sec.C.......................100
Crédit 461BAJ Syndicat sec.D.......................100
Crédit 714100 Taxe tous les copropriétaires..50 (Réparti en fin d'année)
Débit  450000................................50   (2criture à retirer)
Débit 461BAE Syndicat sec.A........100
Débit 461BAFSyndicat sec.B.... ....100
Débit 461BAISyndicat sec.C..... ...100
Débit 461BAJ Syndicat sec.D.........100
Pour la banque je mettrais
Crédit 512 Dépose des chèques...400
Débit   512 Payement facture.......................550

Certaines info complémentaires
Je ne m'occupe pas des Syndicat secondaires, j'ai procédé à un appel de payement
envers les 4 syn. sec. et je paye au nom de la copro. prin. la totalité
Cordialement

En effet, vos écritures présentent quelques problèmes et j'espère que le reste de votre comptabilité est un peu plus orthodoxe... n'hésitez pas à m'envoyer une sauvegarde à l'occasion, je pourrai y jeter un œil...

Sans reprendre le détail précisé par JB22, vous devez bien assimiler le sens des opérations :
- compte de tiers débiteur = on doit de l'argent au syndicat (créancier) (les appels c'est un crédit sur 701 et des débits sur 450)
- compte de tiers créditeur = le syndicat doit de l'argent (dettes = fournisseurs) (une facture c'est débit sur 6xx et crédit sur 401)
- quand l'argent entre, ça crédite le compte 4xx et ça débite la banque 512...
- quand l'argent sort, ça débite le compte 401 et ça crédite la banque 512...

En fait on a l'habitude des débits / crédits présentés par sa banque mais dans les comptes de la banque, on est un client et les opérations sont inversée... il faut donc retenir que, sur un compte 512, ça entre à gauche et ça sort à droite !

Bonjour,

Pour la sauvegarde c'est très simple : menu Principal - Sauvegarde normale - "Voulez-vous ouvrir le dossier ?" oui ; trier par date et m'envoyer par mail le fichier SAUV_xxxxx.zip ! (si JB22 a le temps et l'envie je peux aussi lui transférer...)

En toute rigueur l'Etat et les collectivités ont leurs propres comptes 44x dans la classe 4 des tiers, c'est mieux de les utiliser mais ce n'est pas très grave de les traiter comme un fournisseur, à mon avis en tout cas !

Pour la clôture, il faut avoir l'exercice sur une des deux premières lignes dans le menu Principal - Paramétrage - Dates d'exercice (N-1 ou N) ; utiliser le bouton "Décalage nouveau" pour remonter. Vous pourrez ensuite calculer, éditer, consulter dans le menu Principal - Clôture... vous pouvez également allez au bout du traitement avec la génération des écritures au 31/12 pour éditer les annexes. Il est toujours possible de faire marche arrière et d'annuler une clôture. N'oubliez pas la touche F1 pour l'aide en ligne avec la dernière version !!!

Salutations,
André

Bonjour
Merci pour vos conseils
J'ai corrigé mes écritures.
Pour les comptes syndicats secondaires, je n'ai pas fais de clé,
je passe les écritures directement en crédit et débit lors du règlement et payement de la taxe
je pense que c'est correct
Cordialement