Article L721-2 ou le pré-état daté

Bonjour,

Nous revenons sur le fameux pré-état daté dans le prolongement d'un récent message

Le texte se trouve dans le Code de la construction et de l'habitation :

Article L721-2 Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 54 (V)

En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :

1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ;

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

5° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.

En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges.

NOTA : (1) Conformément à l'article 54 IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le a du 1° de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation est applicable à compter du :
1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Ce que dit la réponse ministérielle :
Ainsi, les informations figurant à l'article L. 721-2,
2°, a) et c) devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente et celles figurant à l'article L. 721-2,
2°, b) et d) résulteront de l'état daté et seront donc à jour à la date d'établissement de ce document ».

Concrètement, pour déterminer le montant des charges courantes vous disposez dans le menu Budgets et réalisés de cette présentation par copropriétaire :

Avec en haut à droite les options Budget / Hors-budget et tous ;
A noter qu'il existe dans le texte même de l'article une certaine ambiguïté entre charges (réalisé) et budget (provisions)...

Pour les sommes dues par le copropriétaire et/ou par le syndicat il faut regarder la fiche et le relevé du copropriétaire. Là aussi une certaine ambiguïté ; formulé ainsi on considère la situation globale même si le copropriétaire vend un parking ou un lot secondaire...

Pour les fonds et les avances, il faut utiliser l'écran du menu Autres traitements - Répartition par copropriétaire ou Répartition par lot. Attention là encore à bien connaître l'ensemble des fonds et avances (comptes 102 et 103) et les clés utilisées pour les constituer (on peut par exemple avoir un fonds travaux spécifique à un bâtiment...). Il faut reporter les montants créditeurs, calculer et noter les sommes ; il n'y a pas pour le moment d'édition synthétique pour cette partie...

Enfin, la récente réponse ministériel indique que l'état des impayés de charges et des dettes doit être à la date de l'édition...
"Etat global" sous-entend cependant qu'on ne présente pas une liste détaillée mais le total, cette somme se retrouve facilement dans le tableau de bord et la synthèse des comptes :

En espérant que ça vous aide !
Cordialement,
André