1 Sujet par rambouillet (modifié par rambouillet 21/12/2014 17:32:11)

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Sujet: des tantièmes en négatif ????

Bonjour,

mon titre est un peu bizarre, mais je vais tenter de m'expliquer (j'ai bien dit tenté) :
Soit une résidence de 11 petits bâtiments. Le Rdc prévoit bien des tantièmes en charges spéciales par bâtiment.

Depuis quelques années, le syndicat économise des avances pour travaux futurs... N'en connaissant pas forcément la destination, ces avances sont appelées à l'aides tantièmes généraux : RAS

Maintenant, il est décidé de faire le ravalement en utilisant cette somme économisée. Le ravalement s'il est voté globalement, il est payé bâtiment par bâtiment (dixit expressément dans le RdC).

Donc j'envisage de calculer ce que chaque copro a "économisé" et de le redispatcher en fonction des devis des bâtiments + le devis sur des parties communes (entrées, murs de clôtures, passages entre bâtiments, etc...).
Suite à celà, on constate que certains n'ont pas assez versé et d'autres ont trop versé (les sommes sont facilement calculables). Comme pour certains ces sommes "restant à payer" sont importantes, nous envisageons de faire 3 appels de provisions identiques.

Etant donné que je connais la somme que chacun doit payer, ainsi que la somme globale, pour respecter les sommes à payer suivant les différentes clés de répartitions, j'envisage de créer une clé un peu similaire à l'eau : total des tantièmes = total des euros, chaque lot aura ses tantièmes égaux aux sommes restants à verser...

On suit toujours ..... ?

Jusque là, moi j'arrive à me suivre et à m'imaginer.... tant mieux.

Mais (il y a toujours des mais....), je l'ai dit : certains ont trop versé, donc le syndicat doit rembourser, ce qui m'amène à mettre des tantièmes négatifs pour que la somme ne soit pas portée au débit mais au crédit. Ma question est (attention !) : si je mets des tantièmes négatifs, est ce que le logiciel va bugger ?????? (je sais je pourrais essayer, mais comme c'est pour 2015, et comme je n'ai pas fini 2014, euh....).


PS : c'est une réponse à une question technique de fonctionnement du logiciel, je ne pose pas la question : est ce que j'ai le droit légalement de faire .....

2 Réponse par Andre

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Re: des tantièmes en négatif ????

Bonsoir,

Je ne pense pas que ce soit une bonne idée de créer une clé autrement que pour :
- les catégories de charges prévues au RDC ;
- des consommations variables (eau, gaz, répartiteurs...) ;
- des procédures ou décisions qui excluent un copropriétaire (pour le vote d'une vente par adjudication...).

L'idée de tantièmes négatifs devient totalement farfelue, avec tout mon respect !

Ce que vous devez juste faire c'est neutraliser l'appel fait en charges communes pour le refaire en charges bâtiment, par exemple :

001 - Charges générales   //  Remboursement avance travaux sur clé 001 :   - 1500 €
A - Bâtiment A            // Reconstitution avance travaux sur clé A :           500 €
B - Bâtiment B            // Reconstitution avance travaux sur clé B :           500 €
C - Bâtiment C            // Reconstitution avance travaux sur clé C :           500 €

Ces appels doivent vous donner les mêmes montants que votre tableau Excel et ainsi procéder à la régularisation comptable...

Cordialement,
André

3 Réponse par JB22

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Re: des tantièmes en négatif ????

". Comme pour certains ces sommes "restant à payer" sont importantes, nous envisageons de faire 3 appels de provisions identiques."

La solution d' André est mathématiquement exacte, mais elle fait payer en une seule fois "le reste à payer" résultant de la reconstitution des avances.

D' autre part si l' on reconstitue une avance pour un bâtiment plus élevée que le montant des travaux de ce bâtiment on aura des remboursements à faire ultérieurement pour ce bâtiment.

4 Réponse par Andre

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Re: des tantièmes en négatif ????

En effet, l'exemple ci-dessus vise simplement à annuler un appel de 1 500 € qui aurait été fait sur les tantièmes généraux au lieu des clés spéciales ; il s'agit de calculer et de générer le montant de la correction et rien d'autre !

Les prochains appels seront donc à faire sur les bonnes clés ; attention aussi à la cohérence entre le vote des résolutions travaux pendant l'AG (sur la clé spéciale ???) et aux appels décidés. Si des travaux sur bâtiment A sont votés et approuvés par tout le monde on ne peut pas ensuite faire payer que les copropriétaires du bâtiment A...

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Re: des tantièmes en négatif ????

"attention aussi à la cohérence entre le vote des résolutions travaux pendant l'AG (sur la clé spéciale ???) et aux appels décidés. Si des travaux sur bâtiment A sont votés et approuvés par tout le monde on ne peut pas ensuite faire payer que les copropriétaires du bâtiment A..."

A ce sujet, je suis tranquille :le RdC est clair : tout le monde vote le ravalement (majorité 24) qui doit être fait dans son ensemble et les coûts répartis par bâtiment. Pas de soucis de ce côté là...

pour ce qui est du remboursement de l'avance, je suis OK sur la ligne proposée.
1032 - sur clé 001 : transformation avances travaux en provisions :débit 60000 € (en fait je mettrai le total) à la date de l'AG
102RAV - sur clé 001 : provisions travaux ravalement : 60000 € à la date de l'AG en crédit
je peux refaire un appel de provisions du même montant pour chacun sur ce qu'il a déjà payé :
45000X : (Mr X) - provisions pour travaux ravalement (les sommes déjà payées) : 1500 € en débit à la date de l'AG
45000X : (Mr X) - sur clé 001 : transformation avances travaux en provisions : 1500 € en crédit à la date de l'AG
45000Y : (Mr Y) - provisions pour travaux ravalement (les sommes déjà payées) : 1000 € en débit à la date de l'AG
45000Y : (Mr Y) - sur clé 001 : transformation avances travaux en provisions : 1000 € en crédit à la date de l'AG
les totaux des 45000. faisant 60000 € bien sur.

c'est ensuite que cela se corse : d'après les divers devis je peux ESTIMER ce que chacun devrait payer en totalité des travaux 90000 € (y compris des imprévus)  et cela en calculant les sommes estimés à partir des clés bâtiments . Tout le monde paiera au moins son bâtiment et le bâtiment des communs (2 clés différentes) et certains paieront sur 2 bâtiments et le bâtiment des communs: 2 bâtiments, car ils ont un logement dans l'un et un garage dans l'autre (donc 3 clés).
Il reste donc 30000 € à récupérer que je divise en 3 appels distincts et égaux.

Je comptai donc faire une clé spéciale de 10000 € et mettre à chacun la valeur que j'ai trouvé devoir DÛ d'après mon tableau excell. Ce qui me permet de faire un appel sans difficultés techniques (semble-t-il). Cette façon de procéder ne me choque pas puisque lors de l'AG, je présente le dossier et le tableau excell qui met en évidence ce que chacun devra encore payer pour arriver à l'estimatif voté. Après le vote des travaux (majorité 24 : ravalement), je fais voter à la même majorité le tableau de répartition avec 3 sommes égales 10000 € exigibles à trois dates précises. Avec cela je pense être blindé juridiquement (et je pense ne pas avoir de soucis de ce côté là... mais c'est vrai on ne sait jamais).
Du côté technique du logiciel, je pense ne pas voir de difficultés en faisant cela, cela ressemble à l'eau.... mais et c'est là le hic technique !

Il s'avère en simulant les DûS que certains ont déjà trop payé (ex 300 €) !!! je dois donc rendre de l'argent lors de ces 3 appels (je peux répartir ces rendus sur les 3 appels de la même façon). C'est donc pour cela que je posai la question technique : à ceux qui ont trop payé, puis je mettre leur valeur de tantièmes € en négatif (-100 € par rapport aux 10000 € par appel) sans que cela foute le bazar dans le logiciel ?

102RAV : provisions solde 1/3 Ravalement : 10000 € en crédit
45000X : provisions solde 1/3 Ravalement : 100 € en débit
45000Y : provisions solde 1/3 Ravalement : - 50 € (calculé) en débit et mis en fait en 50 € en crédit
etc...


Au bout du bout avec les factures que j'aurai éclaté par bâtiments et communs (compte 671 + les mécanismes du 102 vers le 702), je recalcule pour chacun la répartition par bâtiment et par lot, je fais la somme pour chacun et je soustrais les provisions versées et j'en déduit un solde à rendre (j'espère smile ) ou à réclamer encore sad

6 Réponse par JB22 (modifié par JB22 22/12/2014 11:30:21)

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Re: des tantièmes en négatif ????

Prenons vos chiffres et supposons que les travaux se décomposent ainsi:
Bâtiment A:  29.000.
Bâtiment B:  32.000
Bâtiment C:  29.000
Total............90.000

Les appels avances travaux ont été fait sur la clé 1 sur la base de 60.000,
vous annulez ces appels comme proposé par André et vous faites des appels par bâtiments;
Bâtiment A : 20.000 sur clé Bât.A
Bâtiment B : 20.000 sur clé Bât.B
Bâtiment C : 20.000 sur clé Bât.C

Certains copropriétaires seront débiteurs d' autres créditeurs.

Les travaux étant de 90.000 et les avances de 60.000 il reste à appeler 30.000 en trois fois:

Bâtiment A: 29.000  -20.000 =   9.000  (Trois appels de 3.000) Clé Bât. A
Bâtiment B; 32.000  -20.000 = 12.000  (Trois appels de 4.000) Clé Bât; B
Bâtiment C: 29.000  -20.000 =   9.000  (Trois appels de 3.000) Clé Bât. C

Toutes ses opérations peuvent être traités sans problème par le logiciel. (Il n'y a pas de négatif)

7 Réponse par Andre

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Re: des tantièmes en négatif ????

Bonjour,

Je vous invite à m'appeler afin de regarder ça ensemble avec Teamviewer ; ça sera plus concret mais sur le principe je répète qu'il n'y a nul besoin de créer une nouvelle clé et encore moins besoin de tantièmes négatifs...

Il faut juste créer des appels à une date donnée avec des reprises sur certains comptes configurés dans l'appel (1032 par exemple) en négatif et d'autres appels (sur le compte 102RAV qui peut être ventilé par clé...) en positif. Le calcul et l'édition de cet appel associés aux possibilités de personnalisation vous permettront de présenter le détail des régularisations et de générer automatiquement le résultat du calcul.

Vous pouvez également utiliser Autres traitements - Répartition par copropriétaire pour calculer et générer mais ça sera une clé et un compte à la fois ; l'avantage étant alors de conserver le détail dans les relevés et l'historique des comptes copropriétaires...

Cordialement,
André

8 Réponse par rambouillet (modifié par rambouillet 22/12/2014 13:08:39)

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Re: des tantièmes en négatif ????

on regardera après l'arrêt des comptes 2014, alors ....

et passer de Bonnes Fêtes, à l'Année prochaine ....