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Sujet: Fond Travaux Loi ALUR

Bonjour, je souhaitais avoir vos avis sur le sujet.
L’art.18 de la loi 2014-366 (24 mars 2014) – art 58 (V) indique que le syndic doit ouvrir un « compte bancaire séparé rémunéré » qui ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte.

D'après vous est ce qu'un Livret A répond à cette définition ?
Un Livret A ne peut pas se comporter comme un compte bancaire classique dans la mesure ou les virements sur ce compte passent par un compte bancaire associé (sauf erreur de ma part).

Les comptes bancaires rémunérés en France ou l’argent n’est pas bloqué sur des périodes (comptes à terme) ne sont pas pratiqués par toutes les banques et cela exige parfois des conditions (souscription de packages bancaires ou un minimum (2000€ chez BPE)).

Comment la gestion de ce fond travaux (quasi-obligatoire chaque année, exception faite d'un vote lorsque ce fond dépasse le budget prévisionnel), comment gérer ça pratiquement sur Valcompta. Lorsque le pourcentage aura été voté (5% minimum), comment créer l'appel de ce fond. Le budget courant est défini dans le menu "Budgets & réalisés" mais je suppose qu'on ne peut pas le faire ici.
Si l'AG vote un fond de 10% par exemple, faudra t il créer un fond travaux de 10% du montant du budget chaque fois et opérer une saisie pour transférer les 10% sur le compte "fonds travaux" ?

Par ailleurs, si ce fond travaux est rendu obligatoire à partir du 1er janvier 2017, cela signifie qu'il faut le voter cette année, non?
Quelqu'un a t il déjà formulé sa résolution en ce sens ?

Merci pour vos avis...

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Bonsoir,

Nous avons ouvert un Livret A afin de mettre en place un fond de travaux depuis 2015 car c'est, à ma connaissance, le seul type de livret répondant aux demandes législatives.

Après la gestion avec ValCompta est très très simple aussi bien dans l'édition de l'appel (comme pour les travaux, ce sont des lignes a ajouté ou créer un nouvel appel spécifique) que dans le transfert car il y a un bouton "virement compte à compte". Alors oui il faudra calculer les 10% du budget voté mais bon ce n'est pas bien compliqué wink
Il y aura juste une saisie directe à faire en fin d'année pour les intérêts à créditer sur le compte du Livret A.

En espérant avoir répondu à tes premières interrogations.

Cordialement

Version 2020.V3.49
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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Merci pour ta réponse.

Mais je ne vois pas très bien concrètement comment gérer ça par rapport aux termes que tu utilises ("edition de l'appel").
Au niveau du menu "Réalisés & Budgets" , il s'aqit du budget voté qui doit apparaitre tel quel dans le compte 701000 et je ne pense pas que je peux gérer ça à ce niveau..
Au niveau du menu "Gestion des travaux", je l'ai toujours utilisé pour des travaux dont je connaissais le montant et à qui j'allais les payer. Ce menu génère un appel via un compte 702xxx ou xxx est un code spécifique aux travaux à créer à chaque fois.
J'imagine que pour gérer un fond il vaut mieux avoir un compte en 70xxxxx (701, 702, 703??) et que la dernière option reste de le faire dans le menu "Préparation des appels", bouton "Nouveau" et créér à la main 4 appels si on veut que cette provision fond travaux soit gérée en même temps que les appels prévisionnels (trimestriel dans mes copros)

J'ai moi même ouvert des Livret A dans mes copropriété pour faire travailler la trésorerie (et non pour faire un appel de fonds travaux). Cependant, ta remarque m'interpelle. Est ce que tu as voté que les fonds versés sur ce livret A sont attachés aux lots, ainsi que les intérêts (qui restent acquis au syndicat) ?

Dans mon post initial, j'indique "...qui ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion ni d’une compensation avec tout autre compte". Est ce qu'il est envisageable que le livret A sur lequel tu as déjà des fonds travaux se substituent à celui imposé par la loi ALUR au regard de la disposition citée ?

Ton intervention vient de me faire découvrir le bouton "Virement compte à compte" qui pourra m'éviter des saisies à l'avenir :-)

4 Réponse par JB22

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

"Par ailleurs, si ce fond travaux est rendu obligatoire à partir du 1er janvier 2017, cela signifie qu'il faut le voter cette année"

Il n' y a pas besoin d' un vote en 2016 si le syndicat ne veut pas constituer un fonds dépassant les obligations légales.

Par contre si le syndicat veut constituer un fonds à hauteur de 8, 10..% il est possible de voter ce fonds dès l' A.G. de 2016, pour constitution en 2017.

L' A.G. devra voter les modalités des appels de fonds travaux.

Attention ce fonds sera attaché au lot, dont non remboursable en cas de vente. Il ne sera pas remboursable au copropriétaire ne participant pas à certaines charges travaux (Ascenseur par exemple ), ce qui fera que le fonds restant ne sera plus proportionnel à la clé d' origine. Chaque copropriétaire ne pourra financer les travaux, par prélèvement sur le fonds travaux, que dans la limite de sa quote part restante dans ce fonds.

Il y aura une adaptation nécessaire des logiciels.

Notre ami André aura encore du travail...

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

"Il n' y a pas besoin d' un vote en 2016 si le syndicat ne veut pas constituer un fonds dépassant les obligations légales."
Pour le savoir (que le sdc ne veut pas constituer un fonds dépassant les obligations légales) il faut voter la résolution, et notamment comme vous l'écrivez, de la modalité des appels de ce fond....
Mais surtout pour que les choses soient claires quand les copropriétaires vont voir arriver le 1er appel de 2017.

Je n'avais pas pensé à la problématique de répartition concernant l'utilisation du fond. J'imagine que les appels de ce fond seront basés sur la clef de répartition des charges courantes. Si les dépenses du fonds utilisent une autre clef de répartition, cela signifie en effet que la part prélevée dans le fond par copropriétaire se fera dans la limite de sa participation au fond...

Concernant la création de l'appel du fond  obligatoire, peut-être faudrait il un nouvel onglet dans  menu "Réalisés & Budget" permettant de préciser le pourcentage du fond et qui créerait les appels en cliquant sur un bouton "Générer les appels" (Mais si on veut que le fond travaux soit appelé selon une autre modalité que les appels prévisionnels, peut-être un autre menu serait il mieux adapté...)

6 Réponse par Andre

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Bonsoir,

Actuellement, les appels de provisions sur le budget vont intégralement dans le compte 701, ventilés le cas échéant par clé.

Lorsque des travaux identifiés (article 14.2) sont votés, je préconise d'utiliser la gestion des travaux (code alpha sur 3 caractères) pour automatiser ensuite les annexes 4 et 5. Si on prévoit que les travaux se terminent dans l'année, autant faire les appels directement sur le compte 702xxx et si on constitue le fonds sur plusieurs années autant les mettre directement sur le 102xxx.
(Je rappelle au passage le bouton dans la gestion des travaux pour générer les écritures de fin d'année pour travaux non terminés).

En complément de ces travaux, il existe d'autres possibilités (art. 18 je crois) pour constituer une avance de trésorerie ou un fonds spécial non affecté ; ces appels là ne sont pas des produits de l'exercice et vont alimenter les fonds propres (comptes 103x).
Ces appels doivent être créés manuellement depuis l'écran "Préparation des appels" et dans mon esprit il en sera de même pour ce fonds travaux ; je pourrais ajouter un bouton avec le choix du pourcentage mais franchement c'est un détail...

La vraie question c'est si le législateur va sortir ou pas une nouvelle classe de comptes (101 ou 104 je suppose) mais pour le moment il ne faut pas trop se casser la tête, constituer un éventuel fonds sur 1032 et il sera basculé le jour venu sur un autre compte !

Cordialement,
André


Pour info :
1. les appels autres que provisions sur opérations courantes apparaissent en bleu dans la liste (voir même en rouge avec un emprunt associé).
2. il y a une option pour faire apparâitre dans les fiches les quotes-parts dans les fonds travaux et avances (comptes 102&103).

7 Réponse par JB22

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

" Si on prévoit que les travaux se terminent dans l'année, autant faire les appels directement sur le compte 702xxx et si on constitue le fonds sur plusieurs années autant les mettre directement sur le 102xxx."

Comme la constitution du fonds sera obligatoire il devra y avoir au moins un appel par an, je préconise donc d' utiliser le compte 1032 Avances travaux ( ou un autre compte de classe 1 si le législateur crée un nouveau compte spécifique ).

Je préconise également de ne pas lier les appels de fonds travaux aux appels de charges courantes, en effet le syndicat peut décider, expérience vécue, de faire des appels à des dates différentes des appels de fonds pour charges courantes.

8 Réponse par rambouillet (modifié par rambouillet 04/02/2016 11:20:11)

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Bonjour,

Le livret A est adapté à ce type de fonds que j'utilise d'ailleurs moi-même également. Par contre, sera t il possible de mettre sur ce livret A, ces fonds + la gestion de la trésorerie, je crains que NON, cat il y aura confusion de genres.

Perso, je mets à l'ODJ de l'AG de 2016, cette question pour l'exercice 2017, pour 2 raisons :
* comme déjà dit : 5% est le minimum mais l'AG peut décider plus
* comme l'AG de 2017 aura lieu en avril, l'exercice est déjà avancé (2 appels de fonds déjà fait : 01/01 et 01/04) et donc cette décision concentrerait sur la fin de l'exerce les sommes à "réclamer".

A propos de ce fond, on lit tout et son contraire dans la presse spécialisée et non spécialisée mais également par certains syndics pour justifier une augmentation d'honoraires :
* il faudrait ouvrir 3 comptes : 2 comptes chèques et un compte rémunéré : ceci est inexact (à mon avis) car heureusement le législateur a permis des virements entre le compte chèque courant de gestion courante et le compte rémunéré "Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. ". Par contre le législateur n'a pas parlé de l'inverse pour payer des travaux.... Mais il me semble que dans certaines banques on peut faire des virements d'un livret A sur un compte extérieur (à vérifier)
* ces appels se feront sur les lots principaux, perso je n'ai rien lu de tel dans les textes réglementaires.

9 Réponse par JB22

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965:
"I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
....."

Les appels pour fonds travaux doivent être faits selon les mêmes modalités que les appels pour charges courantes, il ne sera plus possible de faire des appels comme antérieurement à des dates en dehors des dates de ces appels.

Le livret A est un compte qui peut être alimenté mais également diminué par des retraits au profit du compte de gestion courante.
Ces opérations ne demande pas de travail supplémentaire susceptible de justifier des honoraires supplémentaires, mais comme l' ouverture de ce compte rémunéré est obligatoire, les syndics avides d' honoraires, en profite pour tenter d' imposer ces honoraires.

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

"Le livret A est un compte qui peut être alimenté mais également diminué par des retraits au profit du compte de gestion courante."

je ne suis pas sur qu'à compter du 1er janvier 2017, si le livret A recueille les fonds de travaux, il puisse aussi accueillir les surplus de trésorerie de la gestion courante. Ce serait contraire à l'esprit du législateur qui semble vouloir séparer les deux fonds....

Maintenant, il faut voir si dans nos copros quelqu'un irait contre ....

Ce qui n'est pas résolu aussi c'est la gestion de fonds pour des améliorations, transformation, etc... puisque les fonds pour travaux dont on parle dans les futurs articles 14-2 et 18 sont prévus pour l'entretien.....

Perso, je maintiens que des avances pour travaux peuvent être maintenues et appelées en parallèle des fonds obligatoires mini pour travaux d'entretien (les 5%). Ceci aurait pour effet, de mettre à 5% ces appels de fonds obligatoires attachés aux lots et des avances pour travaux futurs libres mais attachés aux copros (donc remboursables...). Là aussi quel copro (vendeur un jour ou l'autre) irait contre cette structure ?

11 Réponse par JB22

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Article 35-1 du décret du 17 mars 1967:
"L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce placement."

Le syndicat doit donc ouvrir un compte de placement, mais rien n' est dit de la nature de ce compte ni sur  l' exclusivité aux seuls placements des fonds travaux.

A mon avis le syndicat peut continuer à constituer "des avances", mais je ne pense pas qu' il puisse continuer à constituer des "avances pour travaux" sous deux régimes différents; remboursables et non remboursables.

En copropriété, rien n' est simple, et les interprétation diverges...

Mais il y a encore plus compliqué, le code du travail...

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

le souci c'est que le décret de 1967 modifié, n'a pas suivi (encore) les évolutions de la loi de 1965 modifiée (récemment)....

13 Réponse par SyndicMan

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

"Ces appels doivent être créés manuellement depuis l'écran "Préparation des appels" et dans mon esprit il en sera de même pour ce fonds travaux ; je pourrais ajouter un bouton avec le choix du pourcentage mais franchement c'est un détail..."
C'est bien le menu que j'avais identifié. Il n'est pas des plus pratiques pour un appel qui deviendra aussi régulier & nécessaire que les appels prévisionnels. Ce n'est pas un détail. Par ailleurs, dans la même logique vous devriez sans doute figer par défaut le compte 701xxx sur lequel cet appel se fera.

Le bouton "Nouveau" permet certes d'ajouter un appel, mais sans la souplesse autorisée dans la création des appels de la fiche travaux (menu Gestion des travaux) qui permet de définir un nombre d'appels, une date de début....
C'est pourquoi j'ai évoqué un menu qui permettrait de créer les appels de ce fonds comme dans la fiche travaux.
Mais sur un côté plus pragmatique, on peut aussi imaginer en plus de ce menu une case à cocher dans le menu du réalisés et budget permettant de créer directement l'appel de fond travaux afin qu'il soit généré et synchronisé avec les appels prévisionnels sur un pourcentage saisi dans ce même menu. 

Je pense aussi que le Livret A peut bien être utilisé comme ce compte bancaire séparé rémunéré. J'avais également lu ici et là des histoires avec les 2 comptes chèques notamment sur le particulier immobilier 326, janvier 2016, p 19 :"Sur un plan plus strictement pratique, on doit s'attendre à ce que les sommes issues des avances permanentes de trésorerie éventuellement mises en place dans la copropriété soient retournées aux copropriétaires par le syndic, et non transférées directement sur le fonds  de travaux. La copropriété sera donc titulaire de trois compte bancaire distincts et séparés : son compte de gestion courante, son compte de travaux et son compte de fonds de travaux"

"Maintenant, il faut voir si dans nos copros quelqu'un irait contre .... "
Bien d'accord avec vous, vu que ça n'a pas l'air d'être clair pour tout le monde roll

14 Réponse par JB22

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Je pense qu' il serait bien d' établir un écran unique pour les appels sur charges courantes et les appels d' avances pour travaux, puisque ces appels seront simultanés.

Ensuite pour les appels  travaux il faudrait créer une rubrique "pourcentage" de financement sur fonds travaux. Si l' A.G. n' a pas décidé de financement sur avance travaux pour  une opération il suffirait de mettre 0, dans le cas contraire le logiciel affecterait un financement sur le fonds travaux suivant le pourcentage fixé par l' A.G.

J' ai testé cette méthode sous EXCEL, qui limite le montant du financement en fonction de l' avoir en fonds travaux de chaque copropriétaire.

L' abondement du fonds travaux doit être passé au compte 1032, et les prélèvements pour financement au compte 702. Il faut remplir le seau avant de le vider.

15 Réponse par Andre

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Bonsoir,

Je conviens que dans l'optique d'un appel travaux trimestriel et systématique, une génération similaire à ce qui est fait pour les provisions courantes serait préférable à la gestion ponctuelle par le bouton Nouveau... Le compte ne sera pas un compte de produits comme 701xxx mais bien un compte de fonds propres, au passif, quelque part entre 101 et 104...

En revanche, à mon avis, il ne faut pas appliquer un pourcentage de manière trop rigoureuse (à la manière de certains syndics qui ajustent chaque année l'avance de trésorerie à 1/12ème du budget...) mais plutôt un montant annuel qui pourrait d'aileurs figurer dans l'annexe 2... ou quelque part !

Sur le nombre de comptes bancaires, on va attendre les décrets d'application et tout ça mais je trouve qu'il faut une réglementation différente et adaptée qui distingue une petite copropriété de 2 à 5 lots (où un compte est suffisant et où on se fiche de sa rénumération vu l'encours) et un ensemble de 150 appartements... Je vois déjà certains de mes clients qui jonglent avec plusieurs comptes et c'est surtout l'activité, l'organisation et les montants qui justifient le nombre de comptes.

Rappelons enfin que le système belge fonctionne depuis longtemps sur le principe de deux comptes bancaires distincts ; le fonds de roulement et le fonds réserve...

Cordialement,
André

PS : je n'avais pas encore vu et lu la réponse de JB22 mais je crois qu'il faut bien distinguer, pour le moment, la constitution du fonds (préparation des appels, compte) et son utilisation future !!!

16 Réponse par JB22

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

"En revanche, à mon avis, il ne faut pas appliquer un pourcentage de manière trop rigoureuse (à la manière de certains syndics qui ajustent chaque année l'avance de trésorerie à 1/12ème du budget...) mais plutôt un montant annuel qui pourrait d'ailleurs figurer dans l'annexe 2... ou quelque part !"

Je ne partage pas cette vision, il faut absolument fixé un pourcentage et non un montant, car il faut limiter le financement de chaque copropriétaire à son avoir dans le fonds.

Exemple:
Quote part de "A" dans les travaux..................................200.00 €
Pourcentage de financement décidé par l' A.G. : 80 %
Financement maximum.........................160.00 €
Crédit de "A" dans l' avance travaux.......120.00 €
Financement sur fonds travaux........................................120.00 €
Montant à payer..............................................................80.00 €

Rien à voir avec la pratique ridicule d' ajuster chaque année l' avance de trésorerie. Il est à prévoir qu' avec le compte séparé obligatoire les syndics abandonnerons cette pratique...

17 Réponse par Andre

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Nous ne parlons pas du même pourcentage ; je parle des 5% du budget minimum pour la constitution du fonds.......

18 Réponse par SyndicMan

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Sur le nombre de comptes bancaires, on va attendre les décrets d'application et tout ça mais je trouve qu'il faut une réglementation différente et adaptée qui distingue une petite copropriété de 2 à 5 lots
le système belge fonctionne depuis longtemps sur le principe de deux comptes bancaires distincts
La Belgique ne doit pas forcément faire référence.
Je ne comprends pas la nécessité de devoir créer 2 comptes bancaires distincts.
Que la loi ait obligé les syndics à ne pas avoir de compte groupé pour des copropriétés différentes (et encore il y a eu un retour arrière  avec un retour aux "exceptions" il me semble via une loi macron ) me parait assez logique vis à vis de l'indépendance du SDC et par rapport à la transparence comptable, ou même encore par rapport à l'iniquité des avantages financiers que pouvaient en retirer certains gros syndics. J'ai lu dernièrement qu'il faudrait envoyer désormais au président du CS les relevés bancaires.
Au sein d'une même copropriété, il parait évident que les copropriétaires ne vont pas effectuer des règlements séparés pour chaque compte et que ce sera au syndic de ventiler. Il va donc forcément y avoir une passerelle qui sera gérée au niveau de la comptabilité (qui fera donc apparaitre les soldes et opération de chaque compte en 50x). Si j'ai été un fervent défenseur du compte séparé, je trouve aberrant ces histoires de comptes bancaires multiples. A quoi sert un plan comptable ???
Ce sont les banques qui vont se frotter les mains puisqu'ils vont doubler les frais bancaires!
Les syndics professionnels qui doivent déjà pâlir à l'idée que les copropriétés puissent imposer leur banque doivent flipper en imaginant qu'un deuxième compte se profile, et pas forcément dans le même établissement, puisque ces textes sont tout sauf précis...

19 Réponse par SyndicMan

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Rien à voir avec le sujet, mais votre serveur a une heure d'avance...

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

SyndicMan :

J'ai lu dernièrement qu'il faudrait envoyer désormais au président du CS les relevés bancaires.

effectivement article 18 : ... Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. ....

21 Réponse par SyndicMan

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Je pense que c'est en date d'application du 1er janvier 2017 et c'est indiqué pour les 2 comptes (Compte bancaire de gestion, Compte de fonds travaux).

Il va également falloir édulcorer le PV d'AG des données personnelles en les "anonymisant" pour le mettre à l'affichage pour les locataires...

22 Réponse par SyndicMan

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Habituellement, je faisais travailler à minima l'avance de trésorerie (appelée avant fond de roulement) et je redistribuais les intérêts.
Mais si j'utilise maintenant le livret A pour me conformer à l'exigence du fonds travaux, est ce que ça signifie que l'avance ne doit plus générer d'intérêt et dormir sur le compte courant ?

23 Réponse par Andre

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

L'avance c'est un montant "comptable" qui correspond à vos fonds propres !!! Il est décidé (RDC ou AG).
Vous pouvez avoir 10 000 € d'avance de trésorerie et seulement 3 000 euro sur vos comptes bancaires parce qu'il y a 4 000 € de copropriétaires en retard et 3 000 € de factures payées avant les appels de provisions. Et justement, ça sert à ça !

24 Réponse par rambouillet (modifié par rambouillet 07/02/2016 20:44:35)

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Pour les relevés bancaires, c'est déjà d'application.

Quant aux intérêts de la gestion de trésorerie de la "gestion courante", cela va effectivement poser problème, puisque le fonds travaux doit être sur un compte rémunéré dont les intérêts seront capitalisés. De ce que j'ai compris des textes, c'est qu'effectivement on ne pourra plus mélanger "fonds de travaux" et "gestion de trésorerie courante" sur le même livret rémunéré.

Si on place le fonds de travaux sur le livret A, il faudrait trouver un compte rémunéré à court terme pour "la trésorerie de gestion courante" (ou vice versa) ; perso je trouve un peu risqué de mettre l'argent des copros sur un livret rémunéré à court terme ; perso, je ne suis pas un trader, alors comment faire ?.....

25 Réponse par SyndicMan (modifié par SyndicMan 07/02/2016 20:37:07)

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Re: Fond Travaux Loi ALUR

Et justement, ça sert à ça !
Je le sais bien. Et ce n'était pas la question.
L'objet n'est pas de savoir si j'ai des fonds à faire travailler (Si j'ai de gentils copropriétaires qui paient tous leurs provisions dans les temps, et que je connais l'état de mes créanciers, je peux faire travailler mes fonds), mais quel risque je prends à le faire sachant qu'il y a déjà le fond travaux dessus...