1 Sujet par SyndicMan (modifié par SyndicMan 07/02/2016 20:13:08)

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Sujet: MISE EN CONCURRENCE....

Entre l'art 21 de la loi de 65 modifié par la loi Alur et remodifié par la loi Macron, ça devient un peu nébuleux pour moi.
J'en suis resté (si j'en crois le particulier immo de janvier 2016) à une mise en concurrence tous les 3 ans mais l'ag peut décider à l'art. 25 que cette mise en concurrence, une fois effectuée , ne doit pas être renouvelée.

Ce qui me semble aberrant, c'est que la loi prévoit toujours (il me semble) qu'à défaut de cette mise en concurrence, la désignation du syndic en place peut faire l'objet d'une annulation. Autrement dit, si le conseil syndical est "inexistant" dans les actes ou qu'il est satisfait de son syndic mais n'a pas fait réaliser au moins une fois un devis, un procédurier peut annuler en toute légalité la désignation du syndic élu. Vu le nombre de copropriétés ou des conseils syndicaux n'en ont que le nom, ça va faire un paquet de syndic sur la sellette. Je serais personnellement très étonné que le CS suivent l'actualité de Mme Duflot et M. Macron à la loupe, et soient même informés de ces dispositions, puisque le législateur n'a pas fait obligation aux syndic de s'auto-flageller en informant ses CS. De facto on va créer des situations très dangereuses pour les copropriétés qui pourraient se retrouver sans syndic.

D'ailleurs, il est étonnant qu'il ne soit pas venu à l'esprit de ces législateurs de pacotille que si des syndics non pro sont élus par les copropriétaires, c'est souvent qu'ils n'ont pas du tout envie de "retrouver" les belles expériences du syndic pro. Aussi je me demande si je ne vais pas demander à mon président de conseil syndical de se présenter comme syndic non pro concurrençant un autre syndic non pro, en sachant qu'il sera refusé, satisfaisant ainsi les conditions posées par cette loi stupide. (Gageons que cette loi va certainement être le terrain de beaux scandales en perspective sur des ententes illicites entre gros syndics, afin d'éviter une lutte qui ne pourrait que leur être que préjudiciable)

Reste à vérifier si une première mise en concurrence est réellement obligatoire pour l'AG 2016...
A l'écoute de vos avis sur la question...

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Sur le sujet, beaucoup de gens jouent sur les termes avec une distinction de sens entre "désignation" et "élection"...
http://www.coproconseils.fr/mise-en-con … ou-en-est/
http://www.village-justice.com/articles … 19946.html
Pour eux, la "désignation" concerne le premier syndic pour les nouvelles copropriétés...

J'ai aussi lu pas mal de fois que la mise en concurrence ne signifie pas pour le conseil syndical une obligation d'en obtenir.
Qui donc alors pourrait contrôler qu'une mise en concurrence a bien été réalisée et "non obtenue"?

L'article 21 de la loi indiqe Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger
Si on considère que "celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic" est l'assemblée qui a lieu tous les 3 ans, il reste à savoir quand le législateur considère que ce délai de 3 ans débute.
(http://www.legifrance.gouv.fr/affichTex … 0006068256)
J'ai trouvé une réponse sur ce sujet ici :
http://www.avocatsassociesdugolfe.com/i … =component
Si j'ai bien compris, le point de départ pour ce délai est la première AG après le 6 novembre 2015 (date d'application des dispositions de la loi Macron)

Les avis sur les conséquences d'un défaut de mise en concurrence pour le mandat courant du syndic sont encore flous en l'absence de jurisprudence. Il y a un pinaillage sur la durée des contrats de syndic de 2 ans par rapport au délai de 3 ans. En effet, la mise en concurrence ne peut survenir qu'au renouvellement.
http://arc-copro.fr/documentation/loi-m … -de-syndic
En "théorie", un syndic pourrait donc faire signer un contrat de syndic de 2 ans, suivi d'un contrat de 3 ans, pour éviter la mise en concurrence pendant 5 ans. Mais ce serait le "maximum" qu'un syndic pourrait obtenir de copropriétaires laxistes.

Pour se prémunir de toute problématique, dès lors que le conseil syndical n'a pas l'intention de lever le petit doigt pour effectuer une mise en concurrence qu'il jugerait inutile, je pense faire voter la résolution suivante tous les ans:

L'assemblée générale décide de dispenser le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence de contrats de syndic, comme le prévoit l'art 21 de la loi du 10.07.1965 modifié par l'art 88 de la loi 2015-990 du 6 août 2015 (dite loi macron)
Majorité art 25

J'imagine que c'est une des voies que choisiront tous les syndics professionnels avec la masse de conseil syndicaux qui chassent les fraises.

3 Réponse par Andre

  • Andre
  • Andre
  • Administrator
  • Hors ligne
  • Date d'enregistrement: 30/07/2011
  • Messages: 2'567

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Bonjour,

Il faut quand même replacer la loi Macron dans son contexte et ce qui a précédé ; en gros une mise en concurrence obligatoire et annuelle qui s'avérait bien lourde et bien compliquée.

Je ne pense pas du tout que le défaut de la mise en concurrence par le CS puisse entrainer l'annulation du mandat du syndic et la jurisprudence n'ira sans doute pas dans ce sens. On ne peut pas sanctionner et la copropriété et le syndic pour une "faute" du CS dans le cadre d'une loi foireuse...

Il ne faut pas oublier non plus que quel que soit la "mise en concurrence" faite par le CS, n'importe quel copropriétaire mécontent de son syndic peut également proposer un concurrent et un contrat...

En tout cas, les textes ne distinguent pas les syndics professionnels ou non-professionnels et il me semble également plus prudent de faire voter la dispense tout en rappelant la possibilité qui reste ouverte à tout copropriétaire...

Cordialement,
André

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Re: MISE EN CONCURRENCE....

En effet, la rédaction serait ainsi la suivante:
L'assemblée générale décide de dispenser le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence de contrats de syndic, comme le prévoit l'art 21 de la loi du 10.07.1965 modifié par l'art 88 de la loi 2015-990 du 6 août 2015 (dite loi macron). Ce vote est réalisé sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.
Majorité art 25

la jurisprudence n'ira sans doute pas dans ce sens
Je n'irais pas parier ma chemise la dessus, car certains juges ont beaucoup d'imagination!

  • Date d'enregistrement: 07/12/2013
  • Messages: 717

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Bonjour,

Pour un syndic désigné pour 3 ans, j'ai l'intention lors de l'AG précédente de la désignation (donc à 2 ans) de faire incsrire une dispense de procéder à une mise en concurrence par le CS.

Pour reprendre votre texte, j'aurai inscrit :
"L'assemblée générale décide de dispenser le conseil syndical de procéder à la mise en concurrence de contrats de syndic, comme le prévoit l'art 21 de la loi du 10.07.1965 modifié par l'art 88 de la loi 2015-990 du 6 août 2015 (dite loi macron), sans que cette dispense soit un renoncement pour le CS à demander des propositions concurrentes, si les conditions actuelles de gestion venaient à évoluer. Ce vote est réalisé sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.
Majorité art 25

6 Réponse par Andre

  • Andre
  • Andre
  • Administrator
  • Hors ligne
  • Date d'enregistrement: 30/07/2011
  • Messages: 2'567

Re: MISE EN CONCURRENCE....

En effet, il faut surtout dispenser le CS de son obligation de mettre en concurrence sans que ça se retourne contre lui ou que ça apparaissent comme un blanc-seing donné au syndic...

Bon alors je mets quoi dans le fichier des résolutions-types pour le module AG ??? smile

  • Date d'enregistrement: 07/12/2013
  • Messages: 717

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Bien que n'ayant pas besoin : étant en syndicat coopératif, je me lance et propose :

"L'assemblée générale, informée de l'obligation de mise en concurrence des contrats de syndic énoncée à l’article 21 de la loi modifiée du 10 juillet 1965 et de la faculté laissée aux syndicat d'y déroger, décide que le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lors de la prochaine désignation du syndic, sans que cette dispense soit un renoncement pour le conseil syndical à demander des propositions concurrents si les conditions actuelles de gestion venaient à évoluer. Ce vote est réalisé sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen de projets de contrat de syndic qu’ils communiqueront à cet effet."

Mais il y a peut-être mieux....

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Re: MISE EN CONCURRENCE....

En corrigeant "...laissée au syndicat..." et "...concurrentes...", et en déplaçant le "modifié" après "article 21", c'est très bien. smile
Merci

9 Réponse par Andre

  • Andre
  • Andre
  • Administrator
  • Hors ligne
  • Date d'enregistrement: 30/07/2011
  • Messages: 2'567

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Bonsoir,

Je propose donc la résolution suivante dans le fichier des résolutions-types :

http://www.valcompta.net/forum_img/reso207.gif

Des ultimes remarques ???

Cordialement,
André

  • Date d'enregistrement: 07/12/2013
  • Messages: 717

Re: MISE EN CONCURRENCE....

pas d'ultimes remarques pour moi..... wink

11 Réponse par lacaze

  • Date d'enregistrement: 07/06/2014
  • Messages: 95

Re: MISE EN CONCURRENCE....

j'adopte ce texte qui semble parfait.

par contre, j'avoue être un peu perdu avec ce texte...
j'ai été désigné pour la 1ere fois syndic bénévole en Mai 2014 lors de l'ag statuant notamment sur les compte 2013.
renouvelé lors de l'ag 02/2015 (statuant par ailleurs sur comptes 2014)
renouvelé enfin lors de la dernière début février 2016 pour 13 mois...

où en est on du fameux compteur des 3 années ?
devons nous porter a l'ag 02/2017 cette résolution et est e que cela devait etre en 02/2016 ?

merci de votre aide a ma compréhension de ce texte alambiqué

Valcompta 2016 v3.52

12 Réponse par SyndicMan

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Re: MISE EN CONCURRENCE....

devons nous porter a l'ag 02/2017 cette résolution et est e que cela devait etre en 02/2016 ?
D'après le site que je citais plus haut (http://www.avocatsassociesdugolfe.com/i … =component), le délai court à partir de la date d'application des dispositions de la loi Macron.
Donc si on en croit cet article, il faut compter 3 ans à partir de la première AG qui a eu lieu après le 6 novembre 2015.
Si au 6 novembre 2015, votre AG 2015 avait déjà eu lieu, on a 2016+3=2019 pour l'AG de mise en concurrence
2019 -  1 an pour respecter la loi (l'ag annuelle qui précède)=2018.
Donc pour votre cas, l'AG de 2018...
L'idéal je pense, c'est de le mettre chaque année pour éviter tout risque d'oubli d'une part, et tout risque de contestation d'autre part

13 Réponse par Andre

  • Andre
  • Andre
  • Administrator
  • Hors ligne
  • Date d'enregistrement: 30/07/2011
  • Messages: 2'567

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Je pense aussi que cet article, comme la plupart des textes de loi, s'applique à compter de sa promulgation et sans effet rétroactif ; c'est donc uniquement pour les AG et les contrats de syndic postérieurs au 06/11/2015 oui... et d'ici là ce n'est pas impossible qu'une nouvelle réforme ou décret ou arrêté vienne encore modifier les choses big_smile

  • Date d'enregistrement: 07/12/2013
  • Messages: 717

Re: MISE EN CONCURRENCE....

D'autant que dans votre cas lacaze, mettre en concurrence un syndic bénévole c'est un peu n'importe quoi ..... en concurrence avec un autre bénévole ? avec un syndic pro ?

c'est la même chose pour un syndic coopératif, sauf que dans ce cas le syndic est désigné par les membres du CS et non par l'AG et que si on veut mettre en concurrence avec un syndic pro, il faut prendre une résolution renonçant au préalable à la gestion coopérative .... ????

Ah, ces énarques....

Le plus simple, après le vote du bureau, mettre tous les ans la résolution de la dispense, et basta, enveloppé c'est pesé.... wink

15 Réponse par lacaze

  • Date d'enregistrement: 07/06/2014
  • Messages: 95

Re: MISE EN CONCURRENCE....

merci a tous les 3 de vos réponses.
Je suis d'accord avec vous Rambouillet, mettre en concurrence un bénévole avec un pro, c'est un peu n'importe quoi...si les pro ont été lâchés, c'est pas pour rien, et personne d'ailleurs ne veut y revenir (en tout cas pour le moment :°) )
mais s'il faut satisfaire aux volontés de Mme Duflot et M Macron, on s’exécutera...

Valcompta 2016 v3.52

16 Réponse par SyndicMan

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Re: MISE EN CONCURRENCE....

mettre en concurrence un bénévole avec un pro
Remarquez, il suffit de demander à un copropriétaire de se proposer comme syndic bénévole en concurrence du syndic bénévole, et hop, obligation satisfaite. smile
Ils ont rendu la mesure aussi obligatoire pour les syndics bénévoles, mais ils n'ont pas précisés la nature des syndics à mettre en concurrence...

17 Réponse par Andre

  • Andre
  • Andre
  • Administrator
  • Hors ligne
  • Date d'enregistrement: 30/07/2011
  • Messages: 2'567

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Rappelons ici la bêtise absolue qui impose d'imprimer et de diffuser à tous 15 pages d'un contrat-type totalement inadapté aux syndic non professionnels et aux syndicats coopératifs :-(

Et ceci pour chacun des syndics en concurrence !!! Ces lois ne viennent pas d'écologistes protecteurs des arbres big_smile

18 Réponse par SyndicMan

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Etes vous certain que le contrat doive obligatoirement être une copie du contrat type.
Il me semblait avoir compris qu'il suffisait que le contrat respecte le "tout sauf" (à contrario donc de l'arrêté Novelli)
Le contrat se résumant donc à préciser, pour information, les obligations habituellement attendues d'un syndic.

  • Date d'enregistrement: 07/12/2013
  • Messages: 717

Re: MISE EN CONCURRENCE....

Il y a quand même beaucoup de choses où il faut remplir soit des cases, soit des ....

exemple, les horaires de bureaux, les horaires d'AG, le nombre de visites de la résidence/immeuble, le nombre de CS, les couts horaires, etc....

Par contre, un CS pourrait présenté un tableau comparatif et on gagnerait ainsi un document sur deux et un arbre sur deux.

20 Réponse par SyndicMan

  • Date d'enregistrement: 03/02/2016
  • Messages: 72

Re: MISE EN CONCURRENCE....

L'article 18-1 A indique ceci :
"Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat."
Il y a de quoi sabrer pas mal de choses inutiles...

  • Date d'enregistrement: 07/12/2013
  • Messages: 717

Re: MISE EN CONCURRENCE....

On est d'accord syndicman, mais ce contrat type comporte beaucoup de cases ou de pointillés à remplir qui diffèrent d'un syndic à l'autre.