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perso je trouve un peu risquer de mettre l'argent des copros sur un livret rémunéré à court terme ; perso, je ne suis pas un trader, alors comment faire ?.....
Bien d'accord avec vous.
D'autant qu'en ayant un peu regardé le sujet, je me vois mal rentrer dans des problèmes de fiscalité ensuite.
Quand on voit le bazar que ça a été pour permettre aux syndicats d'avoir des livret A, je n'ose imaginer pour des comptes fiscalisés...
Il n' y a pas besoin d' un vote en 2016 si le syndicat ne veut pas constituer un fonds dépassant les obligations légales.
Tout le monde ne semble pas partager votre analyse :
http://arc-copro.fr/actualite/larc-le-f … opropriete
Citation
En effet la loi oblige les copropriétés à voter, ceci même simplement pour ratifier le niveau plancher obligatoire du fonds travaux (soit 5 % du budget prévisionnel) : « Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 ».
Je pense aussi qu'il faut une résolution, ne serait ce que pour dire oui ou non les 5%.... et surtout pour tenir informé les copros de ce nouveau dispositif.
N'y a t il pas une contradiction entre l'art. 18 de la loi de 65 (modifié par l'art 36 de la loi du 21 juillet 1994) qui obligeait à poser un vote sur une avance remboursable pour les travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement communs...
de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
Beaucoup de syndics mettent cette question à l'ODJ pour que les copropriétaires votent tous contre....
Même si cette résolution est obligatoire tous les 3 ans seulement, n'est elle pas en contradiction avec le fonds obligatoire qui a le même objectif ?
contradiction entre l'article 18 et..... ? 
Cette disposition n'a plus court à compter du 01/01/2017, dans son OBLIGATION, le 01/01/2017 étant l'apparition du fonds de travaux obligatoires.
Mais le "décréteur" va-t-il changer cela, on l'espère :
"Article 45-1 du décret
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables."
Contradiction entre l'article 18 et..... ?
Oups. Je voulais écrire entre l'article 18 et l'article 14-2...
Il y a bien 2 articles distincts dans la loi de 65 pour les avances pour travaux remboursables et les non remboursables...
J'ai l'impression que pour le moment, on peut encore faire les deux... 
Bonsoir,
Vous savez, il y a de nombreuses contradictions ou zones d'ombres dans la loi du 10 juillet 1965 et/ou avec le décret du 17 mars 1967 et quelques autres textes ou formulations... si vous commencez à en faire l'inventaire, vous n'avez pas fini !
Les ambiguités entre les termes "provisions" et "avances" en font partie 
Pour les travaux je crois qu'on peut convenir qu'il existe aujourd'hui deux mécanismes :
- des travaux identifiés, présentés en AG avec un plan de financement (les appels), un montant, des devis, etc... Article 14.2
- des travaux moins précis pour alimenter le compte 103200 et nommées provisions spéciales... Article 18
Le fonds travaux obligatoire de la loi ALUR / 2017 remplace le point II.2ème alinea et cette histoire de provisions spéciales (à voir quel traitement comptable appliquer alors au compte 103200) mais les travaux 14.2 demeurent !!!
Enfin je crois.
Cordialement,
André
Enfin je crois. 
L'art 14-2 a été modifié pour intégrer le fonds travaux obligatoire et non remboursable. Il indique par ailleurs qu'on peut puiser dans le fonds travaux lors des travaux urgents en référence à l'art 18.
L'art 18, qui intègre aussi le fonds travaux votable et remboursable, semble ne pas avoir bougé.
Je pense faire sauter la résolution concernée par l'art 18 puisque je l'ai votée l'année dernière et qu'elle doit seulement être votée tous les 3 ans.
Reste, tout comme la mise en concurrence, à formuler ça dans l'ODJ, sachant qu'il faudra voter le pourcentage et les modalités de l'appel, définir le compte ou vont aller ces fonds, préciser le devenir des intérêts, et intégrer ce qu'écrivait JB :
"Chaque copropriétaire ne pourra financer les travaux, par prélèvement sur le fonds travaux, que dans la limite de sa quote-part restante dans ce fonds." (autrement dit que la part prélevée dans le fond par copropriétaire se fera dans la limite de sa participation au fond...)
" autrement dit que la part prélevée dans le fond par copropriétaire se fera dans la limite de sa participation ( restante ) au fond..."
Effectivement à partir du moment où des travaux, auxquels certains copropriétaires ne participent pas, auront été financés en tout ou partie sur le fonds travaux, la quote part restante de chaque copropriétaire ne correspondra plus à la clé d' appel "charges générales".
Il en est de même si des travaux sont faits sur un clé autre que le clé "charges générales".
J'imagine que pour régler ce problème simplement, il faudrait que ces fonds soient répartis sur autant de comptes qu'il y a de lots, puisque ces fonds sont rattachés aux lots et pas aux copropriétaires. Ce qui permettrait de prendre en compte les cessions de lots car le propriétaire d'un lot "hérite" du fond travaux attaché au lot.
Ce problème devait déjà se poser pour l'application du vote prévu dans l'art. 18 pour l'avance "en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale" :
Vu qu'on pouvait ne pas savoir à l'avance quels travaux auraient lieu, et quelle clef serait utilisée (puisque un ascenseur par exemple est un équipement commun), on peut en effet avoir deux cas dans cette situation:
Le copropriétaire des lots ne participe pas ou peu (par exemple car il habite au rdc et ne participe pas à l'ascenseur) et il reste créditeur de son avance, remboursable.
Le copropriétaire des lots participe à concurrence des fonds qu'il a versé, et celui qui est au 6ème étage doit compléter sa part due car sa quote-part dans son avance au fond est insuffisante.
Cela impliquait donc déjà que le fond soit réparti sur autant de comptes que de copropriétaires.
Donc :
Fond travaux remboursable = Répartition du fond sur autant de comptes que de copropriétaires
Fond travaux non remboursable = Répartition du fond sur autant de comptes que de lots.
Bonjour,
Il est hors de question pour moi de créer autant de comptes que de lots ou de copropriétaires ; j'ai des clients et des copropriétés avec 50, 100 ou 150 lots ça me semble totalement absurde. Mais libre à chacun de le faire si il le souhaite !!!
Dans ma vision des choses, c'est la notion de clé qui gère tous les calculs de répartition et il est possible de préciser la clé sur les opérations des comptes 102 et 103. Par exemple dans l'exemple qui suit, un fonds constitué sur la clé 001 (tout le monde) pour 10 k€ et où on a utilisé 6 k€ pour des travaux sur le bâtiment A.
Le grand livre fait apparaître les clés sur chaque ligne (pour l'année en cours, attention avec la clôture et les AN) :
Un copropriétaire qui n'est pas dans le bâtiment A conserve sa quote-part complète :
En revanche un copropriétaire du bâtiment A qui a bénéficié du financement peut avoir une situation inverse :
C'est une manière de gérer mais on peut aussi utiliser plusieurs comptes :
103201 pour la clé 001
103202 pour la clé A
...
Cordialement,
André
attention SyndicMan :
L'art 18, qui intègre aussi le fonds travaux votable et remboursable, semble ne pas avoir bougé.
il faut lire l'article 18 à la date du 01/01/2017....
pour la répartition et l'utilisation, n'y aurait-il pas moyen d'utiliser cela :
Article 7
Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :
- créances sur opérations courantes ;
- créances sur travaux de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ;
- créances sur avances ;
- créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.
L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en quatre sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations.
il va falloir réfléchir .... grrrrrrrrrrrrrr....
André, vous nous donnez un exemple de la situation actuelle où les avances travaux sont REMBOURSABLES.
A partir du 1 er janvier 2017 elles ne seront plus remboursables.
On ne pourra plus rembourser sa quote part de l' avance travaux à un copropriétaire ne participant aux charges, ascenseur par exemple.
De ce fait sa quote dans le fonds ne sera pas modifiée, celles de ceux qui participent le seront, donc la quote dans le fonds global ne correspondra plus à une clé, il faudra donc tenir, d' une façon ou une autre, la part de chacun dans le fonds travaux.
Supposons que des travaux d' ascenseur soient supérieur au montant de l' avance globale travaux et que l' A.G. décide d' affecter le fonds travaux au financement.
On remboursera au copropriétaire participant aux travaux la totalité de sa quote part, on ne remboursera rien au copropriétaire ne participant pas, il y aura plus de fonds travaux pour l' un et un fonds non modifié pour l' autre, d' où la nécessité de tenir des comptes individuels réels ou virtuels.
Je ne vois pas ce que ça change que ce soit remboursable ou pas ; c'est juste le nom du copropriétaire associé à une quote-part qui est modifié par la mutation...
Dans l'exemple on a un fonds de 4 000 k€ qui ne correspond en effet plus à une clé et à une répartition mais qu'est ce qui vous choque dans les montants présentés ? Un copropriétaire a une part positive (une créance du syndicat) et l'autre négative (une dette)...
"Dans l'exemple on a un fonds de 4 000 k€"
Seulement si tous les copropriétaires on participés aux travaux.
En effet comme les "avances travaux" ne seront plus remboursables, elles ne seront plus remboursés aux copropriétaires ne participant pas aux travaux.
Dans votre exemple si l' affectation de l' avance avait été de 10000.€ Certains copropriétaires n' auraient plus d' avance, et d' autres leur quote entière.
Comment ferez-vous lors de la réalisations d' autres travaux pour affecter les avances travaux si vous n' avez pas les quotes parts de chaque copropriétaire
Sur le forum de UI il a été admis que les éditeurs de logiciels devront adapter et modifier leurs logiciels.
Si un fonds de 10 000 € est constitué sur les charges générales et intégralement utilisé pour une partie spéciale (bâtiment A par exemple) on aura en effet un mélange de dettes et de créances ; exactement comme dans l'exemple ci-dessus !!!
Il est hors de question pour moi de créer autant de comptes que de lots ou de copropriétaires ; j'ai des clients et des copropriétés avec 50, 100 ou 150 lots ça me semble totalement absurde. Mais libre à chacun de le faire si il le souhaite !!!
Et pourtant vous n'avez pas le choix je pense.
Sauf si vous rendez 4000€ du fonds travaux (donc en supprimant ce fond) aux copropriétaires n'ayant pas participé, ce système ne marche qu'une fois. Bref, votre exemple ne fonctionne que si l'intégralité du fond travaux est remboursé dès que le fonds est utilisé, quelque soit la clef. Dis autrement, si 60000€ de fonds sont collectés en avance remboursable, et qu'un ascenseur est voté, c'est le jackpot pour les gens qui habitent au rdc avec votre système. Mais à mon sens, cette avance n'est remboursable que lors d'une mutation et pas avant! Donc votre système ne marche pas. Si vous remettiez les 4000€ sur le fond travaux, vous ne pourriez plus dire qui y a participé pour les travaux suivants ou combien vous devez rembourser lors d'une mutation!
Avec le fonds travaux non remboursable, c'est la même chose mais ce serait encore pire de "rendre" l'argent du fonds travaux sur le compte du copropriétaire "non participant" puisque ce fonds est attaché au lot, et pas au copropriétaire. Il doit donc de toute manière rester sur le fonds travaux (et une mutation ne l'en fera pas bouger!)
Je ne vois pas ce qui vous effraie en me citant des centaines de lots ou de copropriétaires.
Le comptable professionnel d'un syndic professionnel qui gérait la comptabilité avant moi avait bien un compte copro créditeur spécifique par copropriétaire (pour justement savoir qui et combien)
il va falloir réfléchir .... grrrrrrrrrrrrrr....
Vous avez tout dit (avec l'article 7) 
"Il est hors de question pour moi de créer autant de comptes que de lots ou de copropriétaires ; j'ai des clients et des copropriétés avec 50, 100 ou 150 lots ça me semble totalement absurde. Mais libre à chacun de le faire si il le souhaite !!!"
Il n' est pas nécessaire de créer, dans le grand livre, autant de compte que de copropriétaires.
Mais il est nécessaire, dans le nouveau dispositif d' avance travaux non remboursable, de suivre et de connaitre la quote part restante de chaque copropriétaire après un appel ou une utilisation pour le financement de travaux.
Prenons un exemple simplifié, une avance a été constituée en charges générales, le copropriétaire "A" à 6.000 € d' avance et le copropriétaire "B" à 4.000 €
Des travaux d' ascenseur sont fait pour 12.000 € avec financement par le fonds travaux
Quotepart de "A" : 7.000 € déduction avance travaux 6.000€ à Payer 1.000 €
"B" ne participe pas ( rez de chaussée ) : Pas de remboursement d' avance travaux.
Pour de nouveaux travaux on ne pourra pas utiliser la clé charges générales pour l' affectation de l' avance travaux.
Il faudra donc voté un pourcentage de financement sur fonds travaux, par exemple 80 % du montant des travaux:
Quote part de A : 3.000 € ( financement maximum 80 % de 3000 = 2400 ) , comme il n' a plus d' avance travaux pas de financement, charges à payer 3.000 €
Quote part de B . 2.500 € ( financement maximum 80 % de 2500 € = 2.000 ) comme il a 4.000 € avance travaux, il pourra financer à hauteur de 2.000 €, il lui restera 2.000 € avance travaux et devra payer 500 €
Si le syndicat avait voté un financement à 100 % "B" aurait pu financer à hauteur de 2.500 € et n' avoir rien à payer et une avance restante de 1500 €
En résumé il faudra déterminer la quotepart de financement de chaque copropriétaire en fonction du montant maximum de financement et dans la limite de sa quotepart restante dans le fonds travaux.
Il n' est pas nécessaire de créer, dans le grand livre, autant de compte que de copropriétaires.
Mais il est nécessaire, dans le nouveau dispositif d' avance travaux non remboursable, de suivre et de connaitre la quote part restante de chaque copropriétaire après un appel ou une utilisation pour le financement de travaux.
La première phrase est incompatible avec la deuxième.
Si vous "suivez et connaissez" la quote-part restante de chaque copropriétaire (dans le fonds travaux), c'est bien que vous avez cette information conservée quelque part pour chaque copropriétaire... Et ou sinon sur un compte associé au copropriétaire pour des avances remboursables.
En outre, et c'est un point non négligeable dans l'équation finale, si on parle du fonds travaux non remboursable, le fond versé est associé au lot, et non au copropriétaire.
Prenons un copropriétaire qui verse au titre des fonds travaux 1000€ dont 600€ pour son lot 1 et 400€ pour son lot 2.
Si il vend son lot 2, alors que le fonds travaux n'a pas encore été utilisé, c'est le propriétaire du lot 2 qui doit "bénéficier" de ces 400€ si le fonds travaux est utilisé (d'ailleurs les états datés pour le notaire devront en faire état si vous avez bien suivi). Si le fonds n'est pas "attaché" à chaque lot "participant" au niveau comptable, cela signifie qu'il faudrait "rembourser" la quote-part du fonds travaux du lot 2 au propriétaire initial pour le transférer sur le nouveau propriétaire du lot. Mais ceci est impossible si les 2 lots du propriétaire n'ont pas participé de la même manière aux travaux (par exemple son lot 1 est un appartement au rdc et le lot 2 un appt au 6ème avec des travaux d'ascenseur). N'oublions pas que ce fonds travaux, obligatoire, ne va cesser de s'alimenter jusqu'à concurrence du budget prévisionnel. Donc inévitablement, il va y avoir des travaux avec des clefs variantes qui ne permettront pas de savoir comment le lot a participé à la dépense.
Je ne pense pas que la démultiplication de pages dans les documents comptables comme la balance ou le grand livre présente un grand intérêt même si certains syndics semblent y prendre un certain plaisir (sans doute pour facturer plus de pages à 25 centimes).
Nous avons tous intérêt je crois à raisonner sur des cas et des exemples concrets, en essayant tant que possible d'utiliser une base commune et lisible... Dans votre exemple JB22, il faudrait commencer par donner les tantièmes de A et B, en charges générales et sur l'ascenseur. Je ne suis pas sûr non plus que le montant exact des travaux payés soit utilie ; ce qui importe c'est la constitution du fonds, ce qu'on va y puiser et ce qui reste à chacun... Vous amenez des concepts comme le "pourcentage de financement sur fonds travaux" qui m'échappent un peu ; il est évident qu'on ne pourra pas prendre plus dans le fonds que ce qui s'y trouve mais je ne vois pas pourquoi on ne peut pas avoir ensuite des situations inverses, c'est à dire des copropriétaires créditeurs et d'autres débiteurs comme dans l'exemple précédent.
De mon côté, je vais essayer de présenter les choses avec les données de la démonstration Dechaville, où les copropriétaires ont des noms comme "Francillon" et "Laporte" et où A et B désignent les clés et les bâtiments...
Voici pour commencer les tantièmes des deux copropriétaires :
Exemple : on constitue un fonds global de 10 000 € sur la clé des tantièmes généraux et on ventile ensuite pour utiliser 4 000 € sur le bâtiment A et 3 000 € sur le bâtiment B :
Dans ces écritures on a le montant réclamé initialement à chacun, la question qui se pose ensuite c'est :
- quelle est la quote-part restante pour chacun des lots dans le fonds travaux ?
- quelle est la quote-part pour chaque copropriétaire dans le fonds travaux ?
- quels montants faudrait-il réclamer ou rembourser pour procéder aux ajustements ?
Mon propos c'est de dire que Val Compta permet aujourd'hui de répondre à toutes ces questions et de respecter ainsi les justifications demandées :
Détail des quotes-parts par lot et cumul par copropriétaire :
Tableau de la répartition dans le fonds global ventilé (c'est à dire qui en profite...) :
Ajustement à faire entre débiteurs et créditeurs :
Autrement dit : Francillon est débiteur de 688.06 € car il a davantage profité du fonds sur le bâtiment A que sa contribution initiale...
Sans doute qu'on peut faire mieux et gérer tout ça autrement mais qu'est ce qui manque au juste dans cette présentation et cette gestion ???
Cordialement,
André
" Francillon est débiteur de 688.06 € car il a davantage profité du fonds sur le bâtiment A que sa contribution initiale... "
Situation irrégulièrement car il ne peut profiter plus que ce qu' il a en fonds travaux.
"mais qu'est ce qui manque au juste dans cette présentation et cette gestion ???
Il manque la présentation des appels travaux et l' utilisation du fonds travaux.
Et la justification des Débits et crédits.
La complexité, on débite à tord pour créditer ensuite pour régularisation.
La difficulté de comprendre pour les copropriétaires (Moi-même je n' ai pas tout compris )
Ci-dessous le détail des tantièmes dans mon exemple:
......................................Clé 1-Ch.Générales................Clé 2-Ch.Ascenseur
"A"-Francillon..........................150....................................180
"B"-Laporte.............................200.......................................0
..........
Total tantièmes......................1.000................................1.000
Donc vous présumez que le fonds travaux ne pourra en aucun cas profiter pour un niveau supérieur à la quote-part initialement apportée ? De mon côté, l'idée d'utiliser la totalité du fonds "général" pour le bâtiment A avec une partie des copropriétaires qui sera ensuite redevable ne me gène pas plus que ça...
Peut-être que le décret nous dira ça le jour venu ; pour le moment je laisse les choses en attente !
N'hésitez pas à m'envoyer des éléments (schéma, feuille Excel) si vous souhaitez que je les mette en ligne, je vous dirai comment les incorporer dans un message...
"N'hésitez pas à m'envoyer des éléments (schéma, feuille Excel) "
Vous avez déjà en votre possession un fichier test EXCEL,
Je viens de l' incorporer à mon dossier EXCEL de gestion, lequel permet de gérer des travaux répartis sur plusieurs clés.
Le principe est simple: Affectation de l' avance travaux suivant un maximum des charges du copropriétaire et dans la limite de son avoir dans le fonds.
Exemples : Montant des travaux charges Ascenseur : 10.000.€
Quotepart de Francillon .10.000 * 180 / 1000 = 1800.€
Financement maximum décidé par A.G. : 80 %
Financement maximum pour Francillon : 1800 * 80 / 100= 1.440.€
Quotepart fonds disponible................Affectation au financement...........Fonds restant
..............1.200 €..............................................1.200 €..............1.200 - 1.200 = 0.€
..............1.440 €..............................................1.440 €..............1.440 - 1.440 = 0 €
..............1.600 €..............................................1.440 €..............1.600 - 1.440 = 160.€
..............3.000 €..............................................1.440 €..............3.000 - 1.440 = 1.560 €
C' est clair et simple, un seul appel par copropriétaire, dans lequel est mentionné le fonds travaux disponible, le fonds utilisé pour le financement et le montant du fonds restant pour le copropriétaire.
Du point de vue comptable, un seul enregistrement classique.
L' A.G. peut décider de ne pas financer l' opération travaux par le fonds avance, il suffit de mettre le pourcentage à zéro.
J' attends une solution plus simple encore, mais conforme à la nouvelle législation de l' avance, non remboursable en dehors de l' affectation au paiement de travaux.
Bonjour,
Moi j'ai votre classeur Excel mais je vous faisais cette proposition au cas où vous souhaitez mettre en ligne, ici et dans la discussion, des exemples mis en forme (même si votre dernier alignement est plutôt réussi !!!).
C'est clair et simple dans votre esprit mais je dois mettre tout ça sous la forme de fichiers, de rubriques, d'écrans, d'états, de PDFs... Pour le moment, un appel c'est une date, une clé, un compte et un montant ; je vais chercher les tantièmes de la clé, son total et j'applique bêtement la quote-part. Pour le moment, chaque fiche copropriétaire contient deux rubriques ; quote-part dans l'avance, quote-part dans les travaux...
Je ne souhaite pas aller vers la subdivision des comptes copropriétaire et pour le moment je ne vois pas clairement quelle gestion proposer pour transposer votre présentation Excel (ou un autre système) dans Val Compta. En même temps, ça me rappelle la gestion des emprunts et tout ce que j'avais mis en place à l'époque, au final beaucoup de travail et d'efforts pour un dispositif que personne n'utilise alors là je crois que je vais vraiment attendre !!!
http://valcompta.net/Gestion_emprunts_V … ta_v34.pdf
Cordialement,
André
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