Fond Travaux Loi ALUR (Page 3 de 4)

" la gestion des emprunts et tout ce que j'avais mis en place à l'époque, au final beaucoup de travail et d'efforts pour un dispositif que personne n'utilise"

C' est certain, mais à la différence  que les copropriétaires ne sont pas obligés d' emprunter, alors qu'ils seront obligés de faire des appels pour la constitution du fonds travaux tous les trimestres.

Et à un moment ou un autre ils auront besoin d' utiliser cette avance.

Comme l' utilisation n' est pas pour demain on peut effectivement attendre.

"Je ne suis pas sûr d'avoir bien compris le tour de passe-passe..."

Vous n' êtes pas le seul.

Je préfère mon système qui repose sur l' obligation de tenir en interne du programme la quotepart restante dans le fonds.

Ensuite pour l' affectation peu importe la clé d' appel, je  tiens compte de la quotepart restant à un copropriété pour le "rembourser", dans la limite du montant des travaux (%) et de son avoir dans le fonds.

Je confirme: "un seul appel par copropriétaire, dans lequel est mentionné le fonds travaux disponible, le fonds utilisé pour le financement et le montant du fonds restant pour le copropriétaire.
Au point de vue présentation le copropriétaire voit apparaitre une déduction d' une "avance" au lieu d' une "provision" dans une répartition de charges courantes, il n' est pas déboussolé.
Sur le plan comptable, un seul enregistrement "classique."

Un décret est attendu pour cette loi à part celui qui indique quels travaux sont concernés ?

Pour ma part, je n'ai toujours pas compris comment vous calculez l'ajustement (votre exemple est trop compliqué et donc trop long à étaler dans le détail. Un exemple plus simple serait préférable (enfin je parle pour moi). par exemple 4 copropriétaires avec chacun 1000€ de fond et un appel spécial de 2500€ pour 2 des copropriétaires (2000€ pour l'un et 500€ pour l'autre), en indiquant les comptes. Ce serait bien plus facile que de raisonner sur une copro avec plein de monde, sur lesquels on ne voit que quelques opérations du grand livre et que des informations parcellaires)
Bref, je ne sais pas comment vous faites pour savoir quelle était la part de chacun initialement dans le fonds travaux pour pouvoir ajuster ensuite le solde dans les comptes 450. (Le solde du fonds travaux est réparti en clef 001 et vous faites sans doute une différence avec la somme initiale avancée par chacun, mais comment la retrouvez vous?).

Le compte 450xxx est lié aux comptes 701xxx (provisions appelées) et 103xxx (avances appelées) .
Dans le cas du 701xxx on peut retomber sur les montants car il est unique.
Mais sur le 103xxx, à cause des passerelles entre les comptes d'avance, vous ne pouvez plus retrouver le fonds initial.

Si la gestion de l'utilisation du fonds semble poser controverse, la gestion de son appel risque de devenir contraignante à terme.

Dans tous les cas, je pense qu'on peut convenir qu'il faut que le copropriétaire connaisse le montant de sa part du fonds travaux.
Et si il vend un lot, que la part liée à ce lot le suive pour le compte du copropriétaire.

Bonjour,

L'intégralité de cet article 14.2 est tellement mal rédigé, mal écrit, avec des formulations boîteuses, des termes inadéquats, ça laisse un sentiment de honte et de colère. C'est un article de la loi ALUR et des fois on aimerait vraiment que certains rédacteurs collent leur nom et assument les textes indigestes qu'ils pondent, à défaut c'est le ministre qui signe qui en porte la responsabilité...

Ce que j'en comprends en langage clair (j'essaye du moins) :

1. Contrairement aux travaux classiques où les modalités et calendrier des appels sont libres, les appels du fonds travaux sont calqués sur les provisions (en gros trimestriel le plus souvent).

2. La période de 5 ans concerne à mon avis les immeubles neufs ; en gros pas besoin de constituer ce fonds avant.
Pas d'obligation non plus si le diagnostic technique fait apparaître une absence de besoin.
Pas d'obligation pour les copropriétés de moins de 10 lots si décision unanime (légère ambiguité mais restons sur l'unanimité de tous).

3. L'affectation du fonds est votée par l'AG à la majorité 25 / 25.1. Il peut servir aux travaux d'urgence sans pour autant dispenser le syndic de convoquer une AG supplémentaire (ou exceptionnelle).

4. On compare le fonds au budget annuel (ce qui est absurde) pour élaborer un plan pluri-annuel et/ou suspendre les "cotisations".

5. L'article 18 précise pour sa part qu'il faut ouvrir un compte, rémunéré, pour y déposer les "cotisations".

Les résolutions-types que je prévois donc d'ajouter :
Le vote du montant "en pourcentage" de ce fonds travaux (à la limite un vote à 5% est superflu puisque obligatoire).
L'affectation du fonds travaux en cas d'urgence (majorité 25/25.1).
La décision de ne pas constituer le fonds pour petites copropriétés (unanimité).
L'adoption d'un plan de travaux pluri-annuel pour utiliser ce fonds.
La suspension ou l'ajustement des "cotisations" (on ne sait plus trop ce qui est obligatoire ou pas passé ce moment).

Je n'aime pas du tout le terme "cotisation" et je proposerai / intégrerai une résolution-type plus courte et synthétique pour la fixation du montant mais la seconde résolution proposée par SyndicMan me semble superflue puisque c'est une obligation légale...

Toujours intéressant, je vous donne le lien vers la page de Jean-Pierre Mantelet sur ce fonds travaux :
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-9.htm

Cordialement,
André

Bonsoir,

Si l'assemblée veut voter un fonds de 10% du budget c'est nécessaire mais si c'est 5 % je ne vois pas ce que ça change puisque avec ou sans résolution à l'ordre du jour, que le résultat soit pour ou contre, ça reste de toute façon une obligation d'appeler ces 5% en plus du budget... mais je vais ajouter la résolution-type et libre à chacun de construire son ordre du jour commme il l'entend !

Je vois passer pas mal de comptabilités et parfois, dans des petites copropriétés, le montant des travaux est sans commune mesure avec le budget ; on peut avoir un budget annuel à 5 000 € et des travaux à 150 000 € et le fonds travaux tel que prévu est totalement inadapté à ces situations, avant, pendant, après...

Cordialement,
André

on peut avoir un budget annuel à 5 000 € et des travaux à 150 000 € et le fonds travaux tel que prévu est totalement inadapté
C'est un extrême. Petit budget et très gros travaux.
On peut polémiquer sans fin sur le financement des gros travaux...
Ce fonds est sans doute plus adapté à des travaux dont le budget est en relation avec celui de l'immeuble, à condition d'y aller à un autre rythme que 5% (sinon il faut 20 ans pour disposer du budget de l'immeuble )
Il faut sans doute utiliser les autres mécanismes de financement lorsqu'il s'agit de très gros travaux, qui vont nécessiter des emprunts, et les "aménagements" financiers légaux pour ceux qui ne peuvent pas suivre au même rythme que les autres.

Je ne dis rien sur la gestion hors-comptabilité des emprunts en copropriété, là encore c'est lamentable.
Vous en connaissez certainement bien plus que moi sur le sujet et je vous crois sur parole.

Une autre question, en relation avec le fonds travaux, mais qui devrait être triviale pour vous ou JB.
Ce fonds ira sur un compte rémunéré.
Jusqu'à maintenant, lorsque j'avais des intérêts produits sur un livret A, je les passais ainsi dans le journal BQ:
502000 D xxx€
716100 C xxx€
Ces intérêts participaient ainsi au produit pour être redistribué lors de la répartition.
Vu que les intérêts seront désormais attachés au syndicat, quel est le meilleur moyen pour l'écriture comptable ?
J'imagine qu'il faut quand même l'inscrire comme un produit financier, mais qu'il faut ensuite faire un transfert vers le fonds travaux.
Est ce que c'est correct d'écrire ensuite :
716100 Dxxx€
1032xx Cxxx€

"Concernant les intérêts, perso depuis des années nous les capitalisons sur le livret A."

Dans la législation actuelle cela ne présente aucune difficulté d' attribution aux copropriétaires puisque les appels sont proportionnels à une clé unique "Charges générales" le plus souvent.

Dans la nouvelle législation, applicable le 1er janvier 2017, les quoteparts de chaque copropriétaire ne seront plus nécessairement proportionnels à une clé, cela posera des problèmes d' affectation, comment affecter à chaque copropriétaire sa part dans les intérêts.

Je confirme que dans ma méthode il n' est pas question de tenir autant de comptes travaux que de copropriétaires, mais seulement de tenir en extra comptable, la situation de chaque copropriétaire.
Mon système de gestion sous EXCEL est totalement indépendant de la comptabilité.

Un seul "avis" pour les appels "charges courantes" et "charges travaux"
Dans les appels travaux apparaissent les mentions suivantes:
Calculs et montant des travaux à charge du copropriétaire,
Montant du fonds travaux, montant affecté au paiement des travaux, montant restant au crédit du copropriétaire.
Montant à payer. (Toujours positif ou à zéro )

comment affecter à chaque copropriétaire sa part dans les intérêts.
Je n'avais pas pensé à ce problème, mais en effet, ne pas le prendre en compte risque de générer quelques conflits...
Mais même votre feuille excel doit montrer ses limites, car elle ne tient peut-être pas compte des dates de sortie des fonds pour en mesurer les impacts sur les intérêts.

dans ma méthode il n' est pas question de tenir autant de comptes travaux que de copropriétaires, mais seulement de tenir en extra comptable, la situation de chaque copropriétaire.
Justement, je pense que le rôle d'une application est de faciliter la vie et pas de créer des outils périphériques à une gestion qui va devenir obligatoire. Par ailleurs, lorsque j'ai migré la compta de mon ancien syndic, il y avait bien plusieurs comptes 450 par copropriétaire. Le sous-numéro "2" correspondait d'ailleurs aux appels travaux et aux autres avances et le "1" aux charges courantes. Ce qui montre que c'est une pratique courante dans les logiciels de comptabilité de copropriété.

Notre ami André s'effraie d'imaginer des comptes secondaires sur les comptes 450xxx au titre des pages générées dans le grand livre, mais ce n'est pas une excuse valable (car il n'y a aucune obligation d'imprimer ce document). Ceci étant dit, je comprends que cela peut par contre représenter un développement conséquent.

Dès le moment ou il est question dans la loi de compte rémunéré et d'intérêts affectés au syndicat, il se pose clairement la question de la distribution de ces intérêts avec le problème soulevé par JB. Il est nécessaire de connaitre la disponibilité pour chacun de ce qui lui reste dans le fonds, et disposer d'une fonction capable d'affecter les intérêts produits en fonction de ce qui reste à chacun dans le fond (et si vous êtes puriste, en fonction des dates d'utilisation des fonds, mais pour ça il faudrait appliquer la méthode utilisée par la banque pour calculer les intérêts ). Mais pour que ça puisse marcher dans tous les cas, il faut que ces comptes soient associés aux lots et non aux copropriétaires. Si un copropriétaire possède deux appartements (deux lots) qui ne participent pas de la même manière sur certains travaux (travaux d'ascenseurs avec le lot 1 au rdc et le lot 2 au 6ème), seule la quote-part du fonds travaux sur le lot 2 va être utilisée. Le fonds travaux sur le lot 1 devra rester intact car le copropriétaire peut toujours vendre son lot 1. Et lorsque les intérêts tombent le 31/12 il faut les redistribuer en tenant compte de la quote-part sur chaque lot, et non sur chaque copropriétaire (sinon cela reviendrait à alimenter le fond travaux du lot 2 avec celui du lot 1)

La nécessité dans le nouveau système c' est d' avoir, d'une manière ou une autre, le détail de ce fonds par copropriétaire, ces quoteparts n' étant plus, nécessairement, en rapport à une clé.
Je suis d'accord avec vous sur le fait que la quote-part n'est plus en relation avec une clef.
Par contre, je ne suis pas d'accord sur le principe de l'affectation de la quote-part au copropriétaire.
La quote-part doit être associée au lot pour les raisons que j'ai déjà évoqué.

J' ai soulevé le problème et la complexité de l' affectation des intérêts, pour des sommes relativement modestes, 100 € à réparti en 10 copropriétaires équivalent à 1.000 € à répartir entre cent copropriétaires.
Certes, mais ça prend tout de suite une autre dimension avec des intérêts sur peu de copropriétaires qui financent sur 4 ans un ascenseur à 65000€ par exemple. Je pense cependant que peu de gens vont aller fouiller pour calculer leur part d'intérêt réel par rapport aux dates de placement, même si ça a un caractère injuste.
En effet, imaginez un copropriétaire mauvais payeur qui est "censé" avoir participé au fonds, mais qui paie avec 1 an de retard...
Il va se voir attribuer une fraction des intérêts générés par les fonds des copropriétaires qui ont payé, sauf à placer sur le compte rémunéré la part du mauvais payeur ponctionnée sur le compte bancaire (donc indirectement sur l'avance de trésorerie...)

"quid si le fonds est utilisé pour l'amélioration d'un élément d'équipement commun ? Cela peut en effet avoir pour conséquence de faire participer un copropriétaire à des travaux qui pourront s'avérer inutiles pour lui . "

Les travaux d' amélioration pouvaient toujours être votés même s' ils pouvaient être inutiles pour tel ou tel copropriétaire, la présence d' un fonds travaux ne peut avoir pour effet que de faciliter le vote des travaux.

" Je pense cependant que peu de gens vont aller fouiller pour calculer leur part d'intérêt réel par rapport aux dates de placement, même si ça a un caractère injuste. "

En effet, dans votre exemple pour 50 copropriétaires cela représente environ 100 € par copropriétaire.
L' écart entre un calcul exact et un calcul forfaitaire,  ne justifie pas de ne pas appliquer la répartition suivant les tantièmes généraux, ni le risque de contestation pour 10 à 20 € d' éart par copropriétaire !

A Rambouillet,

Selon vous les travaux d' amélioration feraient partie des charges incluses dans le budget prévisionnel !puisque non incluses dans le 1 et donc exclus du "2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article."