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Sujet: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!!

Bonjour à tous,

Un peu de pédagogie pour changer ; la plupart des exercices comptables démarrent le 1er janvier avec un premier appel à la même date. Il existe un article très important pour mettre la pression sur les mauvais payeurs ; l'article 19.2 de la loi du 10 juillet 1965.

Article 19-2
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

Que dit cet article ? En gros le copropriétaire qui n'a pas payé son premier appel reçoit une relance simple, puis une mise en demeure en recommandé : si 31 jours plus tard il n'a toujours rien payé, vous pouvez saisir le président du TGI et réclamer la totalité des provisions de l'année. Peu importe l'antériorité, il ne s'agit pas ici d'obtenir des sommes dûes depuis longtemps mais par anticipation les provisions à venir. Cet article est un outil essentiel qui n'a d'utilité que en début d'année.

Le recouvrement est une mission ingrate du syndic mais nécessaire... bon courage wink

Cordialement,
André

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Re: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!!

Bonjour,

Vous avez raison, André, de rappeler cela et surtout qu'il faut passer par un juge, sachant que le jugement ne sera réellement opérationnel au bout du bout qu'environ 6 mois après la première MeD (M;E, délais, saisie du juge, actions de l'huissier, etc;;), suivant l'encombrement du tribunal.
Je compléterai vos propos en précisant que si lors de l'AG qui a voté le budget de l'exercice en cours N (dont vous parlez), mais également une seconde résolution pour le budget de l'exercice N+1, ainsi que des budgets travaux, on peut demander au juge la confirmation de la déchéance de tous les termes dont on est capable de fournir la résolution d'AG. Ceci permet pour les mauvais payeurs de ne saisir le tribunal que tous les 2 ans....

3 Réponse par Andre

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Re: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!!

Bonjour,

Je serais beaucoup plus prudent que vous sur les provisions de N+2... et il n'est pas question non plus des provisions pour travaux (article 14.1). Le problème du recouvrement quand il faut aller en justice c'est que le moindre doute ou flou (dans les comptes, la justification des provisions...) va profiter au copropriétaire ; mieux vaut utiliser cet article comme moyen de pression pour une somme limitée mais certaine que de trop demander...

Cordialement,
André

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Re: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!!

Je n'ai pas fait que menacer avec cet article car je l'ai mis en pratique et obtenu gain de cause. smile
Il est possible de l'utiliser en simple référé au TI, qui est nettement plus rapide qu'une procédure au fond (qui de toute façon nécessite un plancher minimum à recouvrer). Le juge m'ayant donné raison, j'ai donc obligé mon mauvais payeur à s'acquitter de ses provisions jusqu'au 4ème trimestre inclus. C'est très pratique si vous tombez sur un procédurier qui utilise à son avantage les délais pour passer devant le juge, car en général, vous récupérez une somme alors que le copropriétaire est déjà redevable des appels survenus entretemps.
Comme le souligne André, cette article est mal ficelé car il n'a pas vraiment d'utilité après le 1er octobre (dans une compta avec des appels trimestriels), et il aurait mieux valu qu'il soit précisé que la somme exigible correspond aux 4 appels prévisionnels suivants, puisque l'assemblée générale vote aussi le budget prévisionnel de l'année suivante.

5 Réponse par rode33

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Re: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!!

Oui, je peux en témoigner.

L'application de la loi SRU , qui se fait au TGI (procédure avec avocat), est difficile à obtenir pour de "petites" sommes en début d'année, surtout avant l'approbation des comptes !

Dans ma copropriété, le Tribunal de proximité vient de condamner un copropriétaire à payer une somme qui incluait des appels de fonds qui n'étaient pas encore exigibles à la date de la première demande mais qui étaient dus car votés en AG et non-contestés.  Il est vrai que j'avais noté , fort heureusement, les sommes dues dans la demande initiale , me méfiant des délais et des reports d'audience. J'ai ajouté ensuite les frais avec les justificatifs pour qu'il soit condamné à rembourser les frais de relance et de procédure.

Par contre, les fonds ne sont pas encore récupérés, car le copropriétaire condamné, même s'il ne peut faire "appel" de cette décision pour justifier de ne pas payer , a dans mon cas précis, encore un mois pour "former opposition"...puisqu'il ne s'est pas présenté à l'audience...

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Re: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!!

Lorsque vous avez affaire à un multi-récidiviste qui sait gagner du temps, n'hésitez pas à demander l'article 700 et des D&I pour le temps qu'il vous fait perdre et lui enlever l'envie de recommencer.

7 Réponse par rode33

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Re: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!!

Tout à fait, l'article 700 c'est fait (je précise au passage que  pour cette juridiction il faut les chiffrer ) ; et si j'avais su le temps que j'allais y passer j'aurais demandé des dommages et intérêts.