Fonds Travaux : ça sera le compte 105 !!! (Page 2 de 3)

Je confirme.

Bonjour, J'ai essayé de comprendre par rapport à vos messages, mais j'avoue que je ne sais pas comment je vais me débrouiller.
Comment demander 5% d'un budget général qui ne concerne pas tous les copropriétaires puisque j'ai 8 clefs de répartition.
Ces nouvelles mesures ne facilitent pas la gestion bénévole.
Heureusement que je nous n'avons pas encore voté cette résolution, ça me laisse jusqu'au mois de juin pour essayer de comprendre...

Je suis d' accord avec André, vous devez appeler au minimum, au titre du Fonds travaux, 5 % du budget global. Si vous n' avez pas voté en 2016 de taux supérieur se sera 5 % jusqu' à décision contraire de l' A.G.

Faire des appels sur le budget par clé n' a pas de sens ( calculer un fonds travaux, par clé,  sur le budget "consommation eau ? par exemple ) et n' a aucun intérêt, le suivi sera déjà assez lourd, inutile de compliquer.

Si votre exercice va du 1er juillet au 30 juin de l' année suivante votre syndicat à pu voter de ne faire qu' un seul appel par an au 1er juillet, vous devez faire l' appel travaux dans les mêmes conditions c' est à dire au 1er juillet.

Il n' est pas nécessaire de constituer deux fonds travaux, un seul suffit que vous pourrez utiliser pour financer vos travaux futurs qu' ils soient à répartir en charges communes générales ou en charges bâtiment.

C' est lors du vote d' un budget travaux qu' il faut voter le pourcentage maximum à consacrer au financement, dans la limite de la quotepart disponible pour chaque lot.

Bonjour,

Bonne année 2017!!

Le sujet que nous avions évoqué il y a quelques mois (http://www.valcompta.net/forum/viewtopic.php?id=480) est de retour et quelques questions se reposent de nouveau (le décret incomplet était hautement prévisible... et prédit).

Je vois cependant que l'application a évolué avec l'arrivée du compte 105. :-)
N'ayant pas (encore) la dernière version, ma clôture a généré un 104 pour mes fonds travaux (5% pour 1 copro, et 10% pour l'autre).

Je suis heureux de constater que vous avez créé un menu au niveau des lots qui permet d'y associer les quote-parts.
C'est le début du chemin :-)

Un sous compte associé au copropriétaire ne permettrait en aucune façon de gérer ce fonds travaux obligatoire, puisque chaque lot d'un copropriétaire ne participe pas de la même manière aux dépenses selon la clef travaux utilisée (par exemple un copropriétaire qui possède 2 appartements, 1 au rdc et 1 au 6ème, avec un fonds travaux affectés à des travaux sur les ascenseurs).

D'après ce que j'ai compris à la lecture dans ce fil, le menu de répartition dans les lots permet d'ajouter ou de retirer une somme selon une clef dans un "fonds travaux par lot". J'imagine que ces données financières sont "internes" à valcompta et ne sont pas stockées dans les livres comptables, mais dans la table des lots. Je suis mal placé pour dire si c'est important ou non, mais la seule façon de faire autrement aurait sans doute été de créer autant de sous-comptes par copropriétaire que ce copropriétaire a de lots.
(cependant, votre argument sur les nombreuses pages du grand livre n'a pas de sens, car on n'édite pas le grand livre en général, et on ne le communique en général pas aux copropriétaires)

Lorsque je lis qu'on peut se retrouver avec des sommes négatives, je comprends que l'ajout/retrait est une calculatrice.
Maintenant, je pense que cette solution "manuelle" est intéressante pour conserver les soldes par lot dans l'immédiat, mais l'utilisation risque d'être infernale dans le cadre de travaux à financer.

En effet, si on crée un appel travaux à une date donnée, en une ou plusieurs fois, il faut pouvoir éditer un appel pour chaque copropriétaire qui indique à chaque fois la part provenant du fonds travaux obligatoire pour les lots concernés, le solde de ce fonds travaux (non négatif), et le complément à éventuellement payer (si les travaux à financer ont un montant total plus important que le fonds travaux). Car si on doit se palucher ça en OD, ça va être sportif. Je ne sais pas si le menu que vous avez créé pour les lots permet de modifier chaque montant par lot individuellement. Car si l'opération est globale, dès qu'un lot atteint 0, il ne peut plus être débité. Chaque somme négative indiquant le "complément" à mettre au débit du copropriétaire qui possède le lot.

Je vais me retrouver confronté à ça sur mes deux copropriété cette année, car le fonds travaux sera insuffisant pour tout financer.
Ce qui va limiter la casse, c'est que le montant total sera débité avec la clef de charges générales, et je pourrais donc créer un appel travaux avec le reliquat, mais je ne sais pas encore si j'aurais un moyen de faire apparaitre la part de financement liée au fonds travaux obligatoire sur les documents d'appel...

Salutations

Je reste ouvert à toutes les propositions, notamment appuyées par une référence juridique ou un texte de loi.

Globalement oui, je suis permissif et je l'assume ; on peut modifier et supprimer les écritures à tout moment là où certains opposent ou voudraient des clôtures journalières et des verrouillages comme pour la comptabilité d'entreprise et les dispositions fiscales, par exemple. On peut avoir des comptes pour les avances ou les provisions débiteurs et même un déséquilibre, des incohérences sur les tantièmes, etc. Il y a des contrôles et des avertissements dans Val Compta mais rarement des blocages ; c'est un choix !!!

J'ai également beaucoup de clients, de praticiens, très pragmatiques... tout le monde n'est pas dans la pure orthodoxie comptable et réglementaire qui de toute façon prête souvent à discussion, voir à confusion. J'entends des choses comme "oui je sais qu'on devrait faire ça mais chez nous non, on fait çi depuis toujours" et je ne suis qu'un simple éditeur, fournisseur, qui ne fait pas autorité sur tout.

J'ai pratiqué quelques syndics professionnels et je n'ai jamais vu un service comptable proposer de vérifier les comptes avec le grand livre. En général, le syndic présente le relevé des dépenses (qui est envoyé à chaque copropriétaire avec l'ODJ) et le CS pointe l'ensemble des charges et produits avec factures et relevés.
C'est aussi ce que je fais toujours.
Personne ne m'a jamais demandé le grand livre. Je ne suis bien sûr pas fermé à le présenter si on me le demande, mais peu de gens dans un immeuble sont capables de comprendre un grand livre.

J'ai eu un syndic qui pratiquait les sous comptes en 450 et c'est très loin d'ajouter des dizaines de pages
Si vous avez une copro moyenne (25-30 lots principaux), ça ajoute quelques lignes pour chaque copropriétaire.
Soit pour 4 appels de provisionnement du fonds travaux (8 lignes) pour chaque copropriétaire. 4 lignes pour le compte 105
Bref, pour moi de n'est pas une bonne excuse, mais je comprends que cela soit un travail conséquent au niveau développement et j'accepte les contraintes que cela peut induire.

Je pense que le problème du fonds travaux ne peut pas être géré de manière simple
En effet les fonds de 2 lots appartenant à un même copropriétaire peuvent participer différemment aux dépenses au cours du temps, ce qui ne permet pas de cumuler ces fonds.
Cela impliquerait de créer autant de sous comptes à un copropriétaire qu'il a de lots.

A défaut, je pense que la solution de mettre le solde au niveau de chaque lot comme l'a fait André est une bonne initiative et s'apparente à une solution extra-comptable. Cependant, étant donné que ce fonds travaux est une obligation légale, ça signifie que chaque trimestre pour plusieurs années, il faudra faire des manipulations répétitives
En ce sens, l'outil informatique est là pour simplifier les choses, et Valcompta pourrait alors s'étoffer au niveau de cette gestion.

Comme par exemple une option, qui une fois cochée, irait ajouter automatiquement le montant appelé sur le 105 dans cet outil ("ajouter au fonds travaux" avec "clef charges générales"), et qui se ferait à la génération de l'appel.

J'imagine qu'à la création d'un appel travaux, il faudra pouvoir aller créditer préalablement à l'appel pour chaque compte 450, les fonds provenant des fonds travaux affectés aux lots participants.
Il faudra donc connaitre, pour chaque copropriétaire, le solde de son fonds travaux participants.
C'est pourquoi on ne peut pas gérer un solde négatif, car je préfèrerais éviter toute solution "excel" en plus de Valcompta, et donc que ce fond travaux dans les lots soit à jour et ne devienne pas négatif.
Je propose que l'outil qui permet de "retirer un montant du fonds travaux" sur une clef donnée, puisse
* calculer le montant du pour un lot (ça c'est déjà fait)
* créer une colonne avec le montant issu du fonds travaux pour le lot jusqu'à son solde
* permettre de faire la somme de ces montants par copropriétaire pour pouvoir aller les créditer pour chaque 450xxx participant (avec un libellé "Utilisation de votre fonds travaux"), et débiter le 105 de la somme totale ayant participé.

Le problème des intérêts est quasi insoluble car il dépend du mode de calcul des intérêts par la banque. Il est déjà complexe, notamment lorsque le livret A change de taux. Mais à chaque utilisation du fonds, à cause des clefs de répartition, certains lots ne génèreraient plus d'intérêts alors que d'autres si.

De SyndicMan

"J'ai pratiqué quelques syndics professionnels et je n'ai jamais vu un service comptable proposer de vérifier les comptes avec le grand livre. En général, le syndic présente le relevé des dépenses (qui est envoyé à chaque copropriétaire avec l'ODJ) et le CS pointe l'ensemble des charges et produits avec factures et relevés."

Les Syndics "proposent" aux copropriétaires de vérifier le relevé des charges conformément à la loi, c' est au Conseil syndical de vérifier les COMPTES, ce qui inclut le grand-livre et tous les documents comptables et autres.

"J'ai eu un syndic qui pratiquait les sous comptes en 450 et c'est très loin d'ajouter des dizaines de pages"

Pratiquement tous les syndics ont des sous comptes des 450.
Ce qui générerait des grand livre de plusieurs dizaines ou centaines de pages serai de tenir des sous comptes du 105 par lots, chaque copropriétaires ayant en général plusieurs lots, je préconise donc ce suivi extra comptable.

"C'est pourquoi on ne peut pas gérer un solde négatif,"

Dans ma solution le montant du financement est calculé en fonction d ' un pourcentage du montant des travaux et dans la limite dont dispose chaque lots dans le fonds travaux.

Le pourcentage est décidé par l' A.G., on ne peut fixer un montant fixe, certains lots ne participant pas.

.........."La résolution serait juste d'indiquer que les travaux sont financés par l'utilisation du fonds travaux à concurrence de leur montant pour chaque lot.".........................................................
............."Ce serait quelque chose de totalement inéquitable étant donné que les fonds associés à chaque lot ne sont pas ponctionnés de la même manière, ni pour les même travaux."...................

Il faut fixer un taux parce que l' A.G. n' a pas obligation à financer les travaux en totalité par le fonds travaux, qui par ailleurs peut être inférieur aux travaux.

Le financement par le fonds travaux doit être limité par ce dont dispose chaque lot. Sur ce point André n' est pas d' accord avec moi.

Exemple d' application:
--------------------Sa part s/travaux...% maxi 80 %....Part du lot.....Financement........A payer
Copropriétaire A............3000................2400..............4200...............2400..................600.
Copropriétaire B............4000................3200..............2000...............2000.................2000
Copropriétaire C............2500................2000....................0...................0..................2500
Copropriétaire D.................0.....................0...............3000...................0.......................0

En général, en comptabilité on n' a pas de sous compte pour les comptes 1031, 1032, 1033, 701,702, 703 qui sont proportionnels à une clé, il est facile de reconstituer la quote part de chaque copropriétaire.

Avec le fonds travaux attaché au lot et non remboursable, le solde restant ne sera plus proportionnel à une clé, ce qui entraîne un suivi individuel comptable ou extra comptable.

J' ai retenu un suivi extra comptable, mais à chaque appel est rappelé le solde individuel et pour les appels pour travaux avec utilisation du fonds tous les données des exemples ci-dessus.

"C’est justement car le solde du fonds travaux pour chaque lot n’est plus proportionnel à aucune clef qu’on ne peut pas faire voter un pourcentage."

Voir mes exemples  C et D.

C' est justement  parce que les quotes parts ne sont plus proportionnelles que l' on ne peut fixer un montant global de financement.

On fixe alors un pourcentage maximum du montant des travaux pouvant être financé sur le fonds travaux dans la limite du fonds dont dispose le lot.

Si Mr X dispose d' un fonds travaux de 800 € il dispose de cette somme pour financer les travaux suivant les décisions de l' A.G.
Si Mr Y ne dispose pas de fonds travaux il ne peux rien financer par le fonds travaux, c' est la ma divergence avec André.
Rien d' inéquitable.

Bonjour,

Perso, j'ai eu l'occasion d'avoir un questionnaire d'un notaire qui avait positionné dans la partie "informations du nouveau copropriétaire", un :
"D- Existence d'un fonds de travaux attaché aux lots 

OUI      NON

Si OUI :
Montant par lot :
lot ......   : .................... €
lot ......   : .................... €
lot ......   : .................... € "

Cela m'allait bien......