Quelles spécificités dans la gestion des copropriétés de ce type ???

Bonsoir,

Il faut prendre en compte également la loi 2015-1776 sur le vieillissement de la population, qui a modifié les articles 41-1 à 41-5 de la loi du i0 juillet 1965, remplacés par les article 41-1 à 41-7

S' il est reconnu la nécessité d' une comptabilité analytique pour les résidences services, aucune obligation ni adaptation de l' arrêté comptable n' a, à ma connaissance, été voté.

Les annexes 2 et 3 sont particulièrement inadaptées.

Annexe 2 : Il faudrait présenter les charges  et produits par section (Syndicat et services).

Annexe 3 : cette annexe est traitée comme s' il n' y avait qu' une section ou activité, les charges par clé comprennent les charges du syndicat et des services sans séparation ni total intermédiaire et les produits du syndicat comme ceux des services sont déduits directement, de ce fait il ne reste au crédit que les provisions appelées. le résultat est global, excédent ou insuffisance.
Il y a nécessité de séparer les activités.

Bonjour,

Merci JB22 pour ces premiers éléments et début de
J'adore la loi française qui fait toujours des choses claires et simples, notamment en complétant les articles 41, le législateur n'a rien trouvé de mieux que de distinguer les anciennes et les nouvelles résidences-services !!!

Bonjour,
De ce que je comprends dans les différents textes, il existe plusieurs catégories de résidences dites de service.
En effet, JB22 parle du vieillissement de la population, je pense qu'il fait donc référence aux résidences de type EHPAD avec services aux personnes âgées.
Mais il existe d'autres types de résidences-services :
- Étudiantes
- Tourisme d'affaires
- Vacances (Mer, montagne, campagne).

Pour les charges de copropriété, ces dernières ne sont plus régies par les décrets de 1987 (87-712 et 87.713) mais par les articles 605 et 606 du code civil. Ce qui a un impact non négligeable sur la répartition.

Il peut y avoir aussi des résidences mixtes (De service et d'habitation) et là cela se complique pour la répartition des charges et la facturation des services additionnels (Salle de sport, petit déjeuner, nettoyage, service de conciergerie, accueil, ...)

Comme le dit aussi JB22, il faudra gérer les occupants en plus des copropriétaires avec le détail des charges individuelles, la communication des infos spécifiques aux habitants.

Dans le cadre de la gestion (Par un gestionnaire de service), il pourrait être intéressant de pouvoir disposer d'un module permettant de refacturer au gestionnaire les charges récupérables au gestionnaire. Ce module intégrerai la gestion des factures en PDF (avec la GED), les montants HT et TTC permettant de pouvoir récupérer la TVA.

Du travail en perspective

Mais cela peut faire partie d'un autre module comme VALOCATION comme André a prévu.

Christian

En fait j'ai créé un forum "Résidences-services et copropriétés", c'est à dire un thème général pour accueillir plusieurs discussions !
Autrement dit, c'est un sujet qui mérite plusieurs discussions et des développements sur plusieurs questions et points...
Cette discussion, la première, aborde les spécificités de manière générale mais le forum permettra d'approfondir les choses !

Le problème de l'annexe 2 c'est qu'elle est conforme à un modèle officiel ! Je souhaite en effet pouvoir présenter des bilans par service et par activité mais sans toucher ou interférer avec les documents obligatoires de la copropriété... en particulier les annexes 2 et 3, avec une présentation par catégorie de charges.

Pour ASL VICTORIA CFH :
Je confirme que les EHPAD ne sont pas des résidences-services du régime de la copropriété mais des maisons de retraite avec des services médicalisés... vous avez raison de rappeler qu'il y a plusieurs types de résidences-services mais je ne suis pas sûr par exemple qu'une copropriété puisse émettre une facture et encore moins avec de la TVA !

De André:
"Je souhaite en effet pouvoir présenter des bilans par service et par activité mais sans toucher ou interférer avec les documents obligatoires de la copropriété"

Dans ma proposition vous pouvez très bien ne pas modifier les annexes 2 et 3, mais créer un document complémentaire, de même type que l' annexe 3, mais par activité et service.

D' où ma proposition d' un code par activité ou service. pour séparer les charges et produits selon ce critère.

Un document, type annexe 2 mais par activité et service ne présenterait que le seul intérêt de vérifier l' annexe spécifique de type 3, au niveau global des charges et produits.

La solution d' un document spécifique pour les résidence services aurait l' avantage d' être facultatif.

Celà avance, vite et bien.

Il est maintenant admis la nécessité de distinguer entre charges du syndicat et charges des services.

Le fait que vous ayez retenu pour cette séparation le même mode que pour les travaux a l' avantage de l' uniformité des procédures.

Les charges des services doivent être comptabilisés hors T.V.A.

Les produits des services communs (Appels) et services individualisés sont assujettis à la T.V.A, il y a donc nécessité de comptabiliser la T.V.A due au taux normal ou au taux réduit.

On peut se poser la question de la récupération de la T.V.A. sur les excédents ou le versement de la T.V.A sur l' insuffisance.

Les échanges continus.

Cordialement,
J.B.

Il faut passer à l' édition d' un état global et détaillé des charges et produits du syndicat et des services.

Contrairement à l' annexe 3 cet état peu se limiter au budget et au réalisé de l' exercice.

Oui la copropriété tiens ses comptes T.T.C., mais il s' agit ici de "résidences avec services" .

Réponse du ministère : Économie

publiée dans le JO Sénat du 01/11/2001 - page 3463

L'instruction du 27 avril 1998 (BOI 3 A-3-98) ne fait que rappeler les règles de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicables aux syndicats de copropriétaires qui gèrent des résidences avec services, pouvant notamment accueillir des personnes âgées. Les syndicats de copropriétaires, dotés de la personnalité morale, effectuent soit avec leur propre personnel salarié, soit en recourant à des fournisseurs extérieurs, des opérations entrant dans le champ d'application de la TVA. Cela étant, l'incidence de la TVA sur le coût des services rendus aux résidents doit être relativisée. L'imposition à la TVA n'est pas nécessairement pénalisante puisqu'elle permet la récupération de la taxe grévant les dépenses engagées pour les besoins de l'activité taxable et entraîne une exonération corrélative de la taxe sur les salaires. Par ailleurs il a été admis que les versements effectués par les copropriétaires aux syndicats de copropriétaires soient exclus de la base d'imposition à la TVA lorsqu'ils correspondent au remboursement exact de charges liées à la gestion traditionnelle de la copropriété (conservation de l'immeuble, entretien des parties communes...). Les résidents ne supportent donc la TVA que sur les services supplémentaires qui leur sont fournis tels que la restauration, la blanchisserie ou les loisirs. Enfin, il a également été admis, sur le fondement d'une décision ministérielle du 4 septembre 1988, que la fourniture de repas aux occupants des résidences avec services bénéficie du taux réduit dans les conditions prévues par l'instruction administrative 3 C-18-88 du 14 novembre 1988. En tout état de cause, le taux réduit de la TVA prévu par l'article 279 i du code général des impôts s'applique aux prestations de services fournies par des entreprises agréées en application du II de l'article L. 129-1 du code du travail. Il s'agit exclusivement de tâches à caractère familial ou ménager répondant aux besoins courants des personnes physiques rendues à leur domicile. Dès lors, les prestations de gestion de résidences avec services, rendues par une entreprise ou un syndicat de copropriétaires, pour les besoins collectifs des occupants de la résidence, ne répondent pas à ces conditions. Elles relèvent donc du taux normal de la TVA. Pour les mêmes motifs, l'exonération de l'article 261-7-1° ter du code général des impôts en faveur des opérations effectuées par les associations agréées en application du I de l'article L. 129-1 du code du travail n'est pas applicable. S'agissant de la réduction d'impôt accordée au titre de l'emploi d'un salarié à domicile prévue à l'article 199 sexdecies du code général des impôts, celle-ci a été instituée dans le but de favoriser la création d'emplois par les particuliers. Elle s'applique donc aux sommes supportées par l'employeur à raison de l'emploi direct d'un salarié affecté à son service privé au lieu de sa résidence principale ou secondaire, ainsi qu'à celles versées aux mêmes fins en rémunération d'un service rendu par le salarié d'un organisme habilité par la loi. En dehors de cette dernière hypothèse, la réduction d'impôt ne peut donc pas porter sur des sommes correspondant aux frais d'emploi de salariés embauchés par une personne autre que le contribuable lui-même. C'est pourquoi les rémunérations versées aux salariés employés par le propriétaire d'un immeuble collectif, un syndicat de copropriétaires ou l'établissement qui héberge le contribuable n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt. Au demeurant, l'extension souhaitée entraînerait une augmentation importante du coût de la dépense fiscale, sans effet significatif sur la création d'emplois nouveaux dans les structures collectives d'hébergement.

Il est possible de créer des sous comptes du compte 442 état-impôt et versements assimilés

442xxx Etat - T.V.A.
442xxy Etat - Taxe sur les salaires.

461xxx  Débiteur divers Xxx  pour les prestations individuelles fournies aux résidents ou personnes de passage.

Cordialement,
J.B.