• De: BISCHWILLER
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Sujet: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Bonjour à tous,

Nous venons de faire notre AGO et avons voté la résolution suivante en vue de travaux non encore décidés :

Constitution de provisions spéciales (Clé : 001 - CHARGES GENERALES PAR TANTIEMES)
L’assemblée générale décide de constituer des provisions spéciales destinées à faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés par l’assemblée générale. 

Je pense avoir bien compris comment constituer cette avance, mais avant de l'intégrer dans ValCompta j'aimerai avoir vos avis pour en être sûr afin de ne pas faire d'erreur et devoir faire des régularisations futurs (autant faire les choses bien dès le départ non ?)

Voici un petit résumé de la situation de notre copropriété :

  • Nous savons que notre chaudière est vieille (1994) et qu'elle ne va plus tenir très longtemps et qu'elle a un très mauvais rendement (bonjour les factures de gaz !).

  • Le remplacement du circuit de distribution du chauffage est également à prévoir, mal isolé dans les placards technique, trace de calcaire un peu partout, certains robinets d'arrêt défectueux (laisse passer l'eau en position fermé, problématique en cas de remplacement des circulateurs, etc.…)

  • La porte d'entrée de la résidence ferme très mal, claque si on la laisse se fermer toute seule et très mal isolé (une vraie passoire en hiver, dans la cage d'escalier on a presque l'impression d'être dans la cour par temps froid...)

Nous estimons (sur avis de professionnels et recherche d'informations) que la chaudière et le circuit de distribution aurait un coût d'environ 20 000 €. Impossible à l'heure actuelle pour les copropriétaires de voter les travaux sans constituer une avance. Pour la porte d’entrée nous ne constituons pas d’avance spécifique.

Notre priorité étant la chaudière, car si elle lâche nous n'aurons plus de chauffage ni eau chaude, nous avons donc voté une avance de 10 000 € sur 3 ans. Voici donc comment j'ai compris la chronologie pour la constitution et l’utilisation de cette avance :

  • Créer 12 appels de 833.33 € exigible suivant les mêmes modalités que les appels de charges courantes :
    D 45xxxx COPRO – C 103200 AVANCES TRAVAUX

  • Encaissement des appels : D 512000 BANQUE – C 45xxxx COPRO

  • Placement sur le livret A : D 501000 LIVRET A – C 512000 BANQUE

  • Courant 2021, faire établir des devis (voir également les aides énergétiques possibles) à soumettre en AG début 2022 et exécution des travaux après la période de chauffe hivernale.

  • Réception facture : D 671xxx TRAVAUX DECIDES – C 401xxx FOURNISSEURS

  • Virement trésorerie : D 512000 BANQUE – D 501000 LIVRET A

  • Utilisation avance : D 103200 AVANCES TRAVAUX – C 703000 AVANCES

  • Paiement facture : D 401xxx FOURNISSEURS – C 512000 BANQUE

Merci d’avance pour vos conseils, avis et commentaires, qui me permettrons de faire les choses correctement.

2 Réponse par JB22

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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Il n' est plus possible de constituer des "AVANCES TRAVAUX", celles-ci ont été remplacées par un "FONDS TRAVAUX" obligatoire, attachée au lot, non remboursable, même en cas de vente, et fixé en pourcentage du budget de l' exercice, avec un minimum de 5  %. (Il y a des exceptions...).

Qu' avez vous prévu pour la constitution de ce fonds?

Sur un plan pratique vous pouvez voter une augmentation de la contribution au fonds travaux de manière à avoir un montant de 10.000 € dans trois ans.

3 Réponse par David357 (modifié par David357 10/02/2019 22:13:02)

  • De: BISCHWILLER
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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Sauf erreur de ma part la loi ALUR a supprimée l’obligation faite au syndic d’inscrire à l’ordre du jour – au moins tous les trois ans – la constitution d’une avance travaux en vue de faire face à des travaux d’entretien qui seront à réaliser dans les trois ans, en le remplaçant par l'obligation de constituer un Fonds Travaux fixé à un minimum de 5% du budget (non remboursable en cas de vente).

De plus, le fonds travaux n’a pas pour principal objectif de financer les travaux d’entretien et de conservation des parties communes, mais bien de faire face à des travaux obligatoires ou bien à ceux votés en sus du budget courant ;

Source : ARC COPRO

Ce qui n'empêche donc pas la constitution de provisions spéciales, remboursable en cas de vente... choix fait en AG car 2 copropriétaires ont l'intention de vendre courant 2019.

4 Réponse par Andre

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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Bonjour,

Je n'ai pas non plus connaissance d'une interdiction stricte relative à la constitution d'avances et je rejoins David357 sur le fait que c'est l'obligation qui a été retirée de la loi... Cette loi assez typique qui ajoute des choses sans avoir le courage de supprimer ou clarifier l'existant vient donc mélanger des fonds de différentes natures, fonds travaux obligatoire, avances travaux, avances spéciales, sans parler des provisions (comptes 102) pour les travaux votés.

Sur les écritures et le "comment faire" ; globalement tout me semble correct et bien compris !
Vous pouvez utiliser un compte 703xxx pour associer le financement aux travaux et avoir une annexe 4 cohérente.

Parfois d'autres financements sont possibles ; emprunt, subventions ou aides, pour un changement de chaudière.
https://www.toutsurmesfinances.com/arge … -chaudiere

Cordialement,
André

5 Réponse par JB22

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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

De André78:
"Je n'ai pas non plus connaissance d'une interdiction stricte relative à la constitution d'avances et je rejoins David357 sur le fait que c'est l'obligation qui a été retirée de la loi... Cette loi assez typique qui ajoute des choses sans avoir le courage de supprimer ou clarifier l'existant."

Vous avez raison, le texte et ambigu et comme il est récent il n n' y a pas de jurisprudence.

Si l' on peut encore constituer des "Avances travaux" remboursables on a tout intérêt à limiter la constitution de fonds travaux au 5 % du budget, et de constituer des "Avances travaux",  Choix fait par la copropriété de David357.

La gestion du fonds travaux, attaché au lot, n' est pas simple, les modalités d' utilisation font l' objet de divergence ou contestation, s' il faut ajouter la gestion des "avances travaux " on obtient une "belle usine à gaz (pilles)...

6 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Merci à vous pour vos réponses, ça me conforte sur le fait d'avoir bien compris le processus à suivre.

Effectivement, le fonds travaux n'est pas simple/clair quand à son utilisation... espérons que d'ici à ce qu'on en ait besoin ils clarifient la situation... wait & see

Le lien donné par André est très intéressant à lire, je vais l'étudier à tête reposé (car là ce soir il me donne mal au crâne... lol)

Petite question subsidiaire : concernant les appels de l'avance, vu que le 1er trimestre 2019 est passé, ils vont donc débutés à partir du 2ème trimestre (ce qui n'est pas bien grave en soit), la question que je me pose c'est comment faire ces appels ?


Dois-je le faire un a un en allant dans préparation des appels ?
Puis, par exemple pour le 2ème trimestre :

  • Cliquer sur nouveau

  • Saisir la date du 01/04/2019

  • Saisir le montant 833.33 € (10 000 / 12 appels)

  • Choisir la clé 001 - CHARGES GENERALES PAR TANTIEMES

  • Choisir le type - Avances sur travaux / fonds de réserve : là il propose le compte 102000 que je peux modifier en 103200

  • Saisir un libellé, exemple : Avance sur travaux non décidés

  • Valider

ça me rajoute bien l'avance (compte 103200) sur le prochain appel, mais n'y a t'il pas une méthode plus simple pour le faire en 1 seul fois au lieu de faire manuellement les 12 appels ?

7 Réponse par Andre

  • Andre
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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Bonjour,

Je vous recommande effectivement de passer par la gestion des travaux et la génération des appels ; ils seront créés sur un compte 102 que vous pourrez ensuite modifier en 103 (écran Consultation & exports pour faire vite)...
Mais rien ne vous empêche de voter des travaux "remplacement de la chaudière" et de mettre ces fonds sur le compte 102 plutôt que 103 après tout !

Cordialement,
André

8 Réponse par David357 (modifié par David357 12/02/2019 14:00:07)

  • De: BISCHWILLER
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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Bonjour André,

Ce qui me dérange en passant par la gestion des travaux, c'est que cela génère la création des comptes suivants inutiles pour une avance :

  • 102xxx

  • 120xxx

  • 131xxx

  • 401xxx

  • 673xxx

  • 702xxx

  • 705xxx

De plus nous n'avons pas voté ces travaux, juste la constitution d'une avance en vu de travaux à prévoir, si le solde est suffisant il peut servir pour la chaudière et pour la porte d'entrée de la copropriété par exemple.

Donc bien que plus long, je préfère passer par 'Préparation des appels' et rajouter pour chaque trimestres l'appel de l'avance comme indiqué dans mon précédent message. Ca évitera également les questions pourquoi une partie de l'avance pour le remplacement de la chaudière a été utilisé pour la porte, ou il reste un solde sur le remplacement de la chaudière, allez vous le rembourser.... je les connais mes copropriétaires... LOL

Merci à vous pour tous les conseils.
David

9 Réponse par Lauracab

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Re: Constitution de provisions spéciales (Travaux non décidés)

Bonjour,
Tout comme David357, en vue d'un ravalement de façade, nous avons voté la constitution d'une provision spéciale placée sur un compte épargne dont la rémunération sera affectée à son augmentation (préférée également au fonds de travaux car ventes en projet).

Avec l'aide d'André au téléphone, la génération de ces travaux a été créée par la gestion des travaux - les sommes appelées sont actuellement au crédit de mon compte travaux (102SPE - PROVISIONS - Provisions spéciales pour plan de travaux)

Nous avons reçu en fin d'année des intérêts pour ce compte. Il m'a semblé pertinent de les mettre sur le compte 103200 - AVANCES TRAVAUX.

Mais du coup, je me retrouve avec les intérêts sur le compte 103200 et les appels sur le compte 102SPE, ce qui ne me semblait pas logique. J'en suis donc arrivée à votre échange et notamment cette réponse d'André

Andre a écrit:

Bonjour,

Je vous recommande effectivement de passer par la gestion des travaux et la génération des appels ; ils seront créés sur un compte 102 que vous pourrez ensuite modifier en 103 (écran Consultation & exports pour faire vite)...
Mais rien ne vous empêche de voter des travaux "remplacement de la chaudière" et de mettre ces fonds sur le compte 102 plutôt que 103 après tout !

Cordialement,
André

Confirmez-vous le besoin de passer les sommes du compte 102SPE sur le 103200 avec mes intérêts ?
Je suis allée dans l'écran "Consultation & exports" indiqué par André mais je ne sais pas trop comment m'y prendre...

Merci d'avance pour vos conseils !