• De: Golfe Juan
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Sujet: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonjour à tous,
Petit problème, j'ai dans la copropriété, 2 copropriétaires qui détiennent chacun 2 lots.
L'un est occupé par un locataire, l'autre par le copropriétaire.

Comment savoir ce qui est récupérable en tant que charges locatives,

J'ai bien coché les cases récupérables. et la gestion des deux lots principaux se fait sur un compte unique pour le copropriétaire.
En cliquant sur répartition charges et détails, j'ai le total par compte pour les 2 lots principaux sans distinction pour le lot 001 ou le lot 002

Merci de votre aide.

SDC L'AmiraL

2 Réponse par David357 (modifié par David357 16/07/2022 09:25:57)

  • De: BISCHWILLER
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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonjour,

Dans valcompta, il faut bien distinguer lot et regroupement de lots.... un appartement = 1 lot, un garage = 1 lot, un parking = 1 lot.... un copropriétaire possède en général un regroupement de lots (1 lot principal : appartement + 1 lot secondaire : garage par exemple)

Donc à mon avis il faudrait créer 2 comptes copropriétaires (450xxx), 1 compte pour chaque regroupements de lots.... même si le nom du copropriétaire sur la fiche dans valcompta est le même.

De cette manière la répartition des charges ce fera par regroupement de lots et pour celui qui est en location on pourra avoir le détail des charges récupérables. De plus dans la fiche correspondante on pourra cocher la case copropriétaire bailleur et renseigner les coordonnées du/des locataires.

D'autant plus que ça simplifiera les choses si l'un d'eux décide de vendre l'un de leur regroupement de lots.

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonjour,

Par contre, il faudra bien en tenir compte de cet éclatement lorsque des résolutions à l'article 26 seront soumises à vote ....

Perso, (je n'ai pas le cas), je trouve qu'il serait bien de faire comme certains syndics : tant d'euros pour 1 tantième, après, au copro de faire un minimum de calculs.

PS : rappel : la répartition des charges locatives n'est pas une mission du syndic il n'est qu'une aide .....

4 Réponse par Amiral06

  • De: Golfe Juan
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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

David357 a écrit:

Bonjour,

Dans valcompta, il faut bien distinguer lot et regroupement de lots.... un appartement = 1 lot, un garage = 1 lot, un parking = 1 lot.... un copropriétaire possède en général un regroupement de lots (1 lot principal : appartement + 1 lot secondaire : garage par exemple)

Donc à mon avis il faudrait créer 2 comptes copropriétaires (450xxx), 1 compte pour chaque regroupements de lots.... même si le nom du copropriétaire sur la fiche dans valcompta est le même.

De cette manière la répartition des charges ce fera par regroupement de lots et pour celui qui est en location on pourra avoir le détail des charges récupérables. De plus dans la fiche correspondante on pourra cocher la case copropriétaire bailleur et renseigner les coordonnées du/des locataires.

D'autant plus que ça simplifiera les choses si l'un d'eux décide de vendre l'un de leur regroupement de lots.

 

Je vais être plus précis pour  clarifier cela:
- Appartement plus cave mis en location
- Appartement plus cave et garage utilisé par le copropriétaire

Il est vrai que l'on pourrait reprendre les tantièmes et faire au prorata en fonction de chacun  des 2 appartements qui appartiennent au même propriétaire.


Pour répondre au fait de créer 2 comptes, cela va compliquer la gestion des votes pour les AG.

Je suis sur qu'André va nous sortir une solution a cela.

SDC L'AmiraL

5 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Amiral06 a écrit:

Pour répondre au fait de créer 2 comptes, cela va compliquer la gestion des votes pour les AG.

Je suis sur qu'André va nous sortir une solution a cela.

Je ne vois aucun soucis pour les votes en AG... exemple Lot 1 = 110 tantièrmes, et Lot 2 = 132 tantièmes

Le copropriétaire a au total 242 tantièmes.... lors du vote d'une résolution il ne peut pas voter pour avec un lot et contre avec l'autre... ces pas les Lots qui votent mais le copropriétaire. Donc que l'on comptabiliser un POUR avec 1x 242 tantièmes ou 110 + 132 tantièmes la finalité reste la même.

Et comme le dit Rambouillet : la répartition des charges locatives est du ressort du copropriétaire.

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

il y a souci pour les votes en AG, à l'article 26, quand il faut compter le nombre de copros votants et totaux.

7 Réponse par David357 (modifié par David357 16/07/2022 16:32:49)

  • De: BISCHWILLER
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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Ben non... l'article 26 (double majorité) : C'est la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes).

Pour exemple : dans une copro de 20 lots avec 1000 tantièmes, il peut très bien y avoir 1 copropriétaire qui possède 10 lots... et 10 autres qui ne possèdent qu'un 1 lot.

La résolution art.26 pourra être validé si ce copropriétaire plus 5 autres atteignent les 2 tiers des tantièmes globaux de la copropriété, soit 6/11 copropriétaires détenant 667/1000 ou supérieur.

S'il n'y a que 5 copro qui votent POUR, la résolution n'est pas validée même si les 2 tiers sont atteints et idem s'il y 6 copropriétaires mais qu'il n'y a pas les 2/3 des tantièmes.

Il faut simplement que les 2 conditions soient respectées.... majorité des copro + 2/3 des tantièmes.

Alors oui, ce copropriétaires avec 10 lots à un énorme pouvoir pour faire basculer une résolution d'un coté ou d'un autre...

8 Réponse par Amiral06

  • De: Golfe Juan
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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Et comme le dit Rambouillet : la répartition des charges locatives est du ressort du copropriétaire.

Signalons toutefois que c'est un syndic bénévole et non un syndic professionnel.
Tout le monde y mets du sien, et on essaye de trouver des solutions.
Bon week-end.

SDC L'AmiraL

9 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Tout à fait Amiral06.... ValCompa aide beaucoup, car il permet à la comptabilisation des factures de signaler si c'est ou non une charge récupérable et de sortir un état pour le copropriétaire, mais il faut retenir qu'un Syndic Bénévole ou non, ne pourra pas être tenu responsable des erreurs sur le détail des charges récupérables qu'il peut transmettre.

Le Syndic n'a qu'une obligation, transmettre le détail des charges de l'exercice de la copropriété (Annexe 3), au copropriétaire d'en faire la quota-part selon les tantièmes et de récupérer les charges à son locataire selon la liste exhaustive consultable ICI

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

"Ben non... l'article 26 (double majorité) : C'est la majorité de tous les copropriétaires" et SI, car il ne faut pas compter pour 2 copros, un même copro qui détient 2 lots et que l'on aurait séparé en 2 copros sous prétexte de charges locatives....

11 Réponse par David357

  • De: BISCHWILLER
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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Rambouillet, il faut compter les copro physique pas le nombre de compte copro que tu as dans la compta.

Donc 1 copro qui a X lots dans la résidence compte que pour 1 copropriétaire.

L'article 26 parle bien de copropriétaire (présents, représentés et absents)... s'il a 2 lots, il n'est pas présent, représentés ou absents 2 fois. Donc ça n'a aucune incidence lors des votes qu'il ait 2 comptes en comptabilité pour faire les répartitions des charges selon les 2 regroupements de lots.

12 Réponse par Andre

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonsoir,

Je vois et je me réjouis que la question vous a inspiré ! Je peux maintenant donner la meilleure façon de procéder avec la version 3 de Val Compta !!!

1. Activer la gestion des tiers dans le paramétrage et créer le locataire (nominatif ou pas...)
2. Associer le ou les lots à ce locataire...
3. Le décompte annuel donnera les sous-totaux par locataire (ou sans) et donc la répartition entre propriétaire-occupant et locataire !!!

Je confirme que pour la bonne gestion de l'article 26 il est préférable d'avoir un compte unique par copropriétaire ; sinon il faut reprendre les chiffres du module AG et bien sûr gérer l'émargement et les votes de ces deux comptes...

Cordialement,
André

PS : il y a également une présentation des appels avec les sous-totaux par locataire :
https://www.valcompta.net/forum_img/appels_loca.gif

13 Réponse par JB22 (modifié par JB22 16/07/2022 23:53:43)

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonsoir André.
Votre présentation de la répartition des charges par lot concerne les charges du syndicat et non pas  les charges locatives.
Cdt,
JB22

14 Réponse par David357 (modifié par David357 17/07/2022 06:45:05)

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Ah bien vu André a tout prévu... je ne m'attendais pas à cette option de gestion des tiers qui effectivement règle le problème de Amiral06.

JB22, je pense que ce n'est qu'un exemple et que l'on peut également sortir l'état des charges locatives avec la même présentation avec le sous-total par tiers.

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

David, j'insiste un peu, mais si vous utilisez Valcompta en compta et en AG : si vous décomposez un copro en 2 copros, cela se reproduira ainsi sur la feuille de présence de l'AG donc sur le nombre de copros.....

16 Réponse par Andre

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonjour,

Pou JB22, j'ai donné un exemple graphique pour les appels de provisions mais la gestion des tiers et des locataires permet évidemment d'avoir les décomptes et un sous-total par locataire ; dans le cas présent voici ce que ça donne avec deux lots loués :

https://www.valcompta.net/forum_img/decompte_loca_recup.gif

Cordialement,
André

17 Réponse par JB22

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonjour André:
Comme vous le savez je suis "pinailleur", aussi encore une remarque, il ' est pas fait mention du total des charges locatives  à répartir.
Le propriétaires doit justifier le détail des charges locatives.
Cdt,
JB22

18 Réponse par Andre

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Le détail se trouve dans le relevé général... pas dans le décompte !

Cordialement,
André

19 Réponse par JB22

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonsoir André
C' est une solution, mais j' aurai préféré une une colonne  supplémentaire "Charges locatives à répartir".
Mais le document est déjà très chargé.
Valcompta A.G. est une très bonne réalisation.
Cdt;
J.B.22

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Re: Répartition charges locatives - Copropriétaire avec 2 lots

Bonjour, j’ai dans ma copropriété trois propriétaires qui ont chacun deux appartements avec un lot principal, un garage et une cave ; après la clôture puis de la répartition je vais en éditions : divers : charges locatives , le document présente les charges par lots avec les clés correspondantes, après il suffit de prendre en compte les lots correspondants au locataire sans les charges générales diverses dues par le propriétaire et de faire sois même le total. Pour simplifier les lots correspondants au locataire j’ai dénommé par exemple le lot principal F5 Dupont, idem pour le garage et la cave. Pour les provisions de charges en cours d’année c’est au propriétaire d’appeler le montant correspondant au ratio locataire /propriétaire et de régulariser en fin d’année. PS : je suis en V3 et je ne me sert pas du tiers. J’espère avoir été assez clair dans mes explications.  WPaul