Création d'une nouvelle clef de charge...possible ou pas ?

Bonsoir,

C'est long comme réponse... nous avons déjà discuté de votre situation au téléphone et pour moi il ne s'agit pas de modifier la répartition des charges générales mais simplement de répartir les dépenses d'un équipement spécifique selon les lots concernés et conformément à l'article 10 :

Dans le cas de cette VMC, les caves et les parkings ne sont pas concernés et vous pouvez répartir uniquement sur les lots "appartement". Ce n'est que mon point de vue et je pense que d'autres contributeurs viendront apporter leur analyse.
Si vous voulez une audience plus grande n'hésitez pas à exposer votre problème sur le forum du site universimmo.com.

Salutations,
André

De Rambouillet:

"en effet l'article 26 dit ceci :
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
vous êtes bien dans l'administration d'une partie commune spécifique "

L' administration c' est l' application du règlement de copropriété et non pas sa modification.

Les possibilités de modifications ont été rappelées par l' ASIB-UNARC.

Bonjour,

Merci pour vos réponses mais il reste un problème à mes yeux si l'administration est l'application et non une possible modification hors unanimité.

Comment appliquer un règlement si celui-ci présente un manquement qui entraînera une injustice (le cas ici puisque j'ai bien un RC avec 7 clés de charges mais aucune applicable uniquement aux lots habitation) ?
Surtout quand on sait que le seul moyen est de faire une modification du RC (je n'aurai rien contre) nécessitant l'unanimité (dans notre cas il y a des copropriétaires bailleurs qui vivent hors région, voir même un au Brésil) et que donc ceci ne se fera pas (à moins d'un miracle)...

Concrètement, il ne reste que deux options à mes yeux :
-j'applique la loi (l'unanimité) d'après les recommandations de l'ASIB ce qui entraînera la non création d'une nouvelle clef de répartition d'où l'impossibilité de mettre en place un contrat de maintenance et de réparer le système VMC en cas de panne car il n'y aura aucune répartition possible de la facture.
-je suis les recommandations de "Rambouillet" (qui rejoint celle d'André en ajoutant un enregistrement au RC de cette modification) avec l'application de l'article 26 (majorité 26) tout en expliquant le bien fondé de cette proposition en m'appuyant sur l'article 10. Ceci nous permettra de créer une nouvelle clef (sans modification des 7 autres déjà existantes) et d'avoir ainsi un moyen de gérer la VMC (entretien et réparation) en toute équité et justice de paiement de charges.

Bien entendu, je préfère la deuxième solution (mais je veux être le plus irréprochable possible vis à vis de la loi) car elle ne lèse personne puisque les résidents sont sûr d'avoir un équipement obligatoire qui sera toujours entretenu et en fonctionnement, les propriétaires ne payent que des charges liées aux services et équipements dont leur lot a réellement utilité et surtout l'absence de certains copropriétaires bailleurs ne pouvant être présent par la force des choses à l'AG ne pénalise personne...j'espère juste que la majorité 26 n'est pas trop difficile à atteindre !! (on manque d'expérience, la résidence n'a que 2 ans).

Qu'en pensez vous ?

Cordialement

Guillaume

Bonjour,

Le sujet c'est la répartition des dépenses d'un équipement qui ne présente d'utilité que pour certains lots.
La création de ce type d'équipement - VMC - se vote à la majorité 25 :

Il me semble dès lors possible de voter la répartition à la même majorité :

Aussi je ne vois pas ce qui empêche de voter cette clé à la majorité 25.
Sur le fond, je trouve même absurde de devoir voter quoi que ce soit alors que l'article 10 est très clair. Utiliser une clé limitée aux tantièmes des appartements est une simple mesure d'équité et de justice et on dénature l'esprit des textes (éviter les abus) pour rendre très compliquée sa mise en oeuvre...

Salutations,
André

Il suffit de voter des travaux virtuels qui consistent à retirer et remettre la VMC dans ce cas :-)

Franchement, n'y a t'il pas quelque chose d'absurde à ce que la création d'une clé soit à ce point plus compliquée pour un équipement existant que pour une création ???

Bonjour,

Je rejoins André...qu'est-ce que c'est difficile et contraignant quand on est obligé de rattraper un oubli (du à une incompétence ??? Mystère) d'un "professionnel" qui travaille tous les jours dans le monde du bâtiment (à l'inverse d'un syndic non pro qui découvre l'erreur tout de suite dès qu'il se penche sur la situation). Et je note que la loi n'est d'aucune utilité face à cette incompétence....Au final, c'est à nous de faire de multiples démarches pour avoir les infos et réparer les erreurs et à nos frais (temps et argent) bien entendu !!!

Alors, la résidence ne dispose pas de caves, il y a des garages au sous-sol, des parkings extérieurs et des appartements.
La résidence dispose de 3 bâtiments;
- 2 sont liées (chauffage collectif avec une clef spécifique incluant uniquement les appartements de ces 2 bâtiments). Je n'ai donc pas de problème pour ce bâtiment même si sur le descriptif de cette clef il n'y ait pas aborder la VMC mais uniquement la chaufferie...
- 1 bâtiment indépendant avec une seule clef qui comprend tous les appartements et les garages en sous-sol. C'est pour ce bâtiment de 8 appartements que je veux créer la nouvelle clef.

Il est bien entendu que dans les descriptifs des clefs (7 tout de même dont une bien pensée pour la piscine...Miracle!!!) il n'est nulle part question de la VMC.......

Après lecture de l'article 12, je ne vois pas comment le faire valoir car nous ne sommes pas dans ce cas vu qu'il n'y a pas de problème de répartition (par de quote-part supérieur à plus d'un quart) dans les charges. Le problème est l'absence d'une clef bien pensée !!

Si jamais on va en justice pour faire valoir l'article 12, qui paye les frais ?
N'est-il pas possible de mettre directement l'architecte (qui a pensé la résidence), la société de géomètre (création des clefs) et le notaire (validation des clefs) au tribunal pour qu'ils assument leur "incompétence" et que la charge financière de la création de cette nouvelle clef soit à leur charge ?

Merci d'avance

PS: Comme dit dans un post sur les nouveautés des versions et plus particulièrement l'extranet, j'aime les gens passionnés qui font tout pour améliorer leurs produits, leurs services (il y en a...certes pas beaucoup) et qui généralement assume leurs erreurs, autant je ne supporte pas ceux se faisant passer pour des professionnels ne faisant pas de faute, ne les assumant pas quand on leur met le doigt dessus et qui sont hautains par dessus le marché (ce qui est le cas ici pour l'architecte à qui j'ai exposé le problème).

On pourrait s'appuyer sur ce fait, en expliquant que la répartition de la clé spéciale VMC a été oubliée et ainsi utiliser la majorité 26. En effet, on ne modifie pas les termes d'une clé existante, on répare un oubli d'un équipement commun.

Citation:
"Toutefois, il est bon de préciser que si l’assemblée modifiait à la majorité  la répartition des charges, en dehors de cas strictement autorisés par l’article 11, cette décision ne pourrait plus en principe être remise en cause, si aucun recours n’était formulé dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi de 1965"

C' est la solution du "pas vu pas pris", et cela marche bien souvent, solution appliquée ou conseillée par certains syndics.
Les copropriétaires hésitent à saisir le T.G.I. (Avocat, frais et aucune garantie de résultat )

Ci-dessous copie de ma réponse sur U.I. du 8 mai 2006 :

"Le règlement de copropriété s'applique, pour la répartition des charges, tant qu'il n'a pas été modifié par une décision d'A.G, prise à l'unanimité, ou par une décision de justice.
En face d'une clause "réputée non écrite" car non conforme à la loi, un juge ne peut que prononcer la nullité de cette clause."

Ceci en vertu du principe que nul de peut se faire justice à lui-même.

Bonjour,

Je reviens aux nouvelles pour ceux que ça intéresse concernant la création de clefs pour l'équipement VMC suite à mon entretien téléphonique avec le géomètre.

Il m'a expliqué que les clefs créées par eux sont un calcul de quotes-parts de chaque lots pour chaque bâtiments (pour les clefs propres aux bâtiments) ou pour l'ensemble de la résidence (la clef générale).
Il m'a confirmé que l'article 26 permettait la création de clefs de paiement de charges dans le cas de l'installation d'un nouvel équipement et que aussi bien la décision d'installation du nouvel équipement que la création de cette clef se votait donc à la majorité de l'article 26.
Il m'a clairement dit que dans le cadre de la création d'une clef de paiement de charges, je pouvais créer une clef à partir d'une clef existante (propre à un bâtiment) à la condition sine qua non de ne pas modifier les tantièmes des lots. Il me confirme donc que je peux créer une clef en soustrayant les quotes-parts des garages et obtenir une clef avec un nouveau total de tantièmes sans avoir touché aux tantièmes des appartements dans mon cas.
D'après lui, je n'aurai même pas besoin de faire enregistrer cette clef au livre foncier via notaire car je ne modifie pas les quotes-parts des lots concernés.

Il ne comprenait pas trop pourquoi un juge pourrait remettre en cause cette clef à partir du moment où les quotes-parts n'étaient pas modifiées et que cette clef s'appliquait uniquement aux lots liés à cette charge.
Pour info, il n'a jamais été contacté par un syndic à propos de ce genre de problème et que depuis x années il faisait ces esquisses de la même manière. Il me conseillait de prendre contact avec des syndics pro pour savoir comment ils faisaient...je l'ai remercié de son conseil mais que je préférais faire appel à des associations spécialisées ou des personnes travaillant et ayant des compétences dans ce domaine plutôt que de me renseigner chez des syndics pro dont certaines pratiques sont sujets à discussions ou à des conflits juridiques...

Suite à tous ces échanges, je pense que je vais faire une résolution de création de clefs à la majorité de l'article 26 et pouvoir ainsi ensuite faire une résolution de contrat de maintenance de la VMC à la majorité de l'article 24 en répartissant la dépense via cette nouvelle clef. Je vais donc plutôt opter pour la transparence et la pédagogie afin d'expliquer le pourquoi de la chose.

Une question me taraude cependant, je fais enregistrer cette clef via notaire au livre foncier ou non ?

Qu'en pensez-vous ? Et dans tous les cas merci de vos échanges.

"Il m'a confirmé que l'article 26 permettait la création de clefs de paiement de charges dans le cas de l'installation d'un nouvel équipement et que aussi bien la décision d'installation du nouvel équipement que la création de cette clef se votait donc à la majorité de l'article 26."

Il est question de  "la décision de création d' un nouvel élément" ce qui n' est pas le cas ici.

"Une question me taraude cependant, je fais enregistrer cette clef via notaire au livre foncier ou non ?"

Une modification ou une création de clé non enregistrée n' est pas opposable à ceux qui n' en on pas été informée.

A mon avis vous ne courrez pas grands risques à faire une résolution de création de cette clé particulière à la majorité 26.